Pourquoi créer une SCI ?
La SCI (Société Civile Immobilière) est la forme la plus simple de société qui permet à deux ou plusieurs associés de s’unir pour détenir et gérer un bien immobilier.L'une des rares restrictions à la création d'une SCI est l'exclusion de toute activité commerciale telle que la location meublée (sauf activité secondaire : en période de vacances par exemple). Si vous souhaitez effectuer principalement des locations meublées, il faudra créer une SARL (de famille : si tous les associés sont parents).
Les différentes formes de création de SCI
- La SCI de location et d'usage personnel : c’est la SCI classique. La société achète un bien, elle en devient propriétaire. Le bien immobilier peut être loué ou utilisé à titre gratuit par les associés de la SCI ;
- La SCI d’attribution : chaque associé de la SCI d’attribution jouit du bien immobilier proportionnellement à ses parts sociales dans le capital ;
- La SCI construction vente : c’est la forme de SCI où l’on peut acquérir un terrain, y construire un immeuble et le revendre immédiatement afin d’en tirer profit.
La SCI familiale
Si tous les associés d'une SCI sont parents ou alliés (mariés) jusqu'au 4ème degré, la SCI peut être qualifiée de familiale.Elle dispose alors des mêmes droits que les personnes physiques en matière de location de bien immobilier.
Par exemple les baux de location vide signés par une SCI familiale ont une durée minimale de 3 ans et non de 6 ans pour les autres sociétés.
Les avantages d’une création de SCI
- La SCI constitue un outil de transmission patrimoniale (notamment pour les SCI familiales) ;
- Le choix de fiscalité de la SCI : régime de l’impôt sur le revenu (IR) ou de l’impôt sur les sociétés (IS) ;
- La simplicité de gestion et de constitution ;
Possibilité pour les associés de vivre dans le logement.
Les inconvénients d’une SCI
- Il faut obligatoirement au moins 2 associés lors de la création d'une SCI (contrairement à la EURL ou la SASU) .
- Il est compliqué de bénéficier de crédits bancaires à 0 % ou d’utiliser un plan d‘épargne-logement pour financer l’acquisition d’un bien immobilier en SCI ;
- Les associés de la SCI sont indéfiniment responsables de leurs dettes (contrairement à la SARL ou la SAS) ;
- Il est nécessaire d'organiser une assemblée générale annuelle, et de tenir une comptabilité simplifiée (il est possible pour cela de se faire accompagner par des comptables spécialisés);
Les étapes de création d'une SCI
Les premières étapes de création d’une SCI sont le choix du nom de la société (appelée aussi raison sociale), de choisir le siège social de la société ainsi que son ou ses gérants.1. La rédaction des statuts de SCI
La rédaction des statuts de SCI est une étape indispensable dans les formalités à effectuer pour créer sa Société Civile Immobilière. Il est recommandé de se faire aider d'un professionnel (avocat ou notaire) ou plus simplement d'utiliser les services en ligne de Contract-Factory.IMPORTANT : méfiez vous des modèles gratuits sur internet. Ils sont souvent obsolètes et vous exposent à un rejet par le greffe voire une requalification fiscale.
Les statuts de SCI doivent préciser :
- Le nom de la SCI ;
- Le siège social (l'adresse administrative de la SCI) ;
- L’objet social de la SCI ;
- La durée de vie de la SCI (maximum 99 ans) ;
- L’identité des associés ;
- Les apports numéraires et les apports en nature ;
- Le capital de départ de la SCI ;
- Les organes de gouvernance : gérance, assemblée générale, etc. ;
- Les clauses d'organisation des cessions de parts.
NB : depuis juillet 2015 il n'est plus nécessaire de faire enregistrer les statuts au Service des Impôts des Entreprises (SIE) sauf dans deux cas de figure :
- Les statuts de la SCI ont été rédigés par des officiers publics : acte authentique (par notaire), acte d’huissier ou décision de justice par exemple ;
- Les statuts de la SCI contiennent des opérations juridiques nécessitant un enregistrement au Service des Impôts des Entreprises (SIE) telles que les cessions d’actions, des apports d’immeubles, de fonds de commerce ou de parts sociales.
2. La nomination des gérants de la SCI
Le ou les gérants sont en charge de l'administration de la SCI. Ils ont le pouvoir de signer la plupart des actes courants engageants la société.La société doit avoir au moins un gérant. Le nom et l'adresse des gérants apparaîtront sur le K-Bis de la société et seront publics (il est facile sur internet de trouver le nom des gérants d'une SCI).
Généralement lors de la création de la SCI l'un des associés est nommé gérant de la SCI. Il faut néanmoins noter qu'il est tout à fait possible de nommer une personne non associée gérante de la SCI.
Il est possible durant le vie de la société de modifier les gérants de la SCI (voir : changement de gérant de SCI)
3. L'annonce légale de création de SCI
Comme pour toute création d’entreprise, il est obligatoire de publier un avis de constitution de la SCI dans un journal d’annonces légales habilité dans le département du siège social de la société.Contract Factory prend entièrement en charge la rédaction et la publication de l'annonce légale à l'aide des informations inscrites dans les statuts.
4. L'enregistrement au registre du commerce
Pour que votre création de SCI soit officielle, vous devez déposer un dossier d’immatriculation auprès du greffe du Tribunal de Commerce. Ce dossier doit contenir :- Un exemplaire des statuts de SCI daté et signé par tous les associés ;
- Un exemplaire de l’acte de nomination du ou des gérant(s) de la SCI ;
- Une déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI datée et signée ;
- Un formulaire M0 dûment rempli et signé ;
- Un justificatif d'adresse pour le siège social de la SCI ;
- Une attestation de parution de l’avis de constitution de la SCI dans un journal d’annonces légales ;
- Pour le(s) gérant(s) personne(s) physique(s) : il convient de joindre une copie de la pièce d’identité, une déclaration sur l’honneur de non-condamnation ainsi qu’une attestation de filiation ;
- Pour les associés et gérants personnes morales, joindre un extrait de moins de trois mois en original de l’immatriculation sur un registre public ou de tout autre document justifiant la personnalité juridique ;
- Pour les associés : une copie de la pièce d’identité .
FAQ : création de SCI
Des enfants mineurs peuvent-ils faire partis de la SCI?Les enfants mineurs peuvent être des associés de la SCI. Leur 2 parents devront signer pour eux les statuts constitutifs.
Les enfants mineurs ne peuvent pas être des gérants de la SCI.
SCI : comment nommer le gérant ?
Le gérant de la SCI est désigné dans les statuts de la société ou suite à un vote des associés. Il appartient aux statuts de définir l'étendue et les limites de ses pouvoirs. Sachez que le gérant peut être une personne physique ou morale.
Le gérant est généralement un des associés de la SCI mais ce n'est pas obligatoire.
Le gérant ne peut pas être mineur.
Le gérant peut être sans restriction de nationalité étrangère (avec ou sans carte de séjour en France).
Quel régime fiscal pour la SCI ?
Deux choix sont possibles. Soit la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR)(le plus courant), soit à l’impôt sur les sociétés (IS).
L'option à l'IS ouvre de nombreux avantages fiscaux mais elle est irréversible. Il est alors très préférable d'être suivi par un comptable spécialisé.
Quel est le capital minimum d'une SCI ?
Le montant minimum du capital d'une SCI est de 1€. Ce sont les associés qui en fixent le montant.
Il est fréquent de préférer une SCI avec un capital de départ faible qui emprunte ensuite à une banque ou à ses associés, les fonds nécessaires aux acquisitions immobilières.
Une SCI peut-elle posséder plusieurs biens immobiliers ?
Une SCI peut posséder 0, un ou plusieurs biens immobiliers.
L'adresse des biens que possède la SCI peuvent être différentes de celle du siège de la SCI (y compris dans des départements différents).
Il est cependant utile de créer une SCI par bien immobilier afin de librement vendre les parts de la SCI plutôt que le bien immobilier lui même.
