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Création de SCI

La création d'une SCI est recommandée avant un achat immobilier. Créer une Société Civile Immobilière (SCI) a notamment pour but d'anticiper la transmission de son patrimoine, de protéger le concubin en cas de décès, ou encore de prévenir les éventuels conflits qui pourraient naître entre des héritiers. La SCI est une société qui réunit au moins 2 associées.
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Caractéristiques de la SCI

La SCI est une forme d’entreprise qui permet à deux ou plusieurs associés de s’unir pour détenir et gérer ensemble un bien ou un patrimoine immobilier. Attention, la SCI exclut toute activité commerciale telle que la location meublée.

Les différentes formes de SCI

  • La SCI familiale : idéale pour gérer un bien en famille, cette forme est souvent utilisée dans les cas de succession ;
  • La SCI de gestion ou de location : c’est la SCI classique. La société achète un bien, elle en devient propriétaire. Ce ne sont pas les associés qui sont propriétaires du bien ;
  • La SCI d’attribution : chaque associé de la SCI d’attribution jouit du bien immobilier proportionnellement à ses parts sociales dans le capital ;
  • La SCI construction vente : c’est la forme de SCI où l’on peut acquérir un terrain, y construire un immeuble et le revendre immédiatement afin d’en tirer profit.

Les avantages d’une SCI

  • La SCI constitue un outil de transmission patrimoniale (notamment pour les SCI familiales) ;
  • Le choix de fiscalité de la SCI : régime de l’impôt sur le revenu (IR) ou de l’impôt sur les sociétés (IS) ;
  • La simplicité de gestion et de constitution ;
    Possibilité pour les associés de vivre dans le logement.

Les inconvénients d’une SCI

  • Il est compliqué de bénéficier de crédits bancaires à 0 % ou d’utiliser un plan d‘épargne-logement pour financer l’acquisition d’un bien immobilier en SCI ;
  • Les associés de la SCI sont indéfiniment responsables de leurs dettes ;
  • Il est nécessaire chaque d'organiser une assemblée générale annuelle,  et de tenir une comptabilité simplifiée (il est possible pour cela de se faire accompagner par des comptables spécialisés);

Les étapes de création d'une SCI

Les premières étapes de création d’une SCI sont le choix du nom de la société (appelée aussi raison sociale), de choisir le siège social de la société ainsi que son/ses gérants.

1. La rédaction des statuts

La rédaction des statuts est une étape indispensable dans les formalités à effectuer pour créer sa SCI. Il est recommandé de se faire aider d'un professionnel (avocat ou notaire) ou plus simplement d'utiliser les services en ligne de Contract-Factory.

IMPORTANT: Méfiez vous des modèles gratuits sur internet. Ils sont souvent obsolètes et vous exposent à un rejet par le greffe vire une re-qualification fiscale.

Les statuts de la SCI doivent préciser :
  • L’objet social de la société ;
  • La durée de vie de la SCI (maximum 99 ans) ;
  • L’identité des associés ;
  • Les apports numéraires et les apports en nature ;
  • Le capital social ;
  • Les organes de gouvernance : gérance, assemblée générale, etc.
  • Les clauses d'organisation des cessions de parts.
Les statuts de la SCI doivent être signés par tous les associés de la SCI.

NB : depuis juillet 2015 il n'est plus nécessaire de faire d’enregistrer les statuts au Service des Impôts des Entreprises (SIE) sauf  dans deux cas de figure :
  • Les statuts ont été rédigés par des officiers publics : acte authentique (par notaire), acte d’huissier ou décision de justice par exemple ;
  • Les statuts de la SCI contiennent des opérations juridiques nécessitant un enregistrement au Service des Impôts des Entreprises (SIE) telles que les cessions d’actions, des apports d’immeubles, de fonds de commerce ou de parts sociales.

2. La nomination des gérants

Le ou les gérants sont en charge de l'administration de la SCI. Ils ont le pouvoir de signer la plus part des actes courants engageants la société.

La société doit avoir au moins un gérant. Le nom et l'adresse des gérants apparaîtront sur le K-Bis de la société et seront publique (il est facile sur internet de trouver le nom des gérants d'une SCI).

3. L'annonce légale

Comme pour toute création d’entreprise, il est obligatoire de publier un avis de constitution de la SCI dans un journal d’annonces légales du département du lieu du siège social de la société.

Contract Factory prend entièrement en charge la publication de l'annonce légale à l'aide des informations inscrites dans les statuts.

4. L'enregistrement au registre du commerce

Pour que votre SCI soit légale, vous devez déposer un dossier d’immatriculation auprès du greffe du Tribunal de Commerce. Ce dossier doit contenir :
  • Un exemplaire des statuts daté et signé par tous les associés ;
  • Un exemplaire de l’acte de nomination du ou des gérant(s) de la SCI ;
  • Une déclaration des bénéficiaires effectifs de la société datée et signée ;
  • Un formulaire M0 dûment rempli et signé ;
  • Un justificatif de domicile des locaux commerciaux attestant le siège social de la société ;
  • Une attestation de parution de l’avis de constitution de la SCI dans un journal d’annonces légales ;
  • Pour le(s) gérant(s) personne(s) physique(s) : il convient de joindre une copie de la pièce d’identité, une déclaration sur l’honneur de non-condamnation ainsi qu’une attestation de filiation ;
  • Pour les associés et gérant(s) personnes morales, joindre un extrait de moins de trois mois en original de l’immatriculation sur un registre public ou de tout autre document justifiant la personnalité juridique ;
  • Pour les associés : une copie de la pièce d’identité .
Lorsque l’immatriculation de la SCI est enregistrée, le greffe du Tribunal de Commerce délivre un extrait k-bis ainsi qu’un numéro SIREN attestant de l’existence légale de la SCI.

FAQ : création de SCI

Des enfants mineurs peuvent-ils  faire partis de la SCI?
Les enfants mineurs peuvent être des associés de la SCI. Leur 2 parents devront signer pour eux les statuts constitutifs.
Les enfants mineurs ne peuvent pas être des gérants de la SCI.

SCI : comment nommer le gérant ?
Le gérant de la SCI est désigné dans les statuts de la société ou suite à un vote des associés. Il appartient aux statuts de définir l'étendue et les limites de ses pouvoirs. Sachez que le gérant peut être une personne physique ou morale.
Le gérant est généralement un des associés de la SCI mais ce n'est pas obligatoire.
Le gérant ne peut pas être mineur.
Le gérant peut être sans restriction de nationalité étrangère (avec ou sans carte de séjour en France).

Quel régime fiscal pour la SCI ?
Deux choix sont possibles. Soit la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR)(le plus courant), soit à l’impôt sur les sociétés (IS).

L'option à l'IS ouvre de nombreux avantages fiscaux mais elle est irreversible. Il est alors très préférable d'être suivi par un comptable spécialisé.

Quel est le capital minimum d'une SCI ?
Le montant minimum du capital d'une SCI est de 1€. Ce sont les associés qui en fixent le montant.
Il est fréquent de préférer une SCI avec un capital de départ faible qui emprunte ensuite à une banque ou à ses associés, les fonds nécessaires aux acquisitions immobilières

Une SCI peut-elle posséder plusieurs biens immobiliers ?
Une SCI peut posséder 0, un ou plusieurs biens immobiliers.
L'adresse des biens que possède la SCI peuvent être différente de celle du siège de la SCI (y compris dans des départements différents).
Il est cependant utile de créer une SCI par bien immobilier afin de librement vendre les parts de la SCI plutôt que le bien immobilier lui même.

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