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Comment préparer un contrat de location de logement vide ?


Le contrat de location de logement vide (bail non -meublé) est un document juridique très réglementé. Les lois réglementant les locations de logements ont été fortement modifiés ces dernières années en rendant la rédaction des contrats de location beaucoup plus contraignante.

bail location vide

Les nouveautés du bail de logement vide

Entre 2014 et 2016, plusieurs lois ont compliqué les contrats de location de logement vide.

Ce sont les lois dites Duflot, Pinel et Macron  qui viennent créer de nouvelles obligations pour les bailleurs de  logements vides et meublés.

La Loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) modifie profondément les règles applicables en matière de location.

La loi Alur a été publiée au Journal officiel du 26 mars 2014. Elle se nomme officiellement loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové. Un second rectificatif est paru au JO n° 226 du 30 septembre 2014.

Un dernier texte (loi Macron) est entrée en vigueur en août 2015.

Nouveautés de la loi ALUR - Duflot:

  • locations vides en zone tendue : délai de préavis réduit à 1 mois sans motif spécifique.
  • hors zones tendues : délai fixé à 3 mois avec certains cas de où ce délai est réduit à 1 mois.
  • dispositions relatives aux mentions obligatoires (art. 3 de la loi 89) et à l'encadrement des loyers (art. 17 et 17-2).
  • encadrement des loyers : décret du 12 juin 2015 a été mis en place, il définit notamment le complément de loyer.
  • encadrement des loyers dans la zone dite tendue a été modifié récemment par un décret n°2015-1284 du 13 octobre 2015.

Nouveautés de la loi PINEL, votée en décembre 2014 :

  • réduction des impôts : seulement pour les locations de logement vide consenties à titre de résidence principale du locataire.

Nouveautés de la loi MACRON, du 6 août 2015 :

  • état des lieux d'entrée : complément à l'état des lieux demandé par le locataire au bailleur
  • colocation : une location consentie à des personnes mariées ou pacsées n'est pas une colocation
  • la disposition sur le préavis réduit de la loi ALUR pour les zones tendues est étendue aux contrats signés avant la loi ALUR

La durée du contrat de location vide

La durée du bail varie selon les types de bailleurs.

Généralement de 3 ans, la durée légale minimale du bail de logement vide varie en fonction du type bailleur.
  • Le ou les bailleurs sont des particuliers (personnes physiques) : 3 ans
  • Le bailleur est une entreprise (personne morale) : 6 ans
  • Cas particulier de la SCI familiale:  la durée minimale du contrat sera de 3 ans.
Il existe une exception, lorsque le propriétaire prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles.

Encadrement des loyers des contrats de location

Contrat de location - zones tendues

Des nouvelles dispositions législatives concernant les locations de logement vide ou meublés  imposent des règles plus strictes concernant le loyer. La loi ALUR - Duflot fait une distinction entre les logements en raison de cette zone d'encadrement de loyer.

La notion de zone tendue désigne une zone géographique où il existe une différence notable entre la demande qui est plus élevée que l'offre. Il existe une liste des villes en zone tendue dans l'annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. La distinction suivante est de vigueur à ce jour :
  • Dans les grandes métropoles : le contrat doit contenir le montant du loyer, la modalité de règlement, les modes de révisions, le montant du loyer du dernier locataire, le montant du loyer de référence majoré applicable lors de la signature et le montant du complément de loyer, s'il y en a un.
  • En dehors des Zone tendues : le contrat doit contenir le montant du loyer, la modalité de règlement, les modes de révisions et le montant du loyer du dernier locataire.
Attention : s’il y a un dépôt de garantie, il faut le préciser dans le contrat et cela peu importe la localisation du logement.

À noter : si le bail a été signé après le 27 mars 2014, le locataire a la possibilité d’intenter une action en justice qui vise à réduire le montant du loyer si dans le contrat ne figure pas la surface habitable ou s'il existe une erreur.

Surface habitable dans le logement vide

Pour les baux signés depuis le 27 mars 2014, il existe une obligation de mentionner la surface habitable du logement loué. Le locataire peut saisir le tribunal d'instance dont dépend le logement afin d'obtenir une diminution de loyer si, 1 mois après la conclusion du contrat de location, le bailleur ne mentionne pas la surface habitable du logement.

Attention, si la surface habitable décrite dans le contrat de bail est supérieure de plus de 5% à la surface réelle du logement loué, le locataire peut demander la diminution de loyer au bailleur. Il pourra également, en cas de refus ou de non réponse de la part du bailleur, saisir le tribunal d'instance du lieu du logement .

Travaux dans le logement vide

Le bailleur a l'obligation de fournir un logement en bon état général au locataire. Il est tenu de remettre au locataire un logement en bon état d'usage et de réparations, doté d'équipements en bon état de fonctionnement.

Les parties peuvent convenir que le locataire effectuera les travaux nécessaires à la mise en état, si le logement n'est pas en bon état d'usage à l'entrée dans les lieux. Le contrat de bail doit alors le préciser dans une clause expresse qui va alors référencer la nature des travaux que le locataire exécute ou fait exécuter, la manière dont leur montant est imputable sur le loyer et la durée de cette imputation. Si le locataire quitte le logement de manière anticipée, des modalités de dédommagement peuvent être prévues.

Attention : le bailleur ne peut imposer au locataire des travaux qui visent à transformer le logement.


Le bail de location mixte

Le bail mixte est un contrat de location qui a pour objet la location d'un bien immobilier qui servira à la fois d'habitation au locataire et de local pour l'exercice de son activité professionnelle. Établi par écrit, il doit mentionner les activités professionnelles autorisées dans le logement. Contrairement au bail commercial, le locataire n’a pas de droit automatique au renouvellement du bail.

Il faut faire des démarches au préalable auprès des institutions compétentes afin de s'assurer qu'il n'y ait pas d'interdiction de faire ce type de bail. Ces démarches varieront selon la domiciliation, l'activité exercée, le type d'entreprise ou la situation du logement.

 

 
Préparer un Contrat de location de logement non-meublé
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