Responsabilité des associés en SCI : limites et risques juridiques

Avant de se lancer dans la création d’une SCI, il y a plusieurs points qu’il faut connaitre et maitriser. En effet, cela est nécessaire pour pouvoir optimiser sa gestion et son investissement. Une bonne connaissance des points concernant ce type de société vous permettra également de savoir comment sortir d’une SCI si besoin. Parmi les points qu’il faut savoir, vous devez aussi connaitre le mode de fonctionnement de ce type de société. Et cela concerne surtout le rôle et la responsabilité des associés.

Responsabilité des assocciés de SCI : les droits et obligations des associés d’une SCI

La plupart des sociétés en France sont dirigées par des associés. Au sein d’une SCI, le fonctionnement et la gestion de la société reposent également en grande partie par le rôle et la responsabilité des associés. Avant d’aller plus loin, il y a dans ce cas, des bases qu’il faut connaitre concernant les droits de ces associés. Il faut noter en ce sens que les droits des associés d’une SCI dépendent en grande partie des parts sociales qu’ils possèdent dans le capital social. En ce sens, ce sont les statuts de la société, mais aussi les cadres légaux qui vont définir le contenu de ces droits dont ils bénéficient. Mais en règle générale, on peut définir le rôle des associés de la SCI selon les 3 principes de base qui suivent :

Droit de décider pour le développement de la SCI

En ce sens, l’associé d’une SCI peut et doit participer aux prises de décisions majeures concernant la société civile immobilière SCI. Ce droit fondamental s’effectue lors des assemblées générales, ordinaires ou extraordinaires, des associés. En effet, les décisions importantes concernant la société SCI sont prises au moment de ces assemblées. Par ailleurs, en plus de la présentation des rapports annuels par le gérant de la SCI, chaque associé a aussi le droit de convoquer les autres associés pour une assemblée générale extraordinaire AGE. Pour ce faire, il doit faire parvenir une lettre recommandée de convocation avec l’objet de la réunion, aux autres associés. Par exemple, un associé peut convoquer une AGE pour discuter des dettes de la SCI. Il peut aussi convoquer l'assemblée s'il veut souscire à un prêt et une dette. Et cela, afin d'augmenter ses parts sociales. Chaque associé a également un droit de vote dont la teneur des voix dépend de ses parts sociales dans le capital de la société. Il a également un droit de délibération concernant les axes stratégiques menés par la société SCI.

Droit de disposer des informations concernant la SCI et de réaliser des contrôles

En respect des règles de transparence au sein d’une société, les associés d’une SCI ont le droit de s’informer et de contrôler les activités de la société. Pour cela, ils ont le droit de consulter les informations et les données de gestion de la SCI. Mais il leur est également possible de demander l’accès aux informations sociales de cette dernière. Cela permet par exemple de se prémunir des abus de droit en cas de démembrement de la SCI. En termes de contrôle, les associés d’une SCI ont la responsabilité de demander des questions pertinentes au gérant durant les AG. Mais il est aussi possible pour un associé d’adresser une lettre écrite au gérant pour avoir des réponses concernant la société. Et enfin, les associés peuvent accéder aux comptes annuels de la société ainsi qu’à tous les rapports concernant sa gestion et son administration.

Droit en termes de finance

Ce droit financier permet aussi aux associés de la SCI de se rémunérer et de se motiver. Parmi ces droits, chaque associé jouit des bénéfices générés par la société. Et cela, en fonction des parts sociales qu’il détient dans la société. Cependant, les statuts de la société civile immobilière SCI peuvent prévoir d’autres dispositions concernant la répartition des bénéfices. Il est également du droit des associés d’avoir une valorisation des biens immobiliers que la SCI détient. En enfin, il leur est possible de vendre leurs parts sociales et même de disposer du droit de retrait au sein de la SCI. Cependant, cela doit respecter certaines conditions (respect de la clause d’agrément, droit de préemption des autres associés, etc.).

Champ d’action de la responsabilité des associés de SCI

L’un des points de différenciation d’une SCI concerne la nature et la responsabilité de ses associés. En ce sens, les associés sont indéfiniment responsables et peuvent engager leurs actifs personnels si la société est au-devant d’un problème financier. Outre ces points, voici les 3 champs d’application qu’il faut connaitre concernant la responsabilité des associés de SCI.

Responsabilité des associés de SCI, une responsabilité fiscale à ne pas négliger

La responsabilité des associés de SCI est partagée concernant la fiscalité. Dans ce cas, les associés doivent prendre en compte plusieurs obligations en termes de responsabilité fiscale. Cela est surtout exigé dans le cas où la SCI fait face à des difficultés financières majeures. En ce sens, en cas de dettes de la société, il est possible que l’administration fiscale mobilise les associés pour assurer le remboursement des dettes fiscales. Comme dettes, on peut noter les dispositifs qui suivent :

• L’IS ou impôt sur les sociétés et notamment les impôts sur les bénéfices qui vont devenir des dettes pour la société,
• La taxe sur la valeur ajoutée ou TVA pour les sociétés SCI qui sont imposables à cette dette fiscale,
• La taxe foncière qui consitutera une dette pour l'entreprise,
• Etc.

Dans tous les cas, avant de poursuivre la SCI ainsi que la responsabilité des associés, l’administration fiscale doit tout d’abord justifier son insolvabilité. Ce sera également après cette procédure que les autres créanciers pourront effectuer des démarches judiciaires à l’encontre de la SCI. Autrement dit, les créanciers pourront poursuivre les associés et les obliger au paiement des dettes de la SCI.

Associés d'une SCI, une responsabilité en cas de manque de trésorerie de la société

Les associés de SCI ont également le devoir et la responsabilité d’intervenir en cas de soucis en niveau de la trésorerie de la société. Pour ce faire, il est important de mentionner dans les statuts de la société civile immobilière, des cadrages et mécanismes clairs en ce sens :

• Apports en compte courant d’associés qui permettent de prêter ou d’avancer de la liquidité à la SCI dans un compte spécifique,
• Implication personnelle de chaque associé en cas de besoin de crédit ou de dette immobilière pour assurer le développement de la SCI. En effet, il est possible que la banque exige l’implication  personnelle de l’associé pour cautionner la procédure d’emprunt. Il sera alors responsable de la dette et du passif contracté et aura une obligation de paiement du créancier.
• Évincement de l’associé s’il déroge à ses obligations et à sa responsabilité. On notera la responsabilité indéfinie de l'associé dans ce cas, en cas de dette ou de passif dont le paiement est une obligation.

Associés d'une société SCI, une responsabilité en cas de vente de parts sociales

Tous les associés de SCI ont un droit de retrait et ainsi, de quitter la société même si cette dernière a des dettes. Cependant, ce droit n’est pas automatiquement acquis. En cas de cession de parts sociales, le cédant associé ne se décharge pas automatiquement de sa responsabilité au sein de la société. Il faut noter en ce sens que selon le Code civil, l’associé est encore responsable 5 ans après la vente et la cession de ses parts. De ce fait, durant cette période de 5 ans, l’associé aura encore des responsabilités concernant les dettes sociales de la SCI. Et cela, selon la quote-part qu’il avait dans le capital social de la société. Toutefois, il lui est possible de partager cette responsabilité et le passif ou dette avec l'acquéreur des parts sociales. En effet, cela est possible si la vente a eu lieu en cours d’exercice fiscal. Ce qui signifie qu'il devra rembourser les créanciers, en référence à ses parts Afin de protéger l’opération de vente de parts au sein d’une SCI dans ce cas, il est recommandé de :

• Faire intervenir un spécialiste du droit immobilier dans la transaction,
• Demander l’intervention d’un spécialiste financier qui va estimer la valeur des parts avant leur cession,
• Réaliser un audit concernant la situation financière de l'entreprise  avant de finaliser l’opération d’acquisition.

Responsabilité des associés au sein d’une SCI : quelles limites ?

SCI, la responsabilité des associés : principe subsidiaire au niveau des créanciers

Par cette subsidiarité, on notera que les associés sont responsables à hauteur de leurs apports en cas de dette de la SCI. Cependant, les créanciers de la société ne peuvent poursuivre les associés pour le paiement des dettes qu’après avoir entamé des procédures au niveau de la société. En d’autres termes, la responsabilité des associés en cas de dette de la SCI ne sera applicable qu’après la démarche de liquidation judiciaire.

SCI, la responsabilité des associés : principe non solidaire au niveau d'un créancier

Contrairement à l’indivision par exemple, la responsabilité des associés n’est pas solidaire. En ce sens, chacun n’est tenu de payer les dettes de la société qu’à hauteur de ses parts dans le patrimoine social de la SCI. Cela constitue une sécurité en sus pour l’associé afin d’éviter une implication surestimée de son patrimoine personnel.

SCI, la responsabilité des associés : indéfinie au niveau de l'entreprise

En ce sens, les associés de SCI sont responsables des dettes sociales de la société. Cette responsabilité n’est toutefois pas définie étant donné que leur patrimoine personnel sera impacté tant que la société aura des dettes. Et cette implication peut aller au-delà de l’apport de l’associé dans le capital social de la société. C’est également ce qui fait la différence d’une société civile à une société commerciale. En effet, pour cette dernière, la responsabilité des associés est généralement limitée à leurs apports. L’inconvénient dans ce cas, c’est qu’il sera possible pour les créanciers de poursuivre en justice les associés de SCI. Ce qui entrainera la saisie de son patrimoine personnel, le cas échéant. En pratique, lorsqu’un associé contracte un prêt au nom de la société, il doit répondre indéfiniment à cet engagement. Ce sera aussi le cas si la société contracte un prêt immobilier cautionner par les associés. Dans ce cas, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales de la SCI. Ils seront obligés d’assurer le remboursement en engageant leur patrimoine personnel.

Comment créer une SCI pour en devenir associé ?

Pour devenir associé de SCI, vous pouvez vous lancer dans la création de la société. Pour ce faire, il sera nécessaire de passer par les étapes qui suivent :

Rédiger les statuts de la SCI

Ce sera dans ces statuts qu’on pourra définir la responsabilité des associés de SCI. De plus, on pourra aussi y définir le mode de fonctionnement et de gestion de la société. Ainsi, on aura dans ces statuts, la répartition et la nature des apports de chaque associé dans le capital social. On pourra aussi y déterminer l’obligation social, financière et fiscale de chacun ainsi que sa responsabilité en ce sens. Cette étape est essentielle pour créer une SCI en bonne et due forme. Les statuts doivent ainsi, répondre aux exigences du Code civil et démontrer la responsabilité subsidiaire, la responsabilité indéfinie et non solidaire des associés. On y mentionnera également les clauses spécifiques comme la clause d’agrément, les clauses concernant les comptes courant d’associés, etc. Les statuts peuvent aussi mettre en avant :

• La démarche de liquidation de la société si elle n'arrive plus à payer un créancier,
• Le responsable représentant de la société si elle est mise en demeure,
• La procédure à entreprendre pour rembourser chaque créancier,
• Etc.

Rassembler le capital social et le déposer sur un compte en banque

Selon le Code civil, il n’est pas exigé d’avoir un montant plancher pour constituer le capital social. Cependant, pour garantir la confiance des partenaires, ce capital social doit être conforme à l’activité de la société. Cela permet aussi à la SCI d’avoir la confiance de ses créanciers et des banques. Et cela, si elle veut contracter des dettes. Ainsi, pour développer son patrimoine immobilier, il est préférable d’avoir un capital social conséquent. Les associés de la SCI, ont laresponsabilité d’aider la SCI en cas de problème de trésorerie. Ainsi, durant la phase de création, les associés peuvent apporter des biens en nature. Il peut s'agir de biens immobiliers ou de meubles. Ils peuvent aussi intégrer des sommes d’argent dans le capital social de la SCI. On peut également faire des apports en industrie. Une fois le capital social constitué, on doit le déposer sur le compte en banque de la société.

Annoncer légalement la création de la SCI

La procédure d’annonce légale de la création de la société est une démarche obligatoire et indispensable. Elle doit se faire dans un JAL ou journal d’annonces légales dans le département où siège la société. Cette annonce existe afin de mettre au courant les tiers de la création de l'entreprise. Elle doit être faite pour toutes les procédures majeures effectuées par l'entreprise. Cela concerne également toutes les sociétés que ce soit une SCI, une SAS, une SARL, etc. Elle touche également toute la vie de la SCI que ce soit:

• une simple création,
• une liquidation après mise en demeure,
• le départ d'un associé ou du gérant,
• une autre démarche juridique majeure qui a été décidée pour assurer le développement de l'entreprise

Immatriculer la SCI

L’immatriculation de la société termine sa démarche de création. Elle est à faire sur le site en ligne de l’INPI. À la fin de la demande d’immatriculation, la société SCI obtiendra un numéro Siret et un extrait Kbis.