Avenant au bail commercial pour changement de propriétaire : guide et exemple

Comme tous les types de contrats, personne n’a le droit de toucher ou de modifier le contenu d’un contrat sans un motif valable. Cependant, même avec un motif valable, il n’est possible que de rajouter un avenant. Tel est le cas d’un contrat de bail. Si l’une ou l’autre partie souhaite changer une ou des clauses, il faut se convenir et prendre une décision mutuelle. Dans ce cas-là, le changement se fait en rajoutant un avenant au contrat bail commercial. Ainsi, pour changer de propriétaire, cet avenant peut être est nécessaire. Cette modification et rajout d’avenant peut être l’une des conséquences de la radiation de la société.

Ce qu’il savoir sur l’avenant d’un contrat de bail

Le contenu obligatoire à avoir dans un contrat de bail

Le contrat de bail ou contrat de location est un document qui lie le propriétaire ou bailleur et le locataire. Il s’agit d’un document officiel dont le contenu ne peut pas être modifié. En effet, il fait office d’acte juridique à part entière. Par ailleurs, dans cet acte, pour qu’il soit juridiquement valide, on doit avoir les informations qui suivent :

• Coordonnées du bailleur ou du propriétaire du local à louer,
• Identité du locataire,
• Situation du locataire,
• Composition du local à louer,
• Destination du local mis en location,
• Superficie habitable,
• Spécificité technique du local commercial à louer et les meubles ainsi que les autres équipements et appareils qui le compose,
• Valeur financière du dépôt de garantie,
• Type et valeur financière des travaux réalisés avant l’entrée du nouveau locataire,
• Montant du loyer,
• Modalité de paiement du loyer,
• Principe de révision du loyer,
• Loyer référentiel et celui qui est majoré,
• Valeur financière du dernier loyer acquitté par le dernier locataire ainsi que la date de son paiement,
• Date d’application du contrat de bail commercial,
• Honoraires perçus par l’agence immobilière.

Par ailleurs, si l’un des ces clauses sont à changer, il est nécessaire de :

• Avoir le consentement des deux parties, c’est-à-dire, le bailleur et le locataire,
• Etablir un acte annexe comme convention qui sera donc, l’avenant au contrat de bail commercial.

Méthode de rédaction d’un avenant de contrat de bail commercial

On peut rédiger l’avenant du contrat de bail sous deux formes différentes :

• Soit, sous acte authentique,
• Soit, comme acte sous seing privé. Dans ce cas, on l’établit sur un papier libre.

L’avenant doit ainsi contenir les informations qui suivent :

• Identification des deux parties, ainsi que leurs signatures. Il faut noter dans ce cas que le propriétaire peut être représenté par un mandataire.
• Date de validation du bail commercial d’origine. Cette date concerne la signature du contrat de bail,
• Adresse du domicile du local commercial loué,
• Changement effectué sur le bail,
• Date d’application de l’avenant.

Pourquoi rédiger un avenant au contrat de bail commercial ?

En cas de besoin de réaliser des travaux dans le local commercial mis en location, on peut avoir besoin d’établir un avenant au contrat de bail. Dans ce cas, on doit avoir les informations qui suivent dans l’avenant :

• Montant du loyer temporaire et date de son application,
• Date de début de la réalisation des travaux,
• Nature des travaux,
• Durée des travaux.

On peut également établir un avenant au contrat de location dans les cas ci-après :

• Révision du montant du loyer après une modification sur l’un des éléments du local en location (garage, parking, balcon, etc.). Cette révision peut être vue à la hausse ou à la baisse selon le cas.
• Changement concernant les charges de location.
• Départ ou augmentation du nombre de locataires après la modification de l’objet social de ce dernier. Dans ce cas, on peut par exemple rédiger un avenant si l’entreprise locataire change d’activité et d’objet social.
• Changement sur la date de paiement du loyer.
• Autorisation de mettre le local en sous-location.

Le cas spécifique d’un changement de propriétaire : est-il obligatoire d’établir un avenant au contrat de bail ?

Les cas où il n’est pas nécessaire de rédiger un avenant au contrat de bail

Il existe des cas qui pourraient engendrer des changements dans le contrat de location. Cependant, ils ne nécessitent pas la rédaction d’un avenant au dit contrat :

• La cession du bien immobilier. La vente du local commercial mis en location va logiquement avoir comme conséquence, le changement du propriétaire de ce dernier. Si tel est le cas, le contrat de bail ne devra plus être en possession de l’ancien propriétaire. On transfèrera ce dernier au nouveau propriétaire. Pour ce faire, aucune formalité lourde n’est demandée pour assurer le transfert et le changement de propriétaire. Cependant, il est obligatoire de mettre au courant le locataire de l’acte réalisé.
• Le départ d’un locataire sans que ce dernier n’ait eu de remplaçant. Dans ce cas, l’avenant au contrat de bail commercial n’est exigé qu’en cas de présence d’une clause de solidarité. En ce sens, même si le locataire sort de la location, il devra toujours s’acquitter de ses loyers sur une durée définie. Cela est généralement de 6 mois. Ainsi, en rédigeant l’avenant, on pourra mentionner que le locataire sortant peut se décharger de ses charges dans le logement mis en location.
• Le locataire se marie. Si tel est le cas, il n’est pas nécessaire de rédiger un avenant. Le conjoint qui vient d’entrer devient automatiquement colocataire. De ce fait, le couple marié disposera du même droit de location sur le local. Ils ont également la même obligation de paiement du loyer et des charges de location déterminées dans le contrat de bail initial.

Respecter des démarches spécifiques en cas de changement de propriétaire en cours de bail

Même si l’établissement d’un avenant n’est pas obligatoire dans le cas d’un changement de propriétaire en cours de bail, il est important de respecter certaines démarches avant de céder le bien immobilier.

L’option de mettre le locataire en congé

Avant de céder son bien à un autre propriétaire, le cédant peut mettre fin au contrat de bail commercial. Dans ce cas, il aura à donner congé à son ou ses locataires. Par ailleurs, dans le cas où le bien immobilier est géré par une société SCI, tous les propriétaires du logement peuvent procéder à la démarche de mise en congé de leur locataire respectif. Il en va de même pour une propriété en indivision. Toutefois, si la démarche est effectuée par un représentant, ce dernier doit disposer d’un pouvoir temporaire au nom de tous les associés. Son rôle est de résilier les contrats avec les locataires et la mise en congé de ces derniers. Il faut aussi noter qu’un préavis doit être envoyé aux locataires avant la mise en congé et la cession du local commercial. Les conditions de préavis doivent être disponibles dans le contrat de bail.

Le respect du délai de préavis

Il est possible pour le propriétaire de mettre en congé son locataire, seulement à la date de clôture du contrat de bail et qui est stipulée dans le document. De ce fait, en cas de mise en vente du logement durant le contrat de bail, il est nécessaire de respecter les délais de préavis minimum qui suivent :

• Pour une location vide ou non meublée, le préavis est de 6 mois minimum,
• Pour une location meublée, le préavis sera de 3 mois au minimum.

Par ailleurs, avant l’application du préavis, le propriétaire doit aviser le locataire par lettre recommandée. Le préavis ne prendra effet qu’une fois cette lettre reçue.

La lettre de départ en congé avant le préavis

Les informations qu’on doit retrouver dans cette lettre de demande de départ en congé du locataire dépendent du contenu du contrat de bail commercial. S’il s’agit d’un contrat de bail sur une location en meublé, on mentionnera dans la lettre les motifs de congé. Concernant la location vide, on doit donner les informations qui suivent dans la lettre :

• Montant de la vente et les modalités de paiement. Cela peut être un paiement au comptant ou de manière échelonnée,
• Informations détaillées sur l’objet de la cession. Il peut s’agir de l’immeuble en entier ainsi que ses annexes.

À noter qu’il est également de l’obligation du propriétaire d’aviser et d’envoyer une lettre de résiliation à tous les concernés ci-après :

• Chaque signataire du contrat de bail,
• Chaque partenaire d’un couple en pacte civil de solidarité, ou marié. Cependant, le propriétaire n’est obligé d’envoyer cette lettre à chaque partenaire que s’il a eu connaissance du mariage ou de l’état de PACS.

Comment notifier le départ en congé du locataire ?

Cette notification exige le respect d’une certaine démarche. Ainsi, dans les règles légales, la notification peut se faire comme suit :

• Par acte d’huissier,
• Par LRAR ou lettre recommandée. Dans ce cas, il est obligatoire que la lettre fasse l’objet d’un accusé de réception,
• En délivrant la lettre de notification en main propre. Si tel est le cas, il faudra également avoir un récépissé de la part du destinataire ou une signature de réception du locataire.

Considération du droit de préemption du locataire

Comme dit plus haut, des informations doivent être mentionnées dans la lettre de demande de congé. Ainsi, cette dernière constitue également une offre de vente pour le destinataire. Toutefois, la règle de préemption n’est pas valable si la vente se fait entre parents. Ainsi, en prenant connaissance du contenu de la lettre, le locataire a le droit de faire une offre d’achat. Et cela, en priorité durant les deux mois qui suivent la date de début du préavis. De ce fait, s’il n’y a aucun retour de sa part durant cette période, il renonce automatiquement à son droit de préemption ou de priorité. En d’autres termes, l’acte de changement de propriétaire peut se faire. Ce qui aboutira également à l’application de résiliation du contrat de bail commercial. Le locataire doit ainsi, quitter le local loué.

Quid de la cession du bien immobilier sans démarche de mise en congé du locataire ?

Le propriétaire peut aussi mettre en vente le logement sans avoir à donner congé à son locataire, et avant la fin du contrat de bail commercial. Si tel est le cas, le propriétaire doit mettre en vente le logement à un acheteur qui accepte que son locataire reste dans le local loué. Concernant le locataire, il a le droit de rester sur les lieux et de bénéficier des mêmes droits et obligations qu’avec l’ancien propriétaire et le contrat de location en cours. Il faut aussi noter que dans ce cas, il n’y a aucun droit de préemption à considérer. Toutefois, le paiement du loyer se fera dorénavant au niveau du nouveau propriétaire.

Une exception à considérer, le cas des locataires sous protection

Dans la législation concernant la vente d’un bien mis en location, il y a des exceptions qu’il faut considérer. Cela concerne les locataires qui sont sous protection ou locataires protégés. Généralement, il s’agit des locataires d’un certain âge qui ont plus de 65 ans. Dans ce cas, le propriétaire n’a pas le droit de les mettre en congé s’ils ont un revenu minimum compris entre 20 263 euros et 74 286 euros. Ce seuil minimal dépend du nombre de personnes locataires dans le logement. Il est également possible d’appliquer cette exception si le locataire a moins de 65 ans, mais qu’il respecte les conditions qui suivent :

• Parmi les personnes membres de sa famille, louant le logement, il y a au moins une personne âgée de plus de 65 ans.
• La totalité des revenus du foyer ne dépasse pas le seuil sus mentionné.

Si l’un des deux cas se présente, même en cas de changement de propriétaire, il n’y aura pas d’obligation de rédiger un avenant. La reconduction du contrat de bail se fera de manière automatique. On notera aussi que même si l’une de ces conditions est remplie, il existe aussi des exceptions au niveau du bailleur :

• Si ce dernier a plus de 65 ans à la fin du contrat de location,
• Dans le cas où ce dernier peut assurer le relogement du locataire,
• Le revenu du bailleur n’atteint pas le seuil qu’on a mentionné ci-dessus.

Comment créer une société en France et louer un local ?

Domiciliation de l’entreprise

Pour procéder à la création d’une société en France, il est indispensable d’avoir une adresse exacte et réelle pour son siège social. De ce fait, pour disposer de cette adresse à la création de l’entreprise, on peut :

• Domicilier la société dans la résidence du dirigeant,
• Domicilier la société dans la résidence de l’un des associés,
• Louer un local commercial,
• Acheter et acquérir un bien immobilier au nom de l’entreprise,
• Louer un local dans un espace de coworking,
• Passer par une société de domiciliation.

Par ailleurs, en cas de changement de l’adresse, il faut savoir que la démarche de transfert du siège social doit se passer par le guichet unique.

Les étapes à considérer pour créer une société en France

En plus de disposer d’une adresse exacte pour le siège social de son entreprise, on doit aussi passer par les étapes qui suivent pour créer sa société :

• Trouver un bon concept de projet à lancer,
• Réaliser une étude de marché afin de connaitre si le projet est faisable,
• Etablir un plan d’affaires pour savoir si le projet est viable,
• En utilisant et en optimisant le plan d’affaires, on peut chercher le financement approprié pour pouvoir lancer son projet,
• Choisir la forme juridique adaptée à l’entreprise,
• Rédiger les statuts de la société si on a choisi la forme de société commerciale ou une société civile,
• Rassembler les fonds sociaux et en faire le dépôt sur un compte banque au nom de l’entreprise,
• Diffuser une annonce légale faisant part de la création de l’entreprise,
• Immatriculer l’entreprise en passant par le site de l’INPI. Sur le guichet unique des formalités des entreprises de cette plateforme, vous pourrez transmettre les documents nécessaires pour l’immatriculation de la société. Une fois votre demande validée, vous obtiendrez un numéro d’immatriculation. Votre société sera également inscrite au registre du commerce et des sociétés. Vous aurez aussi droit à un numéro Siret et à un extrait Kbis.

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