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Loyer et charges dans un bail commercial


Loyer d'un bail commercial

Répartition des charges et dépenses entre bailleur et locataire

Le loyer d'un bail commercial est libre. Les parties s'accordent sur son montant. Le bailleur n'est pas tenu par le loyer du locataire précédent et par les loyers de référence.

Durant la révision triennale (légale) ou avec une clause d'échelle mobile convenue entre les parties, le loyer peut être modifié.

En principe, le montant du loyer se base sur la valeur locative du bien. Le montant du loyer correspond au prix en euros par mètre carré hors taxes. Ce prix est soumis à une TVA de 20% tout comme le montant du pas-de-porte si celui-ci existe.

Plusieurs éléments peuvent influencer le montant du loyer : la répartition des charges, les prix pratiqués dans le voisinage, la destination effective des lieux, l'emplacement du local, la surface ou l'agencement particulier du local, etc

Par exemple, un bail qui autorise tout type de commerce peut prévoir aussi un loyer plus élevé et, au contraire, un loyer plus faible si le versement d'un pas-de-porte est prévu.

Dans un contrat locatif, il peut également être prévu qu'un dépôt de garantie soit versé afin d'assurer la bonne exécution du contrat au bailleur. Ce dépôt de garantie n'est pas obligatoire mais souhaitable en cas d'éventuelles dégradations par exemple.

La TVA du bail commercial

Un taux de 20% correspondant à la TVA est applicable à la location d'un local de commerce. Le bailleur peut décider que son bail commercial soit soumis à la TVA. Pour cela, il doit respecter certaines conditions :
  • Le local doit être destiné à l'exercice d'une activité commerciale et non pas pour que le locataire y réside.
  • L'application de la TVA doit être prévue dans le bail de location
  • Une notification du régime fiscal et de la périodicité des déclarations choisis  doit  être faite par lettre recommandée avec avis de réception au centre des impôts.
Même si les locaux se situent dans le même immeuble, le bailleur a la possibilité de soumettre un bail commercial à la TVA et pas les autres.

Attention : si la TVA est dénoncée, elle pourrait devenir partiellement exigible. Il faut donc veiller à ce qu'elle soit correctement appliquée et signifiée dans le contrat.

Avantages (liste non exhaustive) :
  • locataire pourra réduire la TVA dont il doit s'acquitter de la TVA demandée par le bailleur en raison du bail commercial
  • la TVA payée pour l'achat d'un bien immobilier est récupérable,
  • amélioration du rendement de l'investissement (ex : un immeuble, ...),
  • augmentation de la rentabilité à certaines conditions, ...
Inconvénients (liste non exhaustive) :
  • obligation de tenir une comptabilité commerciale
  • le locataire doit aussi être soumis à la TVA ce qui pose problème pour les locations consenties aux locataires non assujettis à la TVA
  • remboursement au Trésor public si trop-perçu de TVA, ...

Quelles répartitions des charges et des dépenses en matière de bail commercial ? 

Loyer d'un bail commercial

Le bail commercial est un contrat de location de locaux utilisés pour l'exploitation d'un fonds de commerce ou artisanal. Il est obligatoire de faire figurer dans ce contrat de bail commercial, un inventaire précis et limitatif et compréhensif, indiquant les charges et les dépenses entre locataire et bailleur.

Ainsi, lors de la conclusion d' un bail commercial il faut bien définir la répartition des charges et dépenses entre bailleur et locataire afin de minimiser les conflits qui pourraient naître.

o Charges qui pèsent sur le bailleur (liste non exhaustive)
  • Grosses réparations qui concernent le bâti comme par exemple la toiture ou encore la charpente ou les digues,
  • Travaux pour palier une éventuelle vétusté ou de non-conformité avec la réglementation du bien loué s'il s'agit des gros travaux,
  • Impôts comme la contribution économique territoriale, des redevances et des taxes à la charge du bailleur ou du propriétaire du local,
  • Pour la gestion des loyers du local alloué il faut prévoir les honoraires du bailleur
  • Des charges, taxes, redevances, impôts et coût de réparations des locaux non occupés ou qui reviennent à d'autres locataires, ...
o Charges qui pèsent sur le locataire (liste non exhaustive): généralement des dépenses liés à l'entretien et à la utilisation normale du local
  • Eau, gaz et électricité,
  • Petites réparations comme le changement du papier peint, des moquettes, …
  • Equipement de copropriété comme les dépenses liés à l'ascenseurs ou le personnel d'entretien,
  • Des réparations qui touchent l'embellissement quand celles-ci surpassent le montant d'un remplacement à l'identique,
  • Redevances, impôts et taxes relatives à l'usage dont le locataire est bénéficiaire comme la taxe foncière, de voirie, l'enlèvement des ordures ménagères, ...

Comment réviser le loyer en cours de bail commercial ?

Comment réviser le loyer en cours de bail commercial ?Il existe deux possibilités pour réviser le loyer durant le bail commercial : via la révision triennale (3 ans) ou via une clause d'échelle mobile.

Révision triennale

À la demande du bailleur ou propriétaire, le loyer peut être révisé dans un délai de 3 ans minimum à partir de la date d’entrée du locataire dans le local ou depuis la dernière révision du loyer. Le locataire peut également en faire la demande.

Une requête effectuée avant le délai de 3 ans est considérée comme nulle. Cette requête s’effectue par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier. Elle doit préciser le montant du loyer souhaité.

À noter : la date de la requête marque la date à laquelle la révision produit de l’effet.

Cette révision du loyer est plafonnée. Elle ne peut varier au-delà de l’indice trimestriel de référence des loyers commerciaux pour les activités commerciales ou artisanales (ILC) et pour les autres activités (ILAT). Depuis 2014, l’augmentation du montant du loyer  ne peut être supérieure à 10% par an par rapport à l’année précédente.

Ex : un bail est signé en janvier 2012 avec un loyer mensuel de 1 000 €.  L’ILC, au  1er trimestre 2012, est de 107,01 et de 108,32 au 1er trimestre 2015 (chiffres de l’INSEE). On prend en compte l’indice en vigueur à la date de la révision précédente ou de la date de signature du bail (indice 2) et l’indice de la date de la révision (indice 1).

1ère révision triennale : loyer en cours * (indice 1/ indice 2) = loyer révisé

1000 * (108,32 / 107,01) = 1012,24 € -

Voilà le montant du loyer une fois la révision faite.

Attention : il n’est plus possible d’utiliser depuis 2014, l’ICC qui est l’indice trimestriel du coût de la construction.

S’il existe une variation de la valeur locative favorable à l’activité commerciale en raison de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, le bailleur peut demander à ce que la révision du loyer dépasse l’indice de référence. Il en va de même s’il y a eu un changement d’activité tel qu’une déspécialisation. Toutefois, il n’est pass possible de dépasser les 10% de variation par rapport à l’année précédente.

Clause d'échelle mobile

Grâce à l’ajout d’une clause d’échelle mobile, le loyer sera révisé de manière systématique à la période déterminée par les parties et ce sans l'intervention du bailleur. Cette augmentation indexe le loyer sur la variation de l’indice de référence précédemment cité.

Attention : depuis 2014, il n’est pas possible que l’augmentation soit supérieure à 10 % du loyer de l’année précédente.

Qu'est-ce que la clause pas-de-porte dans un bail commercial?

Une clause de pas-de-porte est une somme librement fixée entre les parties qui sera par la suite versée au bailleur. Elle est alors acquise par le bailleur de manière définitive et n'a donc pas à être rendue au terme du bail.

Il s'agit d'un droit d'entrée versée au bailleur pour un local vacant.

Les modalités de versement peuvent varier. Le pas-de-porte peut être perçu en une seule fois ou par échéances.

Le bailleur peut décider que le pas-de-porte correspond à un supplément de loyer. Le bailleur pourra alors se protéger des risques de divergence entre la hausse de loyer et celle de la valeur locative réelle des locaux. Ainsi, le supplément sera inclus dans le calcul du loyer lorsque le bail est renouvelé. Dans ce régime, le locataire pourra déduire de ses bénéfices le montant de ce pas-de-porte durant au moins la période du bail de manière repartie.

De même, le bailleur peut opter pour un pas-de-porte qui correspondra à une indemnité versée en contrepartie d'avantages commerciaux qui vont être dispensés par lui-même et qui ne peuvent s'intégrer au loyer. Dans ce régime, le locataire ne pourra déduire ce montant ni l'amortir.

Attention : il est obligatoire de préciser la justification du pas-de-porte dans le bail.

Comment imposer des pénalités de retard pour un bail commercial ?

Le bailleur, lorsque les obligations incombant au locataire font défaut, peut imposer des pénalités de retard. C'est le cas par exemple lorsque le locataire n'a pas payé le loyer ou les charges.

Le taux d'intérêt peut être fixé par les parties mais peut aussi correspondre au taux d'intérêt de la BCE majoré de 10 points. Le délai commence à partir du 1er jour de retard et se termine au jour du paiement complet de l'obligation.

Attention : une clause résolutoire peut être combinée à des pénalités de retard.

Préparer un Bail commercial
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