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SAS Immobilière : Est-ce la bonne forme pour votre situation ?


 

SAS Immobilière

Dans le domaine de l’immobilier, le choix de la forme juridique revêt une importance capitale. Effectivement, il permet non seulement d’acquérir des biens immo, mais aussi de les gérer. De plus, grâce à sa nature commerciale, le gérant peut vendre ou louer ses biens. Ce qui ouvre la voie à une augmentation des revenus et un développement de son entreprise. Parmi les différentes options statutaires disponibles, la création de SAS immobilière se présente comme une alternative intéressante. Cet article explore les spécificités de la SAS immobilière. Il vous donne aussi des informations sur ses avantages et inconvénients pour vous guider dans votre choix.

Les éléments essentiels à retenir concernant la SAS immobilière 

La SAS immobilière se distingue par sa grande flexibilité. En effet, les règles qui la régissent peuvent être décidées directement par les associés. Cela peut se faire lors de la rédaction des statuts, contrairement aux régimes des SCI et des SARL immobilières. Cette souplesse vous donne la possibilité de prendre des décisions au sein de votre entreprise. Vous pouvez aussi établir la présence éventuelle d’un conseil de surveillance ou de contrôle au sein de l’organisme.

Cependant, il est primordial de veiller à ne pas créer des situations de blocage au sein de l’entreprise. C’est pourquoi il est recommandé de faire appel à un expert pour vous assister dans la rédaction des statuts de votre SAS. Ainsi, vous vous assurez que les dispositions choisies sont équilibrées et adaptées à votre situation spécifique. En ayant recours à un expert, vous garantissez que les statuts sont clairs et cohérents. Ce qui facilitera la bonne organisation de votre SAS immobilière. 

Régime fiscal de la SAS immobilière

L’option fiscale de la SAS immobilière implique une double imposition, à savoir :
  • l’impôt sur les sociétés (IS) 
  • et les impôts sur les dividendes. 
Au niveau de la société, les revenus locatifs et les plus-values de la vente de biens seront soumis à l’IS. Ainsi, le taux d’imposition varie en fonction de la valeur des bénéfices de la société. En 2022, les bénéfices jusqu’à 42 500 € sont imposés à un taux de 15 %. Pour la partie supérieure, son pourcentage d’imposition s’élève à 25 %.

De plus, la société a la possibilité de distribuer des parts aux associés. Elles seront soumises à l’impôt sur le revenu pour les bénéficiaires. Par conséquent, les frais fiscaux représentent environ 30 % des dividendes perçus.

Ce statut fiscal peut être avantageux pour les investissements immo à long terme. Effectivement, en réinvestissant directement les bénéfices de la société dans d’autres biens, vous réduisez votre taux d’imposition. Vous n’aurez que l’IS à acquitter.  

La SAS immobilière bénéficie de la possibilité d’amortir le prix d’acquisition de ses nouveaux biens sur une période déterminée. Au lieu de déduire immédiatement le total du prix d’achat de ses revenus imposables, la SAS répartit ce coût sur plusieurs années. Cette répartition dégressive du prix d’acquisition est comptabilisée comme une charge dans les comptes de la société chaque année. Cela va permettre de diminuer la valeur des bénéfices imposables soumis à l’impôt sur les sociétés.

Responsabilité des associés

La responsabilité des associés est un aspect crucial qui différencie la SAS immobilière de la SCI. Dans une SAS, la responsabilité des associés est limitée aux montants qu’ils ont apportés à la société. Cela signifie que les créanciers ne pourront pas poursuivre les associés au-delà du montant de leurs apports initiaux. Ce sera le cas si la SAS rencontre des difficultés financières ou est confrontée à des dettes.

Cette limitation de responsabilité constitue un avantage majeur pour les associés de la SAS. En protégeant leur patrimoine personnel, ils peuvent entreprendre des activités immobilières en toute confiance. Et cela, sans craindre de mettre en péril leurs biens personnels en cas de difficultés financières de la société. Ce qui offre également une sécurité et une tranquillité d’esprit pour les investisseurs associés à une SAS.

Les avantages de la SAS immobilière

La SAS immobilière permet de protéger les biens personnels des associés en cas de problèmes financiers. Cependant, cela peut rendre la recherche de financement plus complexe pour l’acquisition d’un bien immobilier. Et cela, parce que les banques peuvent exiger des garanties supplémentaires, comme un cautionnement personnel du prêt immobilier

Il est important de noter que la responsabilité limitée de la SAS peut être remise en cause. C’est le cas si le président ou les dirigeants commettent une faute de gestion. Dans ce cas, ils pourraient être tenus personnellement responsables des conséquences de leurs actes. 

La fiscalité avantageuse pour les associés en fait également une option statutaire plébiscitée. Effectivement, vous avez la possibilité de pratiquer des amortissements sur les biens et mobiliers de la société. Et ceci, à l’exception du terrain qui n’est pas concerné. Les amortissements permettent de répartir le coût du bâti et du mobilier sur leur durée de vie probable. 

Ainsi, l’entreprise peut déduire chaque année une partie du coût de ces biens comme charge comptable. Cette déduction d’amortissement permet de diminuer le montant des bénéfices imposables de la SAS. Par conséquent, on peut réduire le montant de l’impôt sur les sociétés (IS) à payer.

En mettant en place l’option SAS, la transmission de patrimoine aux héritiers se verra plus facile et plus rentable. Les héritiers peuvent bénéficier effectivement d’une décote sur la valeur du patrimoine. Cet abattement d’impôt est lié à la liquidité des actions par rapport à un immeuble. En ce sens que les parts d’une SAS sont moins faciles à vendre que les biens immo. Ce qui va entraîner une réduction de leur valeur aux yeux de l’administration fiscale.

De plus, en optant pour la SAS, vous avez la possibilité de mettre en place une convention de démembrement. Grâce à elle, vos héritiers peuvent récupérer la pleine propriété des parts au moment de votre décès sans frais supplémentaires.

Les inconvénients de la SAS immobilière

Le principal inconvénient de la SAS réside dans le fait que les actionnaires bénéficient d’une grande liberté pour rédiger les clauses statutaires de la société. Cette liberté peut être à double tranchant. Effectivement, les associés doivent veiller à rédiger des clauses qui respectent la loi. Ces dernières ne doivent également pas désavantager certaines parties prenantes. 

Compte tenu de cette grande marge de manœuvre et des risques d’erreurs, il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel. Ainsi, un avocat spécialisé en droit des sociétés peut aider à rédiger les statuts de la SAS. L’intervention d’un expert permet de s’assurer que toutes les clauses sont conformes à la législation en vigueur. Cela garantit également qu’elles protègent les intérêts de tous les associés de manière équilibrée.

Les charges sociales 

Les charges sociales onéreuses constituent un inconvénient majeur à la SAS immobilière. Effectivement, lorsque les dirigeants de la SAS perçoivent une rémunération, les charges sociales peuvent être assez élevées.

Ces dirigeants bénéficient de la disposition sociale des assimilés-salariés. En conséquence, ils sont soumis au paiement de charges sociales plus élevées que celles des affiliés à la SSI. Cette différence de charges sociales peut représenter un coût significatif pour la SAS et ses dirigeants. Il est donc essentiel de bien évaluer ces charges sociales avant de choisir la SAS.  Prenez aussi en  compte cet aspect dans la gestion financière de l’entreprise.

La Bourse de valeurs et la SAS immobilière

La SAS ne peut pas vendre ses actions sur des marchés financiers importants tels que la Bourse de valeurs. Cette restriction signifie que seuls des investisseurs particuliers peuvent racheter les actions de l’entreprise.

Pourtant, l’accès à la bourse permettrait à la SAS d’avoir une plus grande visibilité. Cela l’aiderait aussi à lever des fonds auprès d’un large éventail d’investisseurs. Il peut s’agir d’un atout majeur pour financer la croissance et le développement de l’entreprise. 

Si le gérant souhaite que sa société immobilière soit cotée en bourse, il devra procéder à un changement de forme juridique. On lui recommandera alors de passer d’une SAS à une SA (Société Anonyme). Néanmoins, ce changement implique également de nouvelles contraintes réglementaires et de gouvernance. Le nouveau régime doit être soigneusement étudié et préparé en concertation avec des experts financiers et juridiques.

Comparaison de la SAS avec d’autres formes juridiques en immobilier

La SARL immobilière familiale et la SAS

La SARL immobilière est une option statutaire attribuée à une société commerciale ayant pour objectifs :
  • l’acquisition, 
  • la gestion 
  • et l’exploitation d’un ou plusieurs biens. 
Dans le cadre familial, il s’agit d’une société dont la gestion du capital se fait par différents actionnaires disposant de liens de parentés. 

Une SAS immobilière est une société par action simplifiée spécialisée dans la détention et l’exploitation de biens. Grâce à elle, vous pouvez acheter des biens immo et générer des revenus en les revendant ou en les louant. 

En somme, elles sont toutes deux des formes de sociétés commerciales utilisées par les entrepreneurs pour créer leur entreprise. Cependant, elles présentent quelques différences importantes.

La SARL offre un cadre juridique plus strict et encadré par la législation en vigueur. Elle fonctionne selon les dispositions du Code de commerce et des règles établies par la loi. Les règles concernant la prise de décision, la répartition des pouvoirs et des responsabilités entre les associés sont plus contraignantes et moins personnalisables.

En revanche, la SAS offre une plus grande souplesse. Les associés ont la possibilité de définir les règles de gouvernance et d’organisation de manière plus libre et personnalisée. Et cela, en rédigeant les statuts de la société. Cette flexibilité permet aux associés de s’adapter plus facilement aux besoins spécifiques de leur entreprise. Mais aussi, ils peuvent prendre des décisions plus rapidement.

Les capitaux et les apports 

Les SARL et les SAS peuvent recevoir différents types d’apports, mais la SAS offre une plus grande flexibilité. En effet, elle permet la création de catégories d’actions différentes pour répondre aux besoins spécifiques des associés. Et cela, en matière de gouvernance et de répartition des bénéfices.

Les statuts des deux sociétés

Les SARL et les SAS sont deux types de sociétés qui doivent avoir des statuts. Cependant, les statuts d’une SAS sont moins contraints par la loi par rapport à ceux d’une SARL. Cela signifie que les associés fondateurs d’une SAS ont plus de liberté pour décider comment leur société va fonctionner. Ils peuvent adapter les règles selon leurs besoins et préférences. En revanche, dans une SARL, les statuts sont plus strictement encadrés par la loi. Cela offre moins de liberté aux associés pour personnaliser le fonctionnement de la société.

Les dirigeants 

La SARL et la SAS se différencient principalement par leur mode de direction et par la forme sociale de leurs dirigeants. Dans une SARL, la direction est assurée par un ou plusieurs gérants. Concernant la SAS, elle est confiée à un président et éventuellement à un directeur général. De plus, lorsque le dirigeant détient une part majoritaire dans la SARL, il est considéré comme un travailleur non-salarié (TNS). Dans ce cas, il bénéficie d’une disposition sociale spécifique. À l’inverse d’une SAS, le dirigeant peut s’enregistrer comme assimilé salarié ou de travailleur non-salarié. Ce qui lui offre plus de flexibilité dans son choix de protection sociale.

Les associés

Dans une SAS, les règles régissant les associés en matière d’information et de prise de décisions sont largement déterminées dans les statuts de la société. Cela offre une grande liberté aux associés dans l’organisation interne selon leurs besoins et préférences spécifiques. Dans une SARL, la législation impose un cadre plus strict en ce qui concerne les droits et le fonctionnement des assemblées d’associés. 

La fiscalité et les dividendes

Les SARL et les SAS présentent des similitudes sur ces points. Toutefois, il existe quelques différences importantes. Lorsque le dirigeant est associé majoritaire, le traitement des parts diffère entre les deux formes de société. Par ailleurs, les SARL familiales bénéficient d’une option fiscale supplémentaire qui n’est pas offerte aux SAS. Ces particularités peuvent avoir un impact sur la manière dont les dividendes sont taxés et distribués aux associés.

Les principales différences entre la SCI et la SAS immobilière

La Société Civile Immobilière (SCI) est une société dont la vocation est de gérer des biens immobiliers et non des activités commerciales. Les associés gèrent ainsi l’ensemble des biens tout en se partageant les bénéfices et les pertes qui en découlent

La SCI fonctionne en réunissant au moins deux associés. Elle peut avoir un ou plusieurs gérants, dont le rôle est défini dans les statuts de la société. À la différence des sociétés commerciales, les associés de la SCI sont personnellement et indéfiniment responsables des dettes de la société. Ce qui signifie que leurs biens personnels peuvent être engagés en cas de problème financier de l’entreprise. 

La SAS immobilière fonctionne de manière similaire à une SAS classique. Cependant, son objet social s’axe sur la détention et l’exploitation de biens immobiliers. Elle peut prendre la forme d’une SASU immobilière si elle n’a qu’un seul associé. Et cela, contrairement à la SCI qui exige au moins deux associés.

Les différences fondamentales entre l’EURL et la SAS immobilière

Les EURL ou Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée et les SAS sont des formes de sociétés commerciales qui permettent d’avoir un seul associé. Dans la première catégorie de société, le fonctionnement est en grande partie réglementé par la loi. Ce qui signifie que les règles et les obligations à respecter sont bien définies et moins flexibles. En revanche, dans une SASU, le fonctionnement est plus souple. En effet, sa définition se fait grâce aux statuts de la société. Cela donne davantage de liberté à l’associé unique pour organiser et adapter le fonctionnement de la SAS.

Dans une EURL, la société est dirigée par un gérant. En revanche, dans une SAS, elle est dirigée par un président. La différence réside donc dans la flexibilité du choix du régime de sécurité sociale pour le dirigeant d’une SAS immo. 

Lorsque l’associé unique occupe la fonction de gérant dans une EURL, il est affilié à la sécu des travailleurs non-salariés (TNS). Cela signifie qu’il cotise selon les règles applicables aux travailleurs indépendants.

Toutefois, si l’associé unique occupe la fonction de président dans une SASU, il peut choisir son régime de sécurité sociale. Il a la possibilité d’opter pour le régime des assimilés-salariés. Ce qui le soumettrait à des cotisations sociales similaires à celles des salariés. Il peut également choisir le régime des travailleurs non-salariés, similaire au régime des gérants d’EURL.

La fiscalité et les dividendes des deux sociétés immobilières

Il existe deux différences importantes à ne pas négliger entre les EURL et les SAS immobilières. En premier lieu, le traitement des dividendes diffère pour le dirigeant associé unique. Dans une EURL, les pourcentages perçus par le dirigeant associé unique sont soumis aux prélèvements sociaux ainsi qu’à l’impôt sur le revenu. Ils doivent considérer le barème progressif de l’IR. 

En revanche, dans une SAS, ils peuvent être soumis aux prélèvements sociaux. Malgré tout, le dirigeant associé unique a la possibilité de s’enregistrer comme assimilé-salarié. Ce qui soumettrait les pourcentages perçus aux cotisations sociales comme un salaire.

Le régime d’imposition des bénéfices par défaut diffère. Dans une EURL, les bénéfices sont imposés selon la disposition de l’impôt sur le revenu pour les associés. En revanche, dans une SASU, les bénéfices sont imposés selon l’impôt sur les sociétés pour la société. Il est possible pour la SAS de choisir d’intégrer l’IR pour l’imposition des bénéfices lors de la création de la société immobilière.

 
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