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Le dossier technique pour le contrat de location


Que doit contenir le dossier technique pour un contrat de location de logement vide ou meublé ?

Quels sont les diagnostiques techniques à faire pour un bail vide ou meublé?

Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Diagnostic de performance énergétique

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) donne un aperçu de la performance énergétique d'un logement par une estimation de sa consommation énergétique et de son taux d'émission de gaz à effet de serre. Il doit être réalisé dans tous les logements d'habitation et a une durée de validité de 10 ans. Il s'effectue par un professionnel certifié avant la mise en location du logement. Il sera alors annexé au contrat de location du bail.

Le DPE doit contenir les informations suivantes (liste non exhaustive) :
  • les caractéristiques du bâtiment
  • quantité annuelle d'énergie consommée par équipement
  • quantité d'émission de gaz à effet de serre
  • quantité d'énergie d'origine renouvelable utilisée
  • le classement du bâtiment
  • des recommandations pour maîtriser les consommations d'énergie
ATTENTION: L'absence du PDE en annexe du contrat de location peut entraîner la nullité du bail ou la diminution du loyer.

Les risques d'exposition à l'amiante

L'obligation d'identifier tout risque d'exposition à l'amiante concerne les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Le diagnostic doit être effectué par un professionnel accrédité par le Comité français d'accréditation (Cofrac).

Le diagnostiqueur doit rechercher la présence des matériaux et produits d'une liste précise (comme la présence d'amiante). Il va ensuite évaluer l'état de conservation des matériaux et des produits contenant de l'amiante. Pour certains matériaux et produits, il évaluera également leur risque de dégradation sur leur environnement. Un rapport est établi et est envoyé par lettre recommandée avec avis de réception au propriétaire.

Le préfet peut obliger le bailleur à exécuter des travaux de désamiantage. S'il ne le fait pas, il risque une amende pouvant aller jusqu'à 1 500 €.

Les diagnostiques d'exposition au plomb

Le constat de risque d'exposition au plomb (Crep) a pour but de donner des informations sur la présence ou non de plomb dans un logement. Cela concerne les logements qui ont un permis de construire antérieur au 1er janvier 1949. Ce constat doit être effectué par un professionnel certifié par un organisme accrédité par le Comité français d'accréditation (Cofrac).

Ce document, qui émane du professionnel certifié, a une durée de validité de 6 ans. Le locataire peut saisir le tribunal d'instance pour demander des dommages et intérêts si la présence de plomb est certifiée et que le bailleur n'a pas fourni le Crep. Des travaux de remise aux normes peuvent être demandés au bailleur si la présence de plomb est dangereuse pour la santé.

L'état des risques naturels et technologiques

État des risques naturels et technologiques
L'état des risques naturels et technologiques concerne généralement les communes faisant l'objet d'un plan de prévention des risques naturels, miniers et technologiques et/ ou d'une zone de sismicité. Le préfet prend alors un arrêté préfectoral qui fixe la liste des risques auxquels la commune est exposée.

Ces informations sont fournies à la mairie ou à la préfecture du département concerné. Certaines communes proposent même le service via internet. Ce service est gratuit et doit obligatoirement accompagner le contrat de bail en annexe. Le document est valable 6 mois et pendant toute la durée du bail.

À noter : pour Mayotte, ce document est obligatoire.

La responsabilité du bailleur pour vices cachés peut être engagée si le document n'est pas annexé au bail et que le locataire découvre que le logement est situé dans une zone à risques.

Le détecteur de fumée obligatoire

Depuis 2015, le détecteur de fumée est obligatoire  pour tous les lieux d'habitation en France.

Le détecteur de fumé doit être conforme aux normes et plus précisément à la  la norme européenne harmonisée NF EN 14604.

Il incombe au propriétaire d'installer le détecteur de fumée et à l'occupant du logement de l'entretenir, sauf dans certains cas.

Attention :les détecteurs de fumée utilisant l'ionisation sont interdits et ne peuvent pas être installés en raison de leur radioactivité.

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