SCI à l’IS ou à l’IR : quel régime fiscal choisir

Dès la phase de création de sa société, le fondateur d’une entreprise est dans l’obligation de choisir son régime fiscal. Par exemple, l’impôt pour une SASU la 1^re année peut être défini dès cette phase de création. Concernant la société civile immobilière ou SCI, elle peut opter pour l’impôt sur les sociétés IS ou l’impôt sur le revenu IR. Si vous souhaitez créer une SCI, voici ce qu’il faut savoir concernant ces deux régimes fiscaux. Les connaitre vous permettra de choisir l’option du régime fiscal qui convient le mieux à votre SCI.

Ce qu’il faut savoir sur la SCI soumise au régime IR ou impôt sur le revenu

Les spécificités d’une SCI soumise au régime IR

Une société comme une SCI qui choisit le régime d’imposition à l’IR est aussi appelée une société transparente. Ce qui veut dire qu’en termes de fiscalité, ce type de société ne s’acquitte d’aucun impôt. En ce sens, il revient aux associés de la SCI de faire la déclaration des impôts en fonction des revenus qu’ils perçoivent. Ces revenus feront l’objet d’une déclaration périodique (par an) en tant que revenus fonciers. Ainsi, le montant à régulariser au niveau du service des impôts correspondra à aux parts détenues par les associés de la SCI dans le capital social.  En ce sens, si un associé détient 15 % de parts sociales au sein d’une SCI à l’IR, il percevra 15 % des bénéfices générés par la société. Ces 15 % constituent son revenu imposable à l’impôt sur le revenu ou IR. Autrement dit, la SCI à l’IR ne supporte pas l’acquittement des impôts IR. Il revient aux associés de la société civile immobilière SCI de le calculer à partir de leurs revenus.

Pourquoi choisir l’imposition sur les revenus IR pour une SCI ?

En optant pour l’impôt sur le revenu ou IR, une SCI à l’IR a la possibilité de choisir entre deux régimes spécifiques :

• Le régime micro-foncier
• Le régime réel.

Régime micro-foncier en SCI à l’IR

En optant pour le régime micro-foncier, pour une SCI à l’IR, il est possible pour les associés de la société de bénéficier d’un abattement 30 %. Cet abattement est applicable avant de calculer la base imposable de l’impôt sur le revenu ou IR de l’associé et des revenus déclarés. En d’autres termes, seuls les 70 % des revenus fonciers des associés de la SCI à l’IR seront imposés. Toutefois, cet abattement n’est effectif que pour les associés dont les revenus fonciers font 15 000 euros au maximum. Il faut aussi noter qu’on ne pourra pas défalquer le déficit foncier de l’entreprise sur les 10 dernières années.

Le cas du régime réel de l’impôt sur le revenu en SCI à l’IR

Pour ce qui est du régime réel en impôt sur le revenu et en SCI, l’associé a la possibilité de déduire les dépenses et autres charges engagées. Il peut s’agir des dépenses réalisées sur les biens immobiliers gérés par la SCI à l’IR. On peut aussi déduire les dépenses comme les travaux, les intérêts de prêts d’acquisition, etc, des revenus. À noter également que quel que soit le régime choisi, l’associé sera soumis à l’IR selon les principes du barème progressif. Ainsi, en fonction de la tranche des revenus de l’associé, le taux d’imposition peut augmenter et aller de 0 à 45 %. Ainsi, on notera que le régime réel est recommandé si les dépenses engagées fait plus de 30 % par rapport aux revenus fonciers.

Quid de l’impôt sur la plus-value et le déficit foncier pour une SCI à l’IR ?

En cas d’impôt sur la plus-value, on appliquera le principe d’imposition des particuliers. Cela s’applique pour une SCI soumise à l’impôt sur le revenu. De ce fait, avant la définition de la base imposable, on appliquera un abattement progressif sur les revenus de l’associé. Cet abattement sera considéré à partir de 6^e année de la possession de la propriété immobilière par la société civile SCI à l’IR. Par ailleurs, si la détention du bien dépasse 22 ans, on aura une exonération totale de l’impôt sur le revenu. Mais également, si cette période de détention fait plus de 30 ans, on aura une exonération totale des prélèvements sociaux. En outre, si la SCI est au-devant d’un déficit foncier, les associés ont la possibilité de réduire leur base imposable. En effet, la réduction de la base imposable vient après celle des revenus imposables. Cependant, il faudra considérer certaines conditions avant de pouvoir bénéficier de cette réduction sur les revenus imposables. Pour le dernier avantage d’une SCI à l’IR, il faut noter qu’elle n’est pas obligée de tenir une comptabilité complexe. En d’autres termes, il n’est pas obligatoire pour une SCI sous régime IR de déposer les comptes annuels de la société au greffe du tribunal du commerce.

Des inconvénients à connaitre avant de choisir le régime d’imposition à l’IR pour une SCI

Le régime d’imposition à l’impôt sur le revenu ne présente pas seulement que des avantages. En effet, avant de faire le choix du bon régime fiscal, il faut connaitre les inconvénients qui suivent concernant la SCI à l’IR.

• Avec le barème progressif à l’IR, il y a des risques chaque année que la tranche d’imposition de l’associé augmente. En effet, si ses revenus fonciers augmentent, le taux d’imposition sur l’impôt des associés peut aussi être revu à la hausse.
• L’associé est soumis à l’impôt sur la plus-value s’il se lance dans la cession de ses parts sociales. Par ailleurs, tous les associés seront soumis à cet impôt si la SCI met en vente un bien immobilier. La plus-value générée est considérée comme faisant partie des revenus pour les associés.
• Un société civile immobilière ne peut avoir un objet social à vocation commerciale. Ce qui veut dire qu’elle ne peut pas acheter un bien immobilier en vue de le vendre. La SCI à l’IR ne peut réaliser que des activités civiles.

Ce qu’il faut savoir sur la SCI soumise au régime IS ou impôt sur les sociétés

Les spécificités d’une SCI soumise au régime IS

Une SCI qui a choisi le régime d’imposition de l’IS ou impôt sur les sociétés sera imposable sur les bénéfices qu’elle réalise. De ce fait, l’imposition se fera au niveau de la société et non des associés comme avec l’impôt sur le revenu. Par contre, avec le régime d’imposition à l’impôt sur les sociétés, les associés de la SCI seront imposables sur les dividendes distribués et qu’ils perçoivent. Ces derniers sont considérés comme des revenus de l’associé. À noter que la répartition des dividendes pour une SCI dépendra de l’apport en numéraire ou en nature que chaque associé a intégré dans le capital social. L’associé de la SCI sera également imposable s’il jouit d’un salaire. Mais il faut noter que cela n’est pas fréquent pour le cas d’une société SCI. Il faut savoir dans ce cas que le taux applicable est de 25 % pour l’IS si l’exercice fiscal de la société a débuté au début de l’année 2025 (1^er janvier 2025). Toutefois, la SCI a la possibilité de bénéficier d’un taux réduit de 15 % si elle respecte quelques conditions. Dans ce cas, ce taux réduit va s’appliquer à la tranche de bénéfice comprise entre 0 euro et 42 500 euros. Parmi les conditions à respecter, la société civile immobilière SCI ne doit pas dépasser un chiffre d’affaires hors taxe de 7,63 millions d’euros. On doit aussi avoir une détention de 75 % du capital social par des associés qui sont des personnes physiques.

Pourquoi opter pour l’imposition sur les sociétés IS pour une SCI ?

L’un des avantages d’une SCI soumise à l’IS, c’est que les associés ne seront imposables en sus, que s’ils bénéficient de la redistribution des dividendes. Dans tous les cas, il n’y aura pas de confusion entre l’imposition de la société en tant que personne morale, et les associés en tant qu’individus physiques. À noter également qu’on peut défalquer certaines dépenses de la base imposable de la SCI. Le salaire du gérant de la SCI peut être déduit de l’assiette fiscale en ce sens. Ce qui aura pour conséquence, la diminution de l’impôt à acquitter par la société. Mais également, il est possible pour la SCI d’assurer le report des déficits fonciers sur 10 ans. Concernant la taxe sur la plus-value, si la SCI opte pour le régime IS, on considèrera un taux de 25 %. L’impôt correspond à la taxe appliquée au professionnel dans ce cas. Par contre, contrairement à la SCI à l’IR, il n’y aura aucune possibilité d’abattement. Et cela, même si la SCI détient un bien immobilier plus de 30 ans. Les associés de la société n’ont également pas la possibilité de défalquer les charges comme les intérêts d’un crédit sur la base imposable de leurs revenus. Pour finir, lorsque la SCI est sous régime IS, il lui est obligatoire d’assurer la tenue d’un système de comptabilité d’engagement. Autrement dit, il lui est nécessaire de rendre compte de ses activités comptables au greffe du tribunal tous les ans. Pour cela, elle doit faire parvenir son livre journal et son grand livre.

Quid de l’impôt sur les plus-values en termes de fiscalité pour une SCI

On parle de plus-value réalisée par une SCI lorsqu’elle met en vente un bien immobilier. Cette plus-value est la valeur obtenue sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien de la SCI. Il faut noter dans ce cas que cette plus-value est taxable que ce soit pour une SCI à l’IR ou une SCI à l’IS. Toutefois, le principe fiscal qu’on va appliquer va dépendre du régime fiscal de la SCI.

• Si la SCI est redevable à l’impôt sur le revenu ou IR, on appliquera le principe de taxation des particuliers. Le taux applicable est de ce fait de 19 %. Ensuite, à partir de la 6^e de possession du bien immobilier mis en vente par la SCI, un système de barème progressif d’abattement sera appliqué. Ainsi, si le bien est détenu par la SCI pendant plus de 22 ans, on aura une exonération totale de l’impôt. Au-delà de 30 ans, ce sont les prélèvements sociaux qui seront totalement exonérés.
• Pour le cas de la SCI sous IS, on appliquera la taxe sur les plus-values des professionnelles. Son taux est de 25 %. Dans ce cas, il n’y aura aucune possibilité d’exonération pour la SCI, quelle que soit la durée de possession du bien.

Faire le choix entre l’impôt sur le revenu IR et l’impôt sur les sociétés IS pour une SCI, nos conseils

Avant d’opter pour l’IR ou l’IS pour sa SCI, il considérer la situation de la société. Pour cela, vous devez prendre en compte les points qui suivent :

• Le principe d’imposition de la SCI,
• La possibilité ou non de défalquer le déficit foncier,
• La possibilité de défalquer de la base imposable les différentes charges liées à l’acquisition, la gestion et l’exploitation de la société SCI,
• Le principe d’imposition sur les plus-values,
• La complexité des obligations en termes de comptabilité.

Ainsi, pour vous aider à faire le bon choix, voici un récapitulatif des points à savoir concernant ka SCI soumise à l’IR et celle à l’IS.

SCI soumise à l’IR

Le principe d’imposition à l’IR de la SCI

• Société appelée transparente : les associés se chargent de l’acquittement de l’impôt dont le montant est défini par le nombre de parts que chacun de ces associés détient dans le capital social,
• Possibilité de choisir entre le régime réel ou le régime micro-foncier en SCI à l’IR,
• Principe du barème progressif à l’IR à considérer en fonction de la tranche de salaire des associés.

La possibilité de défalquer le déficit foncier

• Il n’est pas possible de faire la déduction du déficit foncier sur la base imposable des associés avec une option à l’IR.

La possibilité de déduire les charges de la base imposable

• On peut déduire les intérêts issus des crédits contractés par l’associé afin de réaliser un apport dans le capital social de la société SCI,
• Il est possible de défalquer les charges liées à l’entretien du bien immobilier mis en location par la SCI,
• On a la possibilité de déduire la taxe foncière lors du calcul de la base imposable des associés.

Le principe d’imposition sur la plus-value

• On applique le principe du régime des plus-values des biens immeubles des particuliers en SCI à l’IR,
• Possibilité d’appliquer un abattement en considérant la durée de détention du bien à partir de la 6^e année de possession.

L’obligation comptable d’une SCI à l’IR

• Tenue d’une comptabilité simplifiée,
• Dépôt d’un rapport comptable annuel au greffe du tribunal, non obligatoire.

SCI soumise à l’IS

Le principe d’imposition d’une SCI à l’IS

• Il revient à la société SCI de s’acquitter de ses impôts et non aux associés,
• L’imposition des associés ne concerne que les dividendes qu’ils ont perçus à la fin de chaque année fiscale,
• Application d’un taux d’imposition de base de 25 % avec une possibilité de réduction à 15 % en respectant quelques conditions.

La possibilité de défalquer le déficit foncier

• Possibilité de reporter le déficit foncier sur les 10 années à venir.

La possibilité de déduire les charges de la base imposable

• On peut déduire les charges liées à l’achat d’un bien immeuble géré par la SCI et qu’elle met en location,
• Il est possible de défalquer les charges liées à la gestion du bien immobilier,
• On a la possibilité de déduire le coût d’amortissement du bien immobilier mis en location par la SCI,
• Il est possible de défalquer la taxe foncière,
• On peut déduire de la base imposable, la rémunération du dirigeant s’il est aussi associé de la SCI.

Le principe d’imposition sur la plus-value

• On applique le principe du régime des plus-values des biens immeubles des professionnels,
• Impossibilité d’appliquer un abattement fiscal avec une SCI à l’IS.

L’obligation comptable de la société SCI à l’IS

• Tenue d’une comptabilité d’engagement,
• Dépôt d’un rapport comptable annuel au greffe du tribunal obligatoire.

Le principe de la TVA en SCI

On doit aussi connaitre les principes d’application de la TVA pour une SCI avant d’opter pour son régime fiscal. Ainsi, sachez qu’une société civile immobilière SCI n’est, en principe, pas imposable à la TVA. Ce qui veut dire qu’une SCI ne facture pas cette taxe. Elle ne peut également pas la collecter. Et cela, parce qu’en principe, ce type de société ne fait pas d’achat pour la revente.  Une SCI se charge surtout de la gestion d’un immobilier et peut le mettre en location nue ou meublée. Toutefois, il est lui est possible de souscrire à la TVA dans le cas où elle met le bien immeuble géré en location nue. Dans ce cas, il faudra faire une demande spécifique par lettre recommandée avec accusé de réception au SIE. Il s’agit du service des impôts des entreprises du département où est situé le siège social de la SCI. Dans cette lettre, le représentant légal de la société SCI doit aussi mettre en exergue l’option de TVA voulue. À noter également que si le bien immeuble est mis en location meublée, l’application de la TVA se fera de manière automatique.

Comment créer une SCI ?

Rédiger les statuts de la SCI

Cette formalité est obligatoire pour une SCI. C’est dans ces statuts qu’on définira les règles de gestion de la société civile immobilière. On y déterminera également ses principes de fonctionnement de la SCI. Dans le contenu des statuts, on retrouvera :

• La structure juridique de la SCI,
• Sa raison sociale,
• L’identification de tous les associés de la SCI,
• L’activité principale de la société SCI,
• Son siège social,
• Sa durée d’existence,
• Les détails sur les apports de chaque associé et la répartition des parts sociales dans le capital social,
• La nomination du gérant,
• Les principes de tenue des assemblées générales des associés de la SCI,
• La date de début et de fin de l’exercice fiscal de la SCI,
• Le principe et les conditions de vente des parts sociales des associés.

Déposer le capital social de la SCI à l’IR ou IS

Le capital social d’une SCI peut être composé d’apports en numéraire ou d’apports en nature. Pour le cas de l’apport en nature, il peut s’agir de bien mobilier ou de propriété immobilière que la SCI va ensuite gérer. Concernant l’apport en numéraire, c’est une somme d’argent qu’il faudra déposer sur le compte en banque au nom de la société SCI. Par ailleurs, les parts sociales seront partagées en fonction de la valeur des apports effectués par les associés.

Diffuser un avis légal de constitution de la SCI à l’IR ou IS

La diffusion d’une annonce légale est une démarche de publicité obligatoire. Elle a pour objectif de faire connaitre la création de la SCI dans le département où se situe son siège social. Il est également impératif de publier cet avis dans un support d’annonce légale agréé. Il peut s’agir d’un journal d’annonce légale ou JAL, en papier. On peut aussi diffuser l’avis légal dans un support électronique de publication égale. Une fois la publication commandée ou réalisée, vous obtiendrez en contrepartie une attestation de publication. Elle est indispensable pour la démarche d’immatriculation de la SCI.

Immatriculer la SCI à l’IR ou IS

Pour terminer, vous aurez à faire une demande d’immatriculation de la société SCI sur le site en ligne de l’INPI. Ce guichet unique permet de transmettre tous les documents nécessaires pour pouvoir procéder à l’enregistrement de la SCI au RCS. De plus, les documents seront transmis au greffier du tribunal. À l’issu de la démarche, la SCI obtiendra un extrait Kbis, mais aussi un numéro SIRET.