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Bail commercial

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Bail commercial

LE BAILLEUR (propriétaire)

ENTRE LES SOUSSIGNES :

Ci-après - dénommé-e-s le « Bailleur »
D'UNE PART,

LE LOCATAIRE

+ Ajouter un locataire

ET :

Ci-après - dénommé-e-s le « Locataire »
D'AUTRE PART,

TERMINOLOGIE

TERMINOLOGIE


Pour la compréhension et la simplification de certains termes utilisés aux présentes, il est préalablement déterminé ce qui suit :
- Le Bailleur et le Locataire ou le Preneur désigneront respectivement les personnes identifiées en tête des présentes, sous ces terminologies.
- Le Bailleur et le Locataire ou le Preneur pourront être désignés individuellement par le terme « la Partie » ou ensemble par le terme « les Parties » .
- Les Locaux désigneront les lieux loués, objet des présentes.
- Le Bail désignera le présent contrat.

IL EST CONVENU ET ARRETE CE QUI SUIT:

Désignation des Locaux

Description des Locaux

Désignation des Locaux

Adresse des locaux donnés en location

Description des Locaux

Les Locaux d’une superficie de m2, sont décrits de la manière suivante : .

ci-après désigné les « Locaux ».

Destination des locaux

Type d'usage

Activités commerciales autorisées

Destination des locaux

Type d'usage

Le bien sera loué à usage commercial uniquement.

Activités commerciales autorisées

Le Locataire est autorisé à exercer toute activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Déspécialisation (changement d’activité en cours de bail)

En cas de changement de l’activité en cours de bail, le Locataire devra en informer le Bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception selon les conditions fixées par les articles L.145-47 et suivants du Code de commerce.

Durée du bail

Durée du bail

Loyer

Les locations de locaux, aménagés ou équipés par le propriétaire, sont des opérations commerciales, donc soumises automatiquement à TVA (de plein droit).
Les locations de locaux NUS sont exonérés de TVA ; sauf :
- si le propriétaire le loue à une société à qui il a apporté un fonds de commerce avant ; (cas de l'ancien exploitant individuel qui passe en société)
- si le propriétaire-loueur participe aux résultat de l'entreprise locataire (article 261 D, 2° du Code Général des Impôts).

Loyer

Loyer initial

Le loyer est assujetti de plein droit à la TVA au taux en vigueur à sa date d’exigibilité, à la charge du Locataire.

Charges et contributions

La Loi PINEL 2014 impose au Bailleur de prendre à sa charge : les grosses réparations, les impôts non locatifs, la gestion des loyers.

Impôts - Taxes - Contributions et charges diverses

Inventaire des charges, impôts, taxes et redevances

Le Bailleur fournira un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances lié au présent bail, comportant l’indication de leur répartition entre les Parties et selon les modalités définies par le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014.

Répartition des charges

Conformément à la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dit loi « PINEL », le Bailleur aura à sa charge le règlement:

  • Des dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du Code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux, ainsi que celles ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent, à l’exception des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique ;
  • Des impôts dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble, notamment la contribution économique territoriale, les taxes et les redevances, mais hors: la taxe foncière, les taxes additionnelles à la taxe foncière les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
  • Des honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;
  • Dans un ensemble immobilier, des charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.

Le Locataire supportera l’ensemble des autres charges dont le Bailleur lui fournira l’inventaire.

Règlement des charges, impôts, taxes et redevances

Le Locataire versa au Bailleur, en sus de chaque loyer, une somme de € , à titre de provision sur les charges, impôts, taxes et redevances lui incombant.


Le Bailleur fournira au Locataire un état récapitulatif de ces charges, impôts, taxes et redevances afin de régulariser la situation.

Pénalités de retard

Pénalités

Toute somme due par le Locataire au Bailleur au titre des loyers, charges, impôts et taxes quelconques ou autres et non payées à leur échéance, sera productive d'un intérêt fixé au taux d’intérêt de la BCE majoré de 10 points, calculé par jour de retard jusqu'à paiement complet, nonobstant l’application de la clause résolutoire prévue dans le présent bail.

Travaux

Travaux et réparations

Etat des lieux

Le Locataire prend les lieux dans l'état où ils se trouvent lors de l'entrée en jouissance .

Un état des lieux sera dressé contradictoirement entre les Parties lors de la prise de possession des locaux par le Locataire et sera annexé au Bail, ainsi qu’à la restitution des lieux au Bailleur.

A défaut de l'établissement amiable et contradictoire de l'état des lieux, il sera dressé par un huissier, à l'initiative de la Partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre les Parties .

Etat récapitulatif et prévisionnel des travaux

En application de l'article L145-40-2 du Code de commerce, le Bailleur déclare qu’aucuns travaux n’ont été réalisés au cours des 3 (trois) dernières années dans les Locaux.

Dossier technique

La location d'un local commercial rend obligatoire la réalisation de plusieurs diagnostics techniques, dont:
- le DPE : Diagnostic de Performance Energétique,
- l'Etat des risques naturels
- le contrôle de l'amiante (si nécessaire)

Diagnostic de Performance Energétique (DPE)

Le DPE doit dater de moins de dix ans.
Depuis le 1er janvier 2011, le classement du bien au regard de sa performance énergétique doit être mentionné dans l'annonce de location. Le DPE doit donc être réalisé dès le passage de l'annonce.

Zones à Risques

Sinistres antérieurs

Diagnostique Amiante

Dossier de diagnostic technique

Diagnostic de Performance Energétique

Conformément aux dispositions de l’article L.134-3-1 du Code de la construction et de l’habitation, le Bailleur remet au Locataire un Diagnostic de Performance Energétique , établi par une personne remplissant les conditions de qualification exigées par la règlementation.

En outre, le Locataire devra communiquer au Bailleur un document comprenant les informations suivantes :

  • la liste, le descriptif complet ainsi que les caractéristiques énergétiques des équipements qu'il a mis en place dans les locaux loués et relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation, à l'éclairage ainsi qu'à tout autre système lié à son activité spécifique;
  • les consommations annuelles énergétiques réelles des équipements et des systèmes situés dans les locaux loués ou dont il a l'exploitation;
  • les consommations annuelles d'eau des locaux loués et des équipements et systèmes dont il a l'exploitation;
  • la quantité annuelle de déchets générée à partir des locaux loués (s’il en assure le traitement) et, le cas échéant, la quantité qu'il a fait collecter en vue d'une valorisation ou d'un traitement spécifique;

Situation des Locaux au regard des risques naturels et technologiques (article L 125-5 et R 125-23 du code de l'environnement)

Le Bailleur déclare qu'à ce jour :

Les Locaux n'entrent pas dans le champ d'application des articles L 125-5 et R 125-23 du Code de l'environnement relatifs aux risques technologiques, naturels et sismiques.

Situation des Locaux à l'égard de sinistres antérieurs causés par une catastrophe naturelle ou technologique

Le Bailleur déclare que les Locaux n'ont pas subi de sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité d'assurance garantissant les risques de catastrophes - naturelles (article L 125-2 du Code des assurances) ou technologiques (article L 128-2 du Code des assurances).

Diagnostic amiante

Le Bailleur déclare que le permis de construire de l’immeuble dans lequel sont situés les locaux est postérieur au 1er juillet 1997. Par conséquent, le bailleur n’a pas obligation de fournir le repérage et diagnostic amiante.

Garanties

Obligations du Locataire

Obligations du Locataire

Obligations générales

Le Locataire devra:

  • jouir raisonnablement des biens loués suivant leur destination, et se conformer au règlement de copropriété de l’immeuble ou aux dispositions du cahier des charges du lotissement, s’il existe, et dont il reconnaît avoir eu connaissance;
  • ne rien faire qui puisse apporter un trouble de jouissance aux voisins et à n’exercer aucune activité contraire aux bonnes mœurs;
  • satisfaire à toutes les charges de ville, de police, réglementation sanitaire, voirie, salubrité, hygiène, ainsi qu’à toutes celles pouvant résulter des plans d’aménagement de la ville, et autres charges, dont les locataires sont ordinairement tenus, de manière à ce que le Bailleur ne puisse aucunement être inquiété ni recherché à ce sujet.

Entretien et réparation des locaux

Le locataire est tenu aux réparations d'entretien au sens de l’article 605 du Code civil.

Le Locataire devra informer immédiatement le Bailleur de toute réparation qui deviendrait nécessaire en cours de bail, comme de tout sinistre ou dégradation s'étant produite dans les Locaux, même si aucun dégât n’est apparent et sous peine d'être tenu personnellement de lui rembourser le montant du préjudice direct ou indirect résultant pour lui du retard apporté à la réparation ou à sa déclaration aux assureurs.

Sous-location et location-gérance

Le Locataire ne pourra pas sous-louer tout ou partie des Locaux, ou donner son fonds en location-gérance sans le consentement préalable et par écrit du Bailleur.

Cession

Cession

Cession du bail par le Bailleur

En cas de vente des Locaux par le Bailleur, le Locataire bénéficie d’un droit de préemption . Le Bailleur doit dès lors en informer le Locataire par lettre recommandée avec accusé de réception en précisant le prix et les conditions de vente. Le Locataire bénéficie d’un délai d’un mois pour répondre, à défaut son silence vaut renonciation au droit de préemption.

Cession du bail par le Locataire

Le Locataire ne pourra céder son droit au présent bail sans autorisation expresse et par écrit du Bailleur sauf à un acquéreur de l'intégralité de son fonds de commerce.

Conformément aux dispositions de l’article 1690 du Code civil, la cession devra être signifiée au bailleur, sauf en cas d’acceptation par acte authentique, à peine d’inopposabilité de la cession au bailleur.

Clause résolutoire

Enregistrement

Le présent contrat ne sera soumis à l'enregistrement qu'à la demande de l'une des Parties et à ses frais.

Tolérances

Le présent bail est déclaré indivisible au seul bénéfice du Bailleur.

Toutes les tolérances relatives aux clauses et conditions du présent bail ne peuvent en aucun cas être considérées, ni comme une modification ou suppression de ces clauses et conditions, ni comme génératrices d'un droit quelconque. Toute modification des clauses et conditions du présent bail devra être convenue d’un commun accord entre les Parties par voie d’avenant.

Election de domicile

Pour l'exécution des présentes et de leurs suites et de la signification de tous actes, le Locataire fait élection de domicile dans les locaux loués et le Bailleur à son domicile.

En cas de modification par l’une des Parties de son domicile, celle-ci devra en informer l’autre par Lettre recommandée avec accusé de réception dans les plus brefs délais.

Signatures



Fait à ,

Le ,

En originaux dont un est remis à chacune des parties qui le reconnaît.



LE BAILLEUR

« Faire précéder la signature de la mention "Lu et approuvé" »



LE LOCATAIRE
Chacun des locataires doit signer

« Faire précéder la signature de la mention "Lu et approuvé" »

ANNEXES

: cacher l'aperçu flottant
APERCU UNIQUEMENT