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Bien préparer un bail de location meublée


Les différents contrat de location meublés

contrat de location meublée

Les types de baux meublés ont été diversifiés avec la loi de 2005. Désormais une réelle distinction existe entre les baux qui constitueront ou non la résidence principale du locataire. Le législateur distingue selon le type de locataire et selon le type de résidence.

Meublé - résidence principale

La loi a restreint l'autonomie des parties lorsque que le logement alloué est meublé et constitue la résidence principale du locataire. La durée du bail est d'au moins 1 an sauf pour le bail consenti à un étudiant qui est l'exception.

Le bail fait l'objet d'une tacite reconduction sauf pour le bail étudiant. Le congé du bailleur ne peut intervenir que pour la vente du logement, reprise ou pour un motif légitime ou sérieux. Pour cela il doit respecter un préavis de trois mois minimum. Le locataire lui doit signifier son congé au moins 1 mois avant.
Les types de baux meublés

Meublé - court séjour / résidence secondaire

Ici l'autonomie des parties est très grande quant à la durée, les conditions de préavis, les droits et obligations de chaque partie, les conditions au paiement du loyer et des charges, le dépôt de garantie...  A savoir qu'il faut tout de même annexer un diagnostic technique dans le bail tout comme le montant du dépôt de garantie, ainsi que le mode et le délai de restitution.

Les locations saisonnières

Mieux réglementées que les locations de courte durée de logement meublés, le contrat de location de vacance ou bail saisonnier est soumis au Code civil (art. 1708 et suivants) et au Code du tourisme (art. L.324-2 et suivants). Attention, ce type de location n'est ouvert qu'aux bailleurs et locataires souhaitant conclure un contrat de bail pour un logement qui ne deviendra pas la résidence principale du locataire.

Le bail meublé étudiant

bail de colocation etudiant

Le bail meublé étudiant est un bail locatif meublé qui a une particularité, sa durée peut être inférieure au minima légal.

Si tous les locataires sont etudiants, la loi permet au bailleur de consentir un bail de logement meublé d'une durée de 9 mois au lieu de 12 habituellement.

De plus il n'y a pas de renouvellement automatique. L'établissement d'un nouveau contrat est obligatoire pour prolonger cette location.

Cela représente un réel intérêt pour les propriétaires: bail de courte durée qui permet de récupérer le bien locatif rapidement, moins de risque d'impayés car les étudiants bénéficient de nombreuses aides au logement et le bailleur peut bénéficier des réductions d'impôts très profitables.

Les nouveautés du bail de logement meublé

Depuis 2014, plusieurs lois sont venues modifier le cadre legal des contrats de location. Les lois dites Duflot, Pinel et Macron (du nom des ministres qui en sont à l'origine) viennent creer de nouvelles obligations pour les bailleurs de logements vides et meublés.

La Loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) modifie profondément les règles applicables en matière de location. La loi Alur a été publiée au Journal officiel le 26 mars 2014. Elle se nomme officiellement loi n2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové. Un second rectificatif est paru au JO n 226 du 30 septembre 2014.

Un dernier texte (loi Macron) est entrée en vigueur en août 2015.

Nouveautés de la loi ALUR - Duflot (Définition)

" Un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. "

Nouveautés de la loi MACRON

Concernant les contrats de location meublée la loi du 6 août 2015 introduit les modifications suivantes:
  • état des lieux d'entrée : complément à l'état des lieux demandé par le locataire au bailleur
  • colocation : les locations faites à des personnes mariées ou pacsées ne sont pas des colocations
  • mentions obligatoires : application aux meublés de l'article 3 de la loi 89
  • notification du congé : alignement quant aux dispositions de locations vides avec la remise du congé par le locataire ou par le bailleur en main propre contre récépissé ou émargement possible
  • hausse du loyer et ajustement : la hausse du loyer convenue entre les parties, ou fixée judiciairement, s'applique au contrat renouvelé. Si la hausse est supérieure à 10 %, elle s'applique par tiers annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs
  • liste des clauses abusives : - art. 4  loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (ALUR)
  • liste des éléments minimums : ce mobilier est fixé par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 entrée en vigueur depuis le 1er septembre 2015

Equipement minimum dans les locations meublées

Selon la nouvelle loi Alur "Un logement meublé est un logement décent, équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permette au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante."

À compter du 1er septembre 2015, le mobilier d’un logement meublé doit comporter au minimum les éléments suivants (Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé) :
  • Literie comprenant couette ou couverture
  • Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
  • Plaques de cuisson
  • Four ou four à micro-ondes
  • Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C
  • Vaisselle nécessaire à la prise des repas
  • Ustensiles de cuisine
  • Table et sièges
  • Étagères de rangement
  • Luminaires
  • Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement
La liste précise ainsi que l’état contradictoire de tous ces éléments doit être annexé au bail.

Sous-location d'un logement meublé

Selon la nature du contrat de location et seulement sous certaines conditions, le locataire aura la possibilité de sous-louer son logement.

Si aucune clause ne l’interdit, la sous-location est libre. Le montant du loyer ainsi que la durée ne sont pas limités. La durée de la sous-location ne peut excéder la durée de location principale et le montant du loyer ne peut excéder celui de la location principale. Il faut par contre, depuis le 27 mars 2014, l’accord express du bailleur.

Le locataire doit remettre au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur ainsi que la copie du bail principal. Si le contrat de bail principal est résilié, le sous-locataire n’a aucun droit à l’encontre du bailleur.

À noter : le locataire principal peut résilier unilatéralement le contrat de sous-location sans avoir besoin de l'accord du bailleur. Le locataire qui fait une sous-location sans l'autorisation du bailleur, ou malgré son interdiction, peut se voir déchu de son droit au maintien dans les lieux.
Préparer un Contrat de location de logement meublé
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