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Création de Société Civile

La SCI se caractérise par sa flexibilité dans la gestion et la transmission de patrimoine immobilier. Elle n'a pas pour objet l'activité commerciale, mais plutôt civile, liée essentiellement à la détention et à la gestion de biens.
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La SCI, ou Société Civile Immobilière, est une forme juridique de société qui permet à plusieurs personnes, appelées associés, de détenir en commun un ou plusieurs biens immobiliers. Elle se caractérise par sa flexibilité dans la gestion et la transmission de patrimoine immobilier. Une SCI n'a pas pour objet l'activité commerciale, mais plutôt civile, liée essentiellement à la détention et à la gestion de biens.

Avantages spécifiques de la SCI

La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique bien connue des investisseurs et des familles désireux de gérer, d'acquérir ou de transmettre des biens immobiliers dans un cadre optimisé. Chez Contract-Factory, nous comprenons que chaque décision juridique et fiscale peut façonner votre avenir et celui de vos proches. Alors explorons ensemble les avantages spécifiques offerts par la création d'une SCI.


Transmission simplifiée des biens :

  • Parts sociales : Au lieu de transmettre directement un bien immobilier, avec une SCI, vous transmettez des parts sociales. Cela simplifie grandement les formalités liées à la transmission, car il est souvent plus aisé de diviser et de distribuer des parts sociales que de diviser un bien immobilier.
  • SCI familiale : Idéale pour les familles, cette structure facilite la passation de biens aux générations futures tout en permettant une gestion centralisée par un ou plusieurs gérants.
  • Prévention des conflits : La rédaction des statuts de la SCI, détaillant les droits et devoirs de chaque associé, permet d'anticiper et de prévenir d'éventuels conflits entre les bénéficiaires effectifs.

Flexibilité dans la gestion :

  • Gestion démocratique : Grâce aux parts sociales, chaque associé a son mot à dire selon la proportion de sa participation dans le capital social de la SCI. Les décisions sont généralement prises à la majorité, ce qui permet une gestion collective.
  • Rôle du gérant : La nomination d'un gérant de la SCI offre la possibilité d'une gestion quotidienne fluide. Il est le représentant légal de la société et peut prendre des décisions opérationnelles, dans le respect des statuts.
  • Modification facile : Si la société souhaite se diversifier ou apporter des modifications à sa structure, la SCI offre une flexibilité juridique, notamment via une assemblée d'associés, pour adapter les statuts.

Optimisation fiscale possible :

  • Choix de l'impôt : La SCI peut, par défaut, être soumise à l'impôt sur le revenu. Toutefois, dans certains cas, elle peut opter pour l'impôt sur les sociétés, offrant ainsi des stratégies d'optimisation fiscale.
  • Déduction des charges : Les charges liées aux biens (entretien, réparation, intérêts d'emprunt...) peuvent être déduites des revenus locatifs, réduisant ainsi la base imposable.
  • Stratégie de transmission : En matière de droits de succession, transmettre des parts sociales plutôt que des biens peut s'avérer avantageux, en fonction de la valorisation de la SCI.
Avec ses avantages multiples, la SCI s'est imposée comme un outil incontournable pour les investisseurs immobiliers et les familles. Que ce soit pour faciliter la transmission, offrir une gestion flexible ou permettre une optimisation fiscale, la SCI a beaucoup à offrir.

Cependant, comme toute entreprise, sa création et sa gestion requièrent une expertise pointue. Chez Contract-Factory, nous sommes là pour vous guider à chaque étape, depuis la constitution jusqu'aux démarches de création, en passant par la rédaction des fichiers légaux.

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Inconvénients potentiels de la SCI

La SCI est souvent plébiscitée pour ses avantages en matière de gestion et de succession immobilières. Toutefois, avant de vous lancer dans la création d'une SCI, Contract-Factory vous invite à une réflexion approfondie sur ses éventuels inconvénients. Une entreprise bien préparée est celle qui connaît autant ses atouts que ses faiblesses.

sci inconvenients

Engagement indéfini des associés en matière de dettes :

  • Responsabilité illimitée des associés : Contrairement à certaines sociétés comme la SARL ou la SAS, les associés d'une SCI sont indéfiniment responsables des dettes de la société. Cela signifie que si la SCI ne peut pas honorer ses engagements, les créanciers peuvent se retourner contre le patrimoine personnel des associés.
  • Risque lié au prêt immobilier : Si la SCI contracte un prêt immobilier et qu'elle ne parvient pas à honorer ses remboursements, les banques peuvent exiger le remboursement des associés, en fonction de leurs parts sociales.
  • Transparence nécessaire : Une déclaration des bénéficiaires effectifs doit être déposée au tribunal de commerce, garantissant une certaine transparence, mais aussi une exposition des associés.

Complexités administratives éventuelles :

  • Formalités de création : La création de la SCI nécessite la rédaction précise des statuts, une annonce dans un journal d'annonces légales, ainsi que le dépôt du dossier complet auprès du tribunal de commerce.
  • Gestion régulière : La SCI doit tenir une comptabilité, même si elle est simplifiée. De plus, des assemblées d'associés doivent être organisées régulièrement, et chaque modification importante (changement d'adresse, changement de gérant de la SCI, etc.) implique une mise à jour des papiers officiels et parfois une nouvelle annonce légale.
  • Déclarations spécifiques : Le formulaire M0 de SCI est un exemple des spécificités administratives propres à cette forme de société.

Régime fiscal parfois moins avantageux selon les cas :

  • Double imposition potentielle : Si la SCI opte pour l'impôt sur les sociétés, il peut y avoir une double imposition : une fois au niveau de la société, puis au moment de la distribution des bénéfices aux associés.
  • Régime par défaut : La SCI est normalement soumise à l'impôt sur le revenu. Dans certains cas, cette imposition directe peut se révéler moins avantageuse, notamment si les associés ont des taux marginaux d'imposition élevés.
  • Optimisation fiscale limitée : Contrairement à certaines activités commerciales, les possibilités d'optimisation fiscale sont plus restreintes pour une SCI, notamment en matière de TVA sur les opérations immobilières.
La SCI, avec ses avantages indéniables, attire de nombreuses personnes souhaitant investir dans l'immobilier. Cependant, ses inconvénients potentiels ne doivent pas être négligés. Si la SCI vous semble être la structure idéale, notre équipe est là pour vous accompagner dans toutes les étapes de sa création et de sa gestion. Si vous hésitez encore, nous sommes également à votre disposition pour étudier d'autres structures juridiques potentiellement adaptées à vos besoins.

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Étapes détaillées de la création d'une SCI

Rédaction des statuts :

La première étape fondamentale est la rédaction des statuts. Ce document est à la fois un contrat entre les associés et la constitution juridique de la société. La procédure exige une approche méthodique :
  1. Définition de l'objet social : Il doit être clairement défini. Généralement, l'objet d'une SCI concerne la détention, la gestion, l'acquisition, et la location de biens immobiliers.
  2. Identification des associés : La liste des personnes qui seront associées à la société doit être clairement établie, avec leurs identités complètes.
  3. Désignation du gérant : Le ou les gérants, en charge de la gestion quotidienne de la société, sont nommés. Leur rôle et leurs pouvoirs sont également définis dans cette section.
  4. Fixation du siège social : Le lieu officiel de la société, ou son siège, doit être choisi et mentionné. Ce sera l'adresse administrative de référence pour la société.
  5. Capital social et parts sociales : Les associés doivent décider du montant, réparti en parts sociales en fonction des apports de chaque associé. Il est essentiel de préciser si le montant social peut être fixe ou susceptible de modifications. Il est également crucial de définir comment les parts sociales peuvent être vendues, échangées ou transmises.
  6. Durée de la société : La durée maximale possible d'une SCI est de 99 ans, mais cette durée peut varier en fonction des choix des associés. Cette durée est essentielle car elle définit la période après laquelle la société doit être dissoute ou renouvelée.
  7. Clauses spécifiques : Selon les besoins, des clauses relatives à la cession des parts, aux conditions de sortie d'un associé, ou à la dissolution de la société peuvent être ajoutées.
Une fois les statuts rédigés, une annonce devra être publiée dans un journal d'annonces légales pour informer le public de la création de la SCI.

Conseils pour une rédaction adaptée à la nature immobilière :

  1. Connaître les spécificités de l'immobilier : Avant de rédiger les statuts ou tout autre document lié à la SCI, il est impératif de bien comprendre le secteur immobilier, ses avantages, ses contraintes, et ses particularités.
  2. Clarté et précision : Le monde de l'immobilier est riche en détails techniques. Assurez-vous que les descriptions des biens immobiliers soient précises. Évitez l'ambiguïté, notamment en ce qui concerne l'objet social.
  3. Protection des associés : Les investissements dans l'immobilier sont souvent conséquents. Assurez-vous que les droits et obligations de chaque associé soient clairement définis pour éviter les litiges.
  4. Consulter un expert : Faire appel à un expert spécialisé dans l'immobilier peut être d'une grande aide. Ces professionnels peuvent guider la rédaction, assurant que le document est à la fois légal et adapté aux besoins des associés.
  5. Anticiper les évolutions : L'immobilier est un secteur en perpétuelle évolution. Pensez à inclure des clauses qui permettent des modifications ou des adaptations en cas de changements majeurs dans le secteur.

 Nomination des gérants :

La gestion d'une société est un élément clé qui détermine son fonctionnement, sa rentabilité et la réalisation de son objet social. D'où l'importance de bien nommer son ou ses gérants. Décortiquons ensemble ce processus primordial dans la vie d'une SCI.

Rôle des gérants dans une SCI :

  1. Gestion quotidienne : Le gérant assure la gestion quotidienne de la société. Cela englobe les démarches administratives, la gestion des biens immobiliers, et le suivi des activités de l'entreprise.
  2. Représentation de la société : Le gérant représente la société envers les tiers. Il est le visage de la SCI lors des interactions avec les partenaires, que ce soit pour un prêt immobilier, un contrat de BTP, ou toute autre exercice en lien avec l'entreprise.
  3. Application des décisions des associés : Les associés peuvent décider de certaines orientations stratégiques ou financières, il appartient alors au gérant de les mettre en œuvre.
  4. Gestion financière : De la tenue des comptes à la distribution des profits, en passant par la surveillance du capital social, le gérant joue un rôle majeur dans la santé financière de l'entreprise.

Procédure de nomination et critères de choix :

  1. Modalités statutaires : Les statuts de la SCI peuvent préciser la manière dont le gérant est nommé. Cette nomination peut se faire lors de la création de la SCI ou ultérieurement. Si la procédure n'est pas définie dans les statuts, elle sera décidée par les associés.
  2. Critères de choix : Il est vital d'opter pour un gérant ayant des compétences en gestion immobilière, une intégrité sans faille et une bonne connaissance de l'environnement juridique et fiscal des SCI.
  3. Durée du mandat : La durée du mandat du gérant est généralement définie dans les statuts. Elle peut varier et il est crucial de savoir si le mandat est renouvelable ou non.
  4. Rémunération : Les modalités de rémunération doivent être clairement définies, que ce soit sous forme de salaire, de dividendes ou de parts sociales.
  5. Déclaration au greffe du tribunal de commerce : Une fois le gérant nommé, l'entreprise doit effectuer une déclaration au tribunal de commerce pour rendre cette nomination officielle.
  6. Publication dans un journal d'annonces légales : Cette étape assure la transparence de la nomination en informant le public et les partenaires potentiels de ce changement au sein de la société.

À noter : Choisir un gérant est une étape cruciale pour le succès d'une SCI. Assurez-vous d'étudier les candidatures avec attention, de bien préparer votre choix et de respecter les formalités juridiques pour une nomination en bonne et due forme.

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Apport initial et capital social : Tout ce que vous devez savoir

Quand il s'agit de créer une SCI, c'est une étape incontournable. Il s'agit de la somme apportée par les associés lors de la création. Mais comment déterminer la nature de ces apports ? Comment les évaluer correctement ? Décortiquons ces étapes essentielles.

Nature des apports possibles :

  1. Biens immobiliers : Il est courant pour une SCI, par nature immobilière, de compter des biens immobiliers parmi ses apports. Que ce soit une résidence principale, un bien locatif ou tout autre type de bien immobilier, il peut constituer une part significative du capital social de la SCI.
  2. Capitaux : Les associés peuvent également apporter de l'argent. Ces apports en numéraire augmentent le capital social et sont généralement utilisés pour financer des activités, rembourser un prêt immobilier ou d'autres besoins de la société.
  3. Biens mobiliers : Bien que moins courants, certains biens mobiliers peuvent aussi être apportés, surtout s'ils sont liés à l'activité immobilière de la SCI.

Comment évaluer et documenter ces apports :

  1. Évaluation des biens : Leur évaluation nécessite généralement l'intervention d'un expert en immobilier. Ce professionnel saura estimer la valeur du bien sur le marché actuel, garantissant ainsi une juste contribution.
  2. Documentation : Une fois les biens évalués, il est essentiel de documenter ces évaluations. Les associés doivent rédiger une attestation d'apport, qui sera annexé aux statuts de la SCI. Cet acte détaillera la nature, la valeur et la répartition des parts sociales correspondant à chaque apport.
  3. Publication dans un journal d'annonces légales : Tout apport de bien immobilier doit faire l'objet d'une déclaration, assurant transparence et légalité à la démarche.
  4. Formalités au greffe du tribunal de commerce : Après la rédaction des statuts et de l'acte d'apport, l'entreprise doit déposer un dossier de création au tribunal de commerce, incluant le formulaire M0 de SCI, la déclaration des bénéficiaires effectifs, et les autres papiers relatifs à la constitution de la société.

À noter : L'évaluation et la documentation des apports sont des étapes cruciales dans la création d'une SCI. Elles déterminent la répartition des parts sociales entre les associés, influençant ainsi la gestion et les décisions futures. Il est donc primordial de les aborder avec sérieux, et de s'entourer, si nécessaire, d'experts comme Contract-Factory pour garantir la justesse et la légalité de ces apports.

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Immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)

Créer une SCI est une démarche qui nécessite une approche spécifique, surtout lorsqu'il s'agit de l'immatriculation au RCS.

Démarches spécifiques à la SCI :

La SCI, bien qu'étant une société civile, doit s'immatriculer au RCS, tout comme une société commerciale. Cette immatriculation lui confère une personnalité juridique. Voici les étapes spécifiques à suivre :
  1. Publication d'une annonce légale : Après la rédaction des statuts, il est impératif de publier une annonce dans un journal d'annonces légales. Cette publication informe le public de la création de votre SCI.
  2. Dépôt du dossier au greffe du tribunal de commerce : Une fois l'annonce publiée, il vous faudra déposer un dossier complet au tribunal de commerce compétent. Ce dépôt marque officiellement la demande d'immatriculation de votre SCI.

Les documents essentiels :

  • Formulaire M0 de SCI : Ce document administratif est essentiel pour déclarer la création de votre société.
  • Les statuts de la SCI : Rédigés et signés par tous les associés, ces statuts définissent le fonctionnement de votre société.
  • La déclaration des bénéficiaires effectifs : Elle détaille les personnes exerçant un contrôle effectif sur l'entreprise.
  • Un justificatif de domicile pour le siège social de l'entreprise.
  • Une copie de l'annonce légale parue dans le journal d'annonces légales.
  • Les actes de nomination des gérants, si cette information n'est pas mentionnée dans les statuts.

Délais usuels pour une SCI :

Habituellement, après le dépôt du dossier complet au tribunal de commerce, le délai d'immatriculation est d'environ 3 à 5 jours ouvrés. Cependant, en période d'affluence ou si des documents sont manquants, ce délai peut s'étendre.

À noter : L'immatriculation est une étape cruciale dans la vie d'une SCI. Elle marque le début officiel de son activité. Assurez-vous donc de bien préparer votre dossier, en faisant preuve de rigueur dans la rédaction et la collecte des documents. Si nécessaire, n'hésitez pas à faire appel à nos services pour vous assister et vérifier la conformité de votre dossier.

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Publication dans un journal d'annonces légales

La création d'une SCI est un processus rigoureux nécessitant plusieurs étapes. Parmi celles-ci, la publication dans un journal d'annonces légales est non seulement indispensable, mais elle revêt également une importance capitale.

Pourquoi cette étape est cruciale pour la SCI ?

Lors de la création d'une SCI, la loi exige que les porteurs du projet (associés, gérant de la SCI) publient une annonce dans un journal habilité. Cette obligation a plusieurs finalités :
  1. Transparence et information du public : La publication permet d'informer le grand public de la création d'une nouvelle société. Ainsi, tout individu peut avoir accès à des informations telles que l'identité des associés, l'objet social, ou encore le montant du capital social.
  2. Sécurité juridique : La publication officialise la création. Une fois l'annonce publiée, les tiers sont réputés informés de la création de l'entreprise, ce qui confère une sécurité juridique en cas de litiges.
  3. Prérequis pour l'immatriculation : Sans cette publication, le tribunal de commerce ne pourra pas procéder à l'immatriculation de la société. Autrement dit, sans cette étape, la SCI restera inexistante juridiquement.

Sélection d'un journal adapté :

Le choix du journal d'annonces légales est important. Voici quelques critères à considérer :
  • Habilitation du journal : Assurez-vous que le journal est bien habilité à recevoir des annonces légales pour le département où est situé le siège social de la SCI.
  • Tarification : Les coûts de publication peuvent varier d'un journal à l'autre. Bien préparer cette étape peut permettre de réaliser des économies.
  • Délais de publication : Certains journaux peuvent offrir une publication rapide, un avantage si vous êtes pressés.
  • Service client : Un bon service client peut vous guider et vous assister dans la rédaction de votre annonce pour qu'elle soit conforme aux exigences légales.
En résumé, la publication dans un journal d'annonces légales est plus qu'une simple formalité ; elle est le pont entre la conception juridique de votre SCI et son existence officielle. Chez Contract-Factory, nous comprenons la portée de cette étape et sommes là pour vous accompagner. N'oubliez pas : une SCI bien fondée commence par une annonce légale bien rédigée !

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À retenir sur la création d'une SCI

La société civile immobilière, bien qu'elle offre de nombreux avantages pour la gestion et la passation de biens immobiliers, n'est pas sans complexité. Chaque associé, chaque bien immobilier, chaque choix lié au siège social ou à la durée de la société peut avoir des implications significatives sur le bon fonctionnement et la pérennité de la SCI.

Il est donc crucial de bien préparer chaque étape, de la rédaction des statuts à la publication dans un journal d'annonces légales, en passant par la gestion fiscale, qu'il s'agisse d'opter pour l'IS ou l'IR.

Étapes détaillées de la création d'une SCI

Contract-Factory encourage vivement toutes les personnes envisageant de créer une SCI à s'informer de manière exhaustive. Les enjeux sont importants et méritent une approche rigoureuse. Mais surtout, n'oubliez pas que des experts dédiés sont à votre disposition pour vous éclairer et vous éviter les pièges potentiels.

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FAQ : création de SCI

Des enfants mineurs peuvent-ils  faire partis de la SCI?
Les enfants mineurs peuvent être des associés de la SCI. Leur 2 parents devront signer pour eux les statuts constitutifs.
Les enfants mineurs ne peuvent pas être des gérants de la SCI.

SCI : comment nommer le gérant ?
Le gérant de la SCI est désigné dans les statuts de la société ou suite à un vote des associés. Il appartient aux statuts de définir l'étendue et les limites de ses pouvoirs. Sachez que le gérant peut être une personne physique ou morale.
Le gérant est généralement un des associés de la SCI mais ce n'est pas obligatoire.
Le gérant ne peut pas être mineur.
Le gérant peut être sans restriction de nationalité étrangère (avec ou sans carte de séjour en France).

Quel régime fiscal pour la SCI ?
Deux choix sont possibles. Soit la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR)(le plus courant), soit à l’impôt sur les sociétés (IS).

L'option à l'IS ouvre de nombreux avantages fiscaux mais elle est irréversible. Il est alors très préférable d'être suivi par un comptable spécialisé.

Quel est le capital minimum d'une SCI ?
Le montant minimum du capital d'une SCI est de 1€. Ce sont les associés qui en fixent le montant.
Il est fréquent de préférer une SCI avec un capital de départ faible qui emprunte ensuite à une banque ou à ses associés, les fonds nécessaires aux acquisitions immobilières.

Une SCI peut-elle posséder plusieurs biens immobiliers ?
Une SCI peut posséder 0, un ou plusieurs biens immobiliers.
L'adresse des biens que possède la SCI peuvent être différentes de celle du siège de la SCI (y compris dans des départements différents).
Il est cependant utile de créer une SCI par bien immobilier afin de librement vendre les parts de la SCI plutôt que le bien immobilier lui même.

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