Démembrement en SCI et abus de droit : ce qu’il faut éviter

Le démembrement en SCI est une solution pratique et avantageuse pour optimiser la gestion de son patrimoine immobilier. Il offre également de nombreux avantages fiscaux et aide les associés dans la transmission de leur part sociale dans la société. De plus, on peut s’associer avec un enfant mineur en SCI tout en réalisant un démembrement. Cependant, pour éviter les abus de droit en démembrement en SCI, il est important de connaitre quelques informations.

Ce qu’il faut savoir sur le démembrement en SCI

Le démembrement de propriété en SCI par définition

Le démembrement de propriété en SCI peut être une solution pratique et efficace pour sortir d’une SCI. En effet, ce mécanisme permet de transmettre progressivement un bien immobilier à ses héritiers tout en conservant les bénéfices générés par la SCI en tant qu’associé. Mais quand on parle de démembrement de propriété, de quoi s’agit-il exactement ? Le démembrement de propriété est un mécanisme permettant de séparer une pleine propriété en deux éléments. D’un côté, on a la nue-propriété et de l’autre, l’usufruit. Dans ce cas, on a deux acteurs :

• Le nu-propriétaire qui est la personne ayant les droits de disposer de la propriété ou du bien immobilier,
• L’usufruitier qui est l’ayant droit sur les bénéfices dégagés par la propriété. C’est donc, la personne qui a le droit de percevoir les revenus générés par le bien immobilier.

Concernant la SCI, il s’agit d’une société civile immobilière dont la principale mission est de gérer le patrimoine immobilier de ses associés. Elle permet ainsi aux associés de détenir en commun un ou des biens immobiliers. Ces derniers peuvent être des acquisitions via la SCI ou des propriétés rassemblées qui seront gérées par la société SCI. L’objectif d’une SCI est de permettre aux associés de jouir des revenus que la gestion de ces propriétés dégage. Mais il est aussi possible que l’existence de la SCI soit pour l’optimisation fiscale et la facilitation de la transmission du bien à ses enfants.

Application du démembrement de propriété en SCI

Il est possible dans un premier temps d’appliquer le démembrement en SCI sur les parts sociales détenues par les associés. Dans ce cas, l’associé va transférer la nue-propriété sur ses parts, mais conservera l’usufruit sur ces dernières. Il est également possible que le démembrement se fasse sur les apports que l’associé a effectués dans la société SCI. Dans ce cas, s’il apporte un bien immobilier, son apport se fera en nue-propriété ou en usufruit. Dans cette dernière situation, la valorisation de l’apport ainsi que sa nature juridique doivent être bien pensées et adaptées pour éviter un abus de droit. Il est également possible de réaliser l’acte de démembrement en effectuant les opérations qui suivent :

• Transmettre le patrimoine immobilier géré par la SCI de manière anticipée et progressivement,
• Sécuriser le conjoint survivant en spécifiant le partage du bien dans les statuts de la SCI, au décès de l’associé,
• Optimiser la fiscalité de l’associé ou de la société SCI en réalisant un acte de donation du patrimoine immobilier à ses héritiers,
• Gérer une propriété de manière collective.

L’abus de droit fiscal, c’est quoi ?

Le démembrement de propriété en SCI et l’abus de droit

On parle d’abus de droit fiscal lorsqu’il y a un détournement légal d’un mécanisme ou d’un dispositif. L’objectif de ce détournement étant d’éviter de payer des impôts et ainsi, d’alléger son assiette fiscale. Dans ce cas, si l’objectif d’un démembrement de propriété au niveau d’une SCI n’est qu’à but d’allégement fiscal, l’administration fiscale peut considérer l’action comme un abus de droit. Pour connaitre les détails en ce sens, on peut se référer aux livres des procédures fiscales dans leurs articles L64.

Dans quels cas le démembrement en SCI est perçu par la loi comme étant un abus de droit ?

Il existe des situations de démembrement qui peuvent être considérées comme abus de droit par l’administration fiscale. Cela concerne les points qui suivent :

• La SCI n’a pas d’activité ou d’objet social réel. Dans ce cas, elle œuvre dans la fictivité et le démembrement n’est utilisé qu’à des fins fiscales.
• Réalisation de démembrement en doublon. Comme situation, la SCI peut être utilisée pour effectuer un apport en nue-propriété, mais aussi, et en même temps, pour réaliser une transmission de parts en nue-propriété.
• Réalisation d’opération de donation sans transmission de pouvoir à des nus-propriétaires. Dans ce cas, l’opération n’engendre aucun avantage économique ni pour la société SCI, ni pour l’associé donateur, ni pour le bénéficiaire.
• Mise en valeur non conforme des parts sociales de la SCI.

Pour justifier et analyser ces cas à risque, l’administration fiscale peut procéder aux actions suivantes :

• Analyse de la chronologie des opérations. Les risques sont constatés lorsque les opérations s’effectuent sur une durée et un lapse de temps très court.
• L’administration fiscale constate qu’il n’y a pas de réelle motivation au sein des bénéficiaires. La motivation patrimoniale est quasi inexistante chez l’usufruitier et le nu-propriétaire.
• Le montant constaté concernant l’opération ne reflète pas les indices du marché.

Les conséquences en cas d’abus de droit justifiés en démembrement

S’il est justifié que l’abus de droit est existant dans le démembrement en SCI, les conséquences encourues peuvent se présenter comme suit :

• Réévaluation de l’assiette fiscale et acquittement des obligations et des frais éludés,
• Paiement d’une majoration de 80 % du montant devant être dû,
• Pénalités et acquittement des intérêts constatés sur le retard de paiement des obligations fiscales,
• Blocage de l’opération de transmission de patrimoine immobilie Il est également possible que l’administration fiscale annule totalement l’opération de démembrement.

Éviter l’abus de droit durant le démembrement de propriété en SCI

Prendre en compte les bonnes pratiques en termes de gestion de SCI et d’opération de démembrement

Il est possible d’éviter les cas d’abus de droit lors du démembrement en SCI. Pour ce faire, de bonnes pratiques sont à appliquer :

• Donner des justificatifs réels à l’opération de démembrement réalisé. Ces justificatifs doivent permettre de donner des preuves que l’opération de démembrement a des objectifs économiques et pas seulement fiscaux.
• Avant de procéder au démembrement des parts sociales ou d’un bien immobilier, il est recommandé de faire estimer leur valeur réelle. L’expertise et l’estimation de valeur des parts sociales doivent ainsi être effectuées par un expert indépendant.
• Prendre le temps de bien rédiger le contenu des statuts de la SCI. En ce sens, les principes et les règles concernant le démembrement de parts sociales ou de biens immobiliers doivent être présents dans les clauses d’agrément ou d’usufruit.
• La SCI doit avoir une vie juridique réelle et bien organiser. En ce sens, pour justifier l’existence de la société SCI, elle doit être bien organisée. Ce qui veut dire que la SCI tient régulièrement des assemblées générales entre les associés. On doit aussi avoir une archive et l’historique des réunions réalisées, à travers des procès-verbaux signés et datés. La société SCI doit également disposer de divers comptes annuels et de rapports d’activités.
• Il est nécessaire que la SCI puisse justifier qu’elle a des activités économiques réelles. Pour cela, elle doit tenir une comptabilité stricte et mise à jour au quotidien.
• Assurer la documentation de toutes les transactions et opérations réalisées au sein de la SCI. Cela concerne l’opération de démembrement. Par ailleurs, il est nécessaire de mettre à jour les statuts de la société SCI avec les noms des nouveaux associés, des bénéficiaires de l’usufruit, des nus-propriétaires, etc. Il est également nécessaire d’enregistrer ces changements au niveau du greffe du tribunal.

Ce qu’il faut faire en cas de contrôle de l’administration fiscale

Si vous devez passer par un contrôle fiscal, il faut bien se préparer :

• Pensez à préparer des documents qui prouvent que l’opération de démembrement est cohérente. Les documents préparés doivent permettre d’effacer tous soupçons concernant l’abus de droit fiscal.
• Assurez une collaboration étroite avec l’administration fiscale durant la démarche de contrôle. Pour cela, vous devez bien classer les justificatifs et données concernant la SCI et les opérations de démembrement réalisées.
• Pensez à demander l’accompagnement d’un expert dans la préparation du contrôle fiscal.
• Vous devez aussi anticiper les éventuels recours s’il y a désaccords avec l’administration fiscale.

Créer une SCI et éviter l’abus de droit en démembrement

Certaines personnes procèdent à la création d’une SCI, seulement pour ses avantages fiscaux. Dans ce cas, en cas de démembrement de parts sociales, il peut être facile de prouver l’abus de droit fiscal. Pour éviter ce désagrément, voici les démarches à entreprendre pour créer une SCI en bonne et due forme.

Rédaction des statuts de la SCI

Cette étape est très importante. En effet, c’est dans les statuts de la société SCI que vous allez définir son mode de gestion. Pour cela, il y a des points importants à mettre en avant pour pouvoir effectuer une opération de démembrement sans risquer d’entrer dans un cas d’abus de droit. Dans ce cas, vous devez bien définir l’objet social et les activités de la société SCI. Il sera également nécessaire de bien déterminer la répartition des apports et des parts sociales entre les associés. Vous pouvez aussi mentionner dans ces statuts les clauses d’usufruit et les règles concernant la transmission des parts sociales. Il est également important d'y mentionner la responsabilité des associés en SCI.

Dépôt du capital social

En SCI, on doit aussi faire des apports dans le capital social pour devenir associé. Dans ce cas, un associé peut apporter des biens immobiliers. Il peut octroyer la gestion du bien en pleine propriété à la SCI dans ce cas. On peut également apporter la nue-propriété qui appartiendra à un héritier. L'associé bénéficiera alors de l’usufruit. On peut aussi apporter des sommes d’argent et des brevets ou logiciels dans le capital social de la SCI. Une fois que le capital social est réuni sous forme d’argent, on le déposera sur le compte en banque de la SCI.

Annonce légale de création de la SCI

On doit également faire connaitre aux tiers, la création de la SCI dans le département où est implanté son siège social. Pour ce faire, l’annonce doit être publiée dans un journal d’annonces légales ou sur un support en ligne d’annonces légales.

Immatriculation de la SCI en ligne

La démarche d’immatriculation d’une SCI se fait en ligne, sur le site de l’INPI. Pour ce faire, vous aurez à remplir un formulaire en ligne pour donner les informations concernant la société SCI. Vous devez aussi faire parvenir au greffe du tribunal et au RCS, via le site, des documents spécifiques. Il s’agit des statuts de la société, de l’attestation de dépôt de fond social, du justificatif de publication de l’annonce légale, etc. Une fois la demande d’immatriculation envoyée au greffe du tribunal, on vous attribuera un numéro Siret et on vous enverra l’extrait kbis de la société.