Vendre un bien en SCI familiale : procédure, fiscalité et précautions

Contrairement à une SARLU ou EURL, la vente et la cession d’un bien en SCI doivent respecter des règles strictes. En effet,  en société civile immobilière ou SCI, les biens immobiliers constituent le patrimoine géré par la société. Ils peuvent être à l’origine, des apports en nature effectués par les associés. Il est également possible que ce soit un bien commun acheté en cours de vie  de la SCI. Les règles sont encore plus rigoureuses dans une SCI familiale si vous souhaitez vendre ou céder un bien immeuble. En effet, le prix de la propriété à vendre doit être bien défini. Il faut aussi considérer l’impôt sur la plus-value. Vous devez aussi vous informer sur comment créer une SCI. Pour connaitre les spécificités de cette transaction, voici ce que vous devez connaitre.

Les étapes à suivre pour vendre un bien en SCI familiale

Une SCI est une société civile immobilière. Elle a pour principale mission, la gestion de biens immobiliers. Ces biens sont détenus en commun par chacun des associés. De ce fait, ils font partie des parts sociales de ces associés. En cas de cession ou de vente de ce patrimoine et de ces parts, même en partie, il faut respecter des règles strictes. Il faudra de ce fait mettre au courant les autres associés de la SCI familiale avant de vendre les parts sociales. La mise en vente et la cession de parts sociales en SCI doivent également être motivées par des raisons valables.

Les raisons qui peuvent pousser à la vente de biens immobiliers ou parts sociales en SCI familiale

Il est possible pour un associé ou la SCI familiale de procéder à la cession de parts sociales ou de biens immobiliers pour les raisons qui suivent :

• La SCI familiale a des besoins de fonds en trésorerie. Ce besoin doit être justifié par une stratégie de développement ou de réinvestissement. Il est également possible que la vente du bien immeuble contribue au paiement des dettes de la SCI et aboutisse à sa dissolution et sa liquidation.
• La mise en vente d’un bien immeuble pour une SCI familiale peut aussi être motivée par un motif spécifique qui doit être bien mentionné dans les statuts de la société.

Par ailleurs, avant de vendre la propriété immobilière gérée par la SCI familiale, voici les étapes qu’il faudra suivre :

Étape 1 : AGE des associés et prise de décision pour la vente de parts ou de biens immobiliers

Avant  de procéder à la vente des parts d’une SCI familiale ou d’une propriété immobilière qu’elle gère, il est obligatoire de se référer aux contenus des statuts de la société. En effet, les décisions concernant le fonctionnement et le mode de gestion de la SCI familiale sont consignées dans ces statuts. Déroger à ces décisions revient à enfreindre la loi et est passible de sanction. Dans ces statuts, il est possible que la décision de la mise en vente d’une maison à vendre ou des parts détenues par les associés soient prises par le gérant. Il est également possible que cette transaction de cession ne puisse se faire qu’à la suite de l’agrément de tous les associés. Seuls les statuts de la SCI familiale conditionnent cette mise en vente de parts ou de propriété immobilière.

Le pouvoir pour le gérant de vendre les parts de l’associé ou de la société civile

Dans ce premier cas, si les statuts donnent un pouvoir total au gérant pour vendre ou acheter une propriété immobilière, ce dernier n’aura pas besoin de l’accord des associés. Cependant, dans une SCI familiale, cette pratique est très rare. En effet, l’un des objectifs d’une SCI familiale est de protéger le patrimoine familial de l’indivision. De ce fait, tout acte de cession de parts ou de bien immobilier doit avoir l’accord des associés.

Le cas de l’accord et la décision obligatoire des associés

Ainsi, généralement, pour pouvoir vendre un bien géré par une SCI familiale, le gérant doit convoquer une assemblée générale extraordinaire. Elle a pour but d’avoir l’agrément et l’approbation de tous les associés quant à la vente de parts ou de bien immobilier. Cette décision peut également être soumise à l’assemblée générale ordinaire des associés qui se tient tous les ans. Par ailleurs, il faut noter qu’un quorum doit être défini dans les statuts de la société. Pour le cas d’une SCI familiale, généralement, on demande l’unanimité pour pouvoir décider de vendre un bien immobilier. Ce sera aussi le cas si la SCI souhaite acheter une propriété immobilière. Mais il est également possible qu’un nombre de voix spécifique valide la décision de mise en vente. Cependant, dans le cas d’une SCI, cela est rare. Ensuite, dès que la décision de mise en vente est validée par les associés, le gérant établit un procès-verbal ou PV. Ce PV doit être daté et signé par tous les associés et par le gérant en tant que représentant légal de la SCI.

Étape 2 : Avoir l’agrément du locataire

Une SCI familiale gère des biens immobiliers qu’elle va ensuite mettre en location. Elle n’a pas de vocation commerciale et ne peut acheter pour vendre. Autrement dit, la plupart du temps, le bien immobilier qui va être mis en vente est occupé par un ou des locataires. Il est important d’informer ces locataires à l’avance. Selon la loi, si la vente de l’immeuble prévoit l’expulsion des locataires, ils doivent en être avisés 6 mois avant la fin du contrat de bail. Ce préavis est à faire par lettre recommandée. Ensuite, chaque locataire doit accuser la réception de la lettre. À noter également que le législateur donne un droit de préemption au locataire. Ce qui veut dire que ce dernier a la possibilité de proposer d’acheter le bien immobilier, en priorité. Ainsi, la SCI ou l’associé qui souhaite vendre ses parts ne doit proposer de vendre qu’une fois le refus d’acheter du locataire validé. Il faut aussi savoir qu’il est possible pour le locataire de quitter les lieux avant le terme du contrat de bail. Il peut aussi décider de rester locataire, mais cela va dépendre des objectifs du nouveau propriétaire.

Étape 3 : Réaliser un compromis de cession

Une fois que la SCI familiale trouve un acquéreur avec qui elle est en accord, les deux parties peuvent établir un compromis de vente. Il s’agit d’un document qui vient avant le contrat de vente définitif du bien immobilier. Il faut noter que ce compromis de vente a aussi les mêmes teneurs juridiques qu’un vrai acte de vente. En effet, les deux parties doivent informer le notaire de son existence. Il revient ensuite à ce notaire de l’inscrire au niveau de l’administration foncière dans son service de publicité. Dans ce compromis de vente d’un bien immobilier géré par une SCI familiale, il est possible de joindre des conditions suspensives incluses dans les clauses de cet avant-contrat. Dans ce cas, il sera possible d’annuler le processus de vente si des éléments inscrits dans les clauses de vente viennent à se concrétiser. À noter également que le cédant comme le cessionnaire peut se rétracter même après avoir signer le compromis de vente. Ce délai de rétractation est de 10 jours. Il s’agit d’un délai qui permet de réfléchir et de voir le contenu de ce que sera le futur acte de vente. Ce sera seulement après les 10 jours de droit de rétractation que le notaire procède à l’inscription du compromis de vente à l’administration foncière.

Étape 4 : Confirmer la mise en vente du bien immobilier ou des parts dans la SCI familiale

Après la validation et l’enregistrement du compromis de vente, le cédant et le cessionnaire définissent ensemble une date qui permet de signer l’acte de vente définitif. Ce sera durant la signature de cet acte de vente que les deux parties réaliseront la démarche finale qui permet de céder le bien immobilier. Ce qui veut dire qu’on procèdera au transfert de propriété. Dans cette dernière étape, le gérant de la SCI familiale et l’acquéreur se chargeront de la signature de l’acte de vente. Ce sera aussi à ce moment que le représentant légal de la SCI familiale transmettra le titre de propriété à l’acheteur.

Quelques recommandations à prendre en compte avant de procéder à la vente d’un bien immobilier en SCI familiale

La cession d’un bien immobilier géré par une SCI familiale est une transaction importante dans la vie de la société, mais aussi des associés. De ce fait, avant de procéder à la mise en vente du bien immobilier faisant partie des parts sociales des associés, il faut être attentif aux points qui suivent. En effet, si ces points de vigilance ne sont pas pris en compte, ils peuvent entrainer des soucis juridiques et financiers pour la SCI. Ainsi, avant de vendre le bien immobilier :

• Faites connaissance avec l’objet social de votre SCI familiale, il doit être conforme à l’objectif de la transaction.
• Prenez connaissance des termes contenus dans les statuts de la société. L’acte de mise en vente ne doit pas enfreindre les règles de cession prévues dans ces documents.
• Rassemblez et établissez bien à l’avance les documents dont vous aurez besoin pour concrétiser la démarche de vente immobilière.

Faites connaissance avec l’objet social de votre SCI familiale

L’objet social inscrit dans les statuts de la SCI familiale doit faire mention de la possibilité de réaliser la cession des biens gérés par la société. Dans le cas où cette éventualité n’est pas prévue, il est important de convoquer une assemblée générale extraordinaire des associés et de prévoir la modification du contenu des statuts. Et cela, dans la clause concernant l’objet social. En effet, selon la décision prise par la deuxième chambre civile de la Cour de cassation, du 20/05/2010, la vente peut être annulée si elle n’est pas prévue dans l’objet social de la société. Si cette modification de statuts n’est pas effectuée, le législateur peut annuler l’acte de vente.

Prenez connaissance des termes contenus dans les statuts de la société SCI

C’est dans les statuts de la SCI familiale qu’on retrouve les règles et démarches qui définissent le principe de mise en vente des biens immobiliers de la société. En d’autres termes, c’est dans les statuts qu’on va se référer sur les démarches à suivre concernant la mise en vente des parts sociales de la SCI ou des biens immobiliers qu’elle possède. On retrouvera entre autres, dans ces statuts, la teneur du pouvoir du gérant. Comme on l’a dit plus haut, il est possible qu’il lui revienne à lui seul de décider et de réaliser les démarches de vente. Autrement, il faudra convoquer les associés dans une AGE ou assemblée générale extraordinaire.

Rassemblez et établissez bien à l’avance les documents dont vous aurez besoin pour concrétiser la démarche de vente d’un bien en SCI

Il est recommandé de préparer à l’avance les différents documents dont vous aurez besoin pour réaliser les démarches de vente. Ces documents peuvent être ceux qui sont exigés par l’Administration. Il est également possible que ce soit les documents qui seront demandés par l’acheteur. Cette anticipation permettra à la SCI de bien se préparer et d’éviter que des situations favorisant l’acquéreur ne surviennent. Cela peut être le cas si des documents venaient à manquer au moment du transfert de propriété. D’ailleurs, il est important de vendre un bien immobilier en l’état et respectueux des normes. Pour ce faire, prenez en compte les documents qui suivent :

• Un rapport de diagnostic amiante sur le bien immobilier,
• Le rapport sur l’exposition au plomb,
• Un rapport sur la présence ou non de termites dans les locaux,
• Le rapport de diagnostic de performance énergétique,
• Les informations relatives à la présence de mérules dans le bâtiment,
• Un rapport d’audit environnemental. Cela est nécessaire si des infrastructures causant des nuisances environnementales ont été recensées sur le terrain,
• Le rapport concernant le système de distribution en gaz et en électricité,
• Un rapport d’étude de risque en termes de pollution,
• Les renseignements concernant les droits de servitudes qui se trouvent sur le terrain et à proximité.

Les frais à prévoir pour vendre un bien immobilier en SCI familiale

Avant de vendre un bien immobilier en SCI familiale, vous devez également prévoir un certain nombre de frais. Par exemple, il peut être possible que vous connaissiez le seuil CAC afin de faire le calcul des frais d’un commissaire aux comptes.

La plus-value immobilière après la vente d’un bien en SCI

Dans la vente d’un bien immobilier en SCI familiale, vous allez dégager une plus-value immobilière. Les frais qui en découlent dépendront de quelques paramètres. Ainsi, il faut bien calculer la plus-value immobilière avant la mise en vente.

Le cas d'une SCI sous impôt sur le revenu

Si votre SCI familiale est sous régime d’imposition à l’impôt sur le revenu ou IR, on appliquera le système de calcul des plus-values sur les particuliers. Ainsi, avant d’avoir la base d’imposition, on déduira du prix de vente, les frais de la transaction, mais aussi la TVA si la SCI est imposable à cette dernière. Pour ce qui est du prix d’achat, on peut majorer le prix avec les différents frais de maintenance et entretien du bien immobilier. Cette majoration est de 7,5 %. Il suffit ensuite de faire la soustraction du prix de vente et du prix d’achat qui constituera la base imposable. Concernant le taux d’imposition de la plus-value, on appliquera 19 % pour le régime de l’impôt sur le revenu. Il faut aussi considérer les prélèvements sociaux de 17,2 %. La plus-value sera également imposable en sus à un taux de 2 à 6 % si cette dernière dépasse 50k euros.

La SCI familiale sous impôt sur les sociétés

Pour une société SCI sous régime IS, on appliquera un taux d’imposition spécifique pour les professionnels. Dans ce cas, le prix de cession du bien est celui du montant net comptable depuis sa valeur initiale moins les frais amortis constatés sur la valeur d’achat du bien immobilier. Le prix d’achat n’est autre ici que le montant que l’acquisiteur va verser à la SCI cédante. Pour ce qui est du taux d’imposition de la plus-value dégagée, elle sera de 25 % pour le régime d’impôt sur les sociétés. Il faut noter qu’en cas de cession de parts sociales ou d’une maison, tous les associés de la SCI doivent s’acquitter de l’impôt sur la plus-value. Le montant à payer dépendra des parts de chacun des associés dans le capital social de la SCI familiale.

Les situations permettant l’exonération d’impôt sur la plus-value en SCI

Il est possible pour les associés de la SCI familiale de jouir d’une exonération d’impôt sur la plus-value. Et cela, si la SCI est sous régime de l’impôt sur le revenu. Cette exonération s’applique à l’impôt sur la plus-value, mais demande le respect des conditions suivantes :

• La maison à vendre est occupée gratuitement par un associé membre de la SCI familiale. Dans ce cas, il en doit l’utiliser comme sa maison de résidence principale.
• Le prix de cession de la maison à vendre ne dépasse pas 15k euros,
• La période de détention de la maison à vendre par la SCI  fait au moins 22 ans. Dans ce cas, l’exonération concerne l’impôt sur le revenu,
• La période de détention fait au moins 30 ans. Dans ce cas, on aura une exonération sur les prélèvements sociaux de la plus-value.

Par ailleurs, le montant de l’impôt sur la plus-value peut aussi être réduit en considérant le principe d’abattement progressif. Cela va dépendre de la période de possession de la maison à vendre. Ensuite, les acheteurs vont devenir les nouveaux associés au sein de la SCI. Ils détiendront les parts sociales cédées par les anciens associés. Mais la vente des parts sociales de la SCI familiale peut également aboutir à une dissolution.

Comment procéder à la création d’une SCI familiale ?

Spécificités d'une SCI familiale

Une SCI familiale ne doit être composée que d’associés issus de la même famille. Ces derniers peuvent être des descendants ou des ascendants. L’objectif de la SCI familiale est ainsi, de mettre en commun un patrimoine immobilie. Et cela, afin de le gérer par l’intermédiaire de la SCI. La SCI se chargera alors de mettre en location le bien et d’assurer son entretien et sa gestion au quotidien. Pour cela, la SCI familiale est dirigée par un gérant. Ce dernier peut être l’un des associés de la SCI. Il peut aussi être un tiers externe à la SCI familiale. Le gérant de la SCI familiale peut ainsi être un travailleur non-salarié ou un assimilé salarié. Par contre, un gérant de SCI ne peut être qu’une personne physique.

Les étapes de la création d'une SCI familiale

Pour ce qui est des étapes de création d’une SCI familiale, il faut prendre en compte les points qui suivent :

• Dénomination sociale de la SCI familiale,
• Domiciliation du siège social de la SCI familiale
• Rédaction des statuts de la SCI familiale,
• Dépôt du capital social de la SCI familiale sur le compte bancaire de la société SCI. En effet, l’apport en numéraire réuni doit être déposé sur un compte professionnel. Il permet de gérer les avoirs financiers de la SCI. Une partie du montant dans ce compte peut ensuite être débloquée au moment de créer la société SCI. Par ailleurs, chacun des associés de la SCI obtiendra des parts sociales dans la SCI. Et cela, en fonction de sa participation dans le capital social de la société,
• Publication d’un avis légal de création de la SCI familiale. Cette publication est à faire dans un journal d’annonce légale dans le département,
• Immatriculation de la SCI familiale. Cette démarche est à faire sur le site internet de l’INPI, guichet unique. La société SCI obtiendra alors un numéro Siret à l’issue de cette démarche.