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Le guide du bail commercial


Installer son entreprise, c’est choisir entre de multiples options : espace de coworking, pépinière d’entreprises, installation à domicile, bail professionnel, etc. Pourtant, la solution la plus fréquente et la plus pérenne reste le choix d’un local faisant l’objet d’un contrat de bail commercial ou bail « 3-6-9 ».

bail commercial

Pourquoi conclure un bail commercial ?

Selon les articles L145-1 et suivants du Code du commerce, le bail commercial est un contrat entre le propriétaire bailleur d’un local et le locataire preneur qui souhaite y exercer son activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Le signataire d’un bail commercial doit justifier de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au registre des métiers (RM).

Le bail commercial classique dure en principe 9 ans. L’entrepreneur a aussi le droit au renouvellement du bail commercial grâce à la « propriété commerciale ». Vous disposez donc d’un certain temps pour développer et pérenniser votre activité.

Autrement dit, l’atout majeur du bail commercial est sa stabilité et la sécurisation de l’activité qu’il entraîne. D’ailleurs, cette sécurité découle aussi d’un statut protecteur accordé par la loi aux locataires d’un bail commercial.

La forme du bail commercial

Légalement, il n'y a pas d'obligation de rédiger un bail commercial écrit. Mais, en cas de litige, un écrit est souvent très utile pour bien gérer la situation.

Concernant le contenu détaillé du contrat, sachez que Contract Factory peut vous aider à rédiger votre bail commercial et ainsi ne négliger aucun élément important : désignation et destination du local, obligations du locataire, prix du loyer, état des risques naturels et technologiques, etc.

La durée du bail commercial

Le bail commercial dure 9 années divisées en trois périodes triennales. C’est pour cela que l’on appelle aussi ce contrat un bail 3-6-9.

Par exception, il existe des baux commerciaux dérogatoires :
  • D’une durée plus courte: par exemple, location saisonnière, bail précaire conclu pour 3 ans maximum, etc.
  • D’une durée plus longue: par exemple, un bail de centre commercial, etc.
Attention, les baux dérogatoires vous privent des avantages du régime des baux commerciaux, notamment du droit au renouvellement.

Pendant la durée du bail commercial classique (soit 9 ans), le locataire est assuré de rester dans les lieux.

La fin du bail commercial

Le locataire n’est pas obligé de rester dans le local commercial, il peut tout à fait demander congé au bailleur à l’issue de chaque période triennale.

Le locataire peut aussi céder son bail commercial à un autre entrepreneur. Dans ce cas, une clause d’agrément peut soumettre le nouveau locataire à l’approbation du bailleur.

À l’issue des 9 années, le locataire peut prétendre au renouvellement du bail commercial pour une même durée avec un loyer révisé mais toujours plafonné. Le bailleur peut le proposer directement au locataire, accepter ou refuser sa demande.

S’il n’y a pas d’action d’une part ou de l’autre, le bail commercial se poursuit tacitement.

Si le bailleur refuse de prolonger le bail commercial, le locataire a le droit à une indemnité d’éviction. Elle varie selon les conséquences entraînées par la rupture du bail et vise à réparer le préjudice subi. Par exemple, il faudra tenir compte de la perte de clientèle, des frais de déménagement et de réinstallation, etc.

Dans certains cas, le bailleur peut ne pas avoir à verser cette indemnité.

Enfin, le propriétaire comme le locataire peuvent demander la résiliation du bail commercial en justice sans respecter la durée légale. À titre d’exemple, on peut citer le cas d’un locataire manquant à ses obligations ou qui ne paye pas les charges locatives.

La fixation et la révision du loyer

Le loyer initial est librement fixé. À ce loyer peut s’ajouter un pas-de-porte, c’est-à-dire un droit d’entrée dans le local.

Ce loyer initial ne peut être réévalué qu’à l’issue d’une durée de 3 ans. La demande est envoyée par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception par le bailleur ou le preneur.

Le loyer des baux commerciaux renouvelés ou révisés est plafonné. Il ne peut normalement pas être supérieur à la variation d’indices de l’INSEE :
  • Pour les activités commerciales et artisanales : l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC)
  • Pour les autres activités et les professions libérales : l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT)
Il reste possible de déroger à ses dispositions en intégrant une clause d’échelle mobile dans le bail commercial. Le loyer varie alors selon un indice et une périodicité librement choisis.

Les clauses liées à l’exécution du bail commercial

Les clauses portant sur l’exploitation du local pendant le bail commercial doivent être rédigées avec attention.

La répartition des charges locatives, des impôts, des taxes et des redevances figure obligatoirement dans le bail commercial de manière détaillée et précise.

Par ailleurs, dès l’entrée dans les locaux, la loi impose de dresser un état des lieux rigoureux. Un dépôt de garantie est aussi fréquemment demandé au locataire pour garantir la bonne exécution du bail commercial.

Concernant les travaux, sauf règles spécifiques prévues dans le bail commercial, les règles du Code civil s’appliquent. Ainsi, le locataire se charge des petits travaux et l’entretien courant tandis que le bailleur réalise les gros travaux .

Pendant la durée du bail commercial, la sous-location est en principe interdite. Elle peut être admise à condition :
  • D’obtenir l’accord du bailleur
  • Que l’acte de sous-location fasse intervenir le bailleur
Attention, le locataire ne peut exercer dans le local uniquement l'activité figurant au bail commercial. Si vous souhaitez changer d’activité, il faut demander une « déspécialisation » auprès du bailleur sauf si votre bail commercial est « tous commerces ».
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