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Tout sur les Holdings Immobilières : Fonctionnement et Bénéfices


Tout sur les Holdings Immobilières

Les holdings sont des entreprises comme les autres. De ce fait, il est parfaitement possible de créer une holding sous une forme juridique à vocation commerciale comme la SARL ou la SAS. On peut également choisir de créer une holding à vocation civile comme une SCI. Dans tous les cas, ce qui fait la différence entre une holding et une entreprise classique, c'est sa raison sociale. En effet, ce type de société détient des actions ou des parts au sein d’autres entreprises qu’on appelle des filiales. Si telle est la spécificité d’une holding, on peut se demander si elle a la possibilité de réaliser des investissements dans le secteur immobilier. Dans cet article, on vous parlera des spécificités des holdings immobilières. 

Une holding immobilière, de quoi s’agit-il ?

Ce qu’il faut savoir sur les holdings

Avant tout, il s’avère important de connaître ce qu’est la holding. On parle de holding lorsqu’une société possède des parts dans d’autres entreprises. C’est d’ailleurs sa principale raison sociale. Les sociétés en question sont ainsi des filiales, alors que la holding est ce que l’on appelle entreprise mère. 

Il faut noter que la holding n’est pas un statut juridique comme les SCI, SAS ou les SARL. Cependant, il est parfaitement possible qu’une holding adopte un statut juridique en particulier comme une SA, une SARL ou encore une SCI. 

Par ailleurs, on distingue 2 grands types de holding, mis à part la holding familiale qui est une forme de holding. D’un côté, vous avez la holding passive. Ce type d’entreprise focalise ses activités dans la seule détention de participations au sein de ses filiales. Dans ce cas, la société mère passive n’intervient pas dans la gestion quotidienne des sociétés  filles. Toutefois, elle y injecte du capital. La holding participe et a un droit de vote et de prise de décision lors des AG. Et comme elle possède des parts au sein des filiales, elle a droit à des dividendes. 

De l’autre, vous avez les holdings actives. Ces dernières participent activement à la vie quotidienne de leurs sociétés filles. En ce sens, en plus de la participation au capital des filiales et à la prise de décision lors des assemblées générales, elles peuvent apporter divers conseils. Il est même possible qu’elles appuient les filiales en leur envoyant des compétences humaines et techniques. Elles ont  aussi le droit de participer dans le développement marketing, commercial et juridique des sociétés filles. 

Les spécificités des holdings immobilières

La holding immobilière ou holding foncière se caractérise par sa raison sociale qui consiste en la possession de parts spécifiquement dans les SCI. En ce sens, la holding immobilière peut réaliser des investissements immobiliers grâce à des sociétés civiles immobilières qui sont déjà en activité. Il est également possible qu’elle en crée une afin d’effectuer lesdits investissements. Il faut noter qu’une holding immobilière peut aussi adopter une forme juridique en tant que SCI. Dans ce cas, il lui est possible de posséder des participations dans d’autres SCI qui seront ses filiales. 

Pourquoi se lancer dans la création d’une holding foncière ?

Les avantages de la création d’une holding immobilière

La création d’une holding immobilière peut vous procurer quelques avantages non négligeables. 

Plus de confiance de la part des partenaires

Notez dans un premier temps qu’en détenant une holding immobilière, votre capacité d’emprunt augmente. En ce sens, si vous souhaitez investir dans l’immobilier et emprunter avec votre propre nom, il est possible que vous soyez grandement limité. Une banque ne pourra vous octroyer un prêt qu’à un certain montant, dépendant de vos revenus et vos avoirs. Mais également, même si vous possédez une SCI, vos capacités d’emprunt seront limitées au capital social de l’entreprise. En choisissant de créer une holding foncière, vos capacités financières sont beaucoup plus élevées. De ce fait, les institutions bancaires peuvent vous faire confiance sur l’octroi d’un montant plus conséquent à emprunter. Cela permet d’assurer le développement de la société mère et de ses filiales. 

La holding immobilière comme garante de ses sociétés filles

La confiance des partenaires ne profite pas seulement à la société mère. Ses filiales peuvent également en profiter. En effet, si une SCI filiale de la holding immobilière contracte un prêt auprès d’une institution bancaire, la société mère peut devenir sa garante. Cela facilite l’accès aux différents prêts pour les filiales. 

Des avantages indéniables en termes de fiscalité

La holding immobilière bénéficie également d’un certain avantage fiscal. En ce sens, en étant sous régime de mère/filiale, la holding ne sera pas touchée par une double imposition concernant les bénéfices que dégagent la société mère et les entreprises filles. Le calcul de la base imposable ne se fait qu’au niveau de l’entreprise mère. Les dividendes qu’elle perçoit pour le compte de ses filiales ne sont pas imposés au niveau des sociétés filles. Par ailleurs, la holding se verra bénéficier d’une réduction de 95 % concernant les dividendes qu’elle dégage au niveau de ses filiales. Mais ce régime ne peut être considéré que si la société mère possède un minimum de 5 % des parts sociales au sein de l’entreprise filiale. Il faut aussi noter que les entreprises filles et la société mère doivent s’acquitter de l’impôt sur les sociétés

En outre, pour les holdings immobilières qui ont une participation à hauteur de 95 % au sein de leurs filiales, elles peuvent bénéficier du statut d’intégration fiscale. Cela permet d’avoir une base imposable unique pour toutes les filiales de la holding. En d’autres termes, le calcul de l’assiette fiscale de chaque société dans le groupe se fera en commun. L’avantage en est que si une société fille présente un résultat négatif, cela aura un impact sur le montant total des bénéfices engendrés par le groupe. Ce qui aura également une répercussion sur le montant de l’impôt à payer. Il s’agit d’un système avantageux si les résultats des sociétés filles ne sont pas les mêmes. 

Une meilleure maîtrise du flux de trésorerie

La holding immobilière peut aussi se convenir avec ses sociétés filles d’établir une convention de trésorerie. Cela permet à l’entreprise mère de mieux gérer les flux de trésorerie entre filles et mère. En d’autres termes, lorsque les sociétés du groupe comme les SCI au sein du groupe dégagent des bénéfices issus de la gestion des logements, ces derniers sont envoyés à la société mère comme des dividendes. Résultat : le niveau d’imposition sera réduit

La holding immobilière peut ensuite réinjecter ces bénéfices dans sa trésorerie. Elle peut l’utiliser pour : 
  • La création d’une nouvelle SCI
  • La répartition de la trésorerie aux filiales afin que chacune puisse développer ses activités. 
  • L’acquisition d’un nouvel immeuble
La signature d’un prêt immobilier auprès d’une institution bancaire. La trésorerie servira d’apport dans ce cas.

Quelques inconvénients à considérer 

On peut parfaitement se lancer dans la création d’une holding immobilière en vue de la mettre en location. Cela a des avantages, comme cités plus haut, mais présente aussi un certain nombre d’inconvénients. 

De la complexité dans la gestion 

Dans un premier temps, une holding immobilière est une structure qui n’est pas facile à gérer.  En effet, par rapport à une entreprise classique, gérer un groupe de sociétés SCI s’avère complexe. Et cela, que ce soit au niveau administratif, juridique ou comptable. Souvent, une holding immobilière a besoin des services d’un expert juridique ou d’un expert-comptable pour l’aider dans son fonctionnement. 

Une TVA non récupérable

Si vous choisissez de créer une holding immobilière passive, sachez que votre objet social ne considère pas des activités commerciales. En d’autres termes, si vous achetez un bien, il ne sera pas possible de récupérer la TVA. 

Une structure qui nécessite de gros investissements 

Ne vous lancez pas dans la création d’une holding immobilière si vous n’envisagez pas l’achat d’un parc immobilier important. Si vous n’avez pas un patrimoine immobilier conséquent avec une holding immobilière, votre activité ne sera pas rentable. Pour une société qui n’a pas de grosses capacités d’investissement, il est recommandé de ne créer qu’une simple SCI. 

Des frais comptables assez conséquents

Lorsque vous procédez à la création d’une holding en immobilier, vous réalisez les mêmes démarches que la création d’une nouvelle entreprise. De ce fait, vous devez obligatoirement faire appel aux services d’un expert-comptable. Cependant, les prestations de ce professionnel peuvent s’avérer onéreuses. 

Il sera également important de considérer certains aspects lors de la création de ce type de société. Il s’agit, entre autres, de l’aspect fiscal, l’aspect juridique ainsi que l’aspect patrimonial. De ce fait, il peut être indispensable d’engager des experts en droit (fiscal et affaires) lors du lancement de la holding. Cela va aussi engendrer des frais non négligeables. 

De la complexité dans la procédure d’emprunt

Ce ne sont pas tous les banquiers qui connaissent les spécificités de montage d’une entreprise holding spécialisée dans l’immobilier. De ce fait, votre projet peut avoir du mal à passer si vous ne choisissez pas un banquier spécialisé en ce sens. 

Idéalement, passez par un banquier privé pour réaliser la demande de prêt. Il est également possible de passer directement par le directeur d’agence de l’institution bancaire. Cependant, il faudra présenter un projet bien solide étant donné que le capital à emprunter sera conséquent. Une holding foncière n’est viable que si vous possédez de nombreux biens immobiliers. Il est recommandé d’opter pour une SCI comme forme juridique de votre société holding foncière. Ce statut passe mieux chez les banques. 

Le financement d’une holding immobilière : ce qu’il faut savoir 

La direction d’une holding immobilière se charge de la gestion de son capital. Pour réaliser le financement de ses activités d’investissement, la holding immobilière peut : 
  • Effectuer des émissions de titres
  • Céder des parts au niveau des sociétés qui font partie de son groupe
  • Contracter des prêts
Il est également possible que la holding génère des fonds après réception des paiements provenant des entreprises du groupe. Il s’agit entre autres de :
  • Dividendes
  • Rétributions issues des prestations octroyées en back-office
  • Intérêts divers
  • Loyers

Création d’une holding immobilière : comment s’y prendre ?

Pour créer une holding immobilière, vous devez passer par les mêmes démarches administratives qu’avec la création d’une société classique. 

Le choix de la forme juridique de la holding immobilière

Ainsi, dans un premier temps, définissez le statut juridique de votre entreprise. Si vous souhaitez gérer seule votre holding, une SARLU ou une EURL conviendra. De plus, avec ces formes sociales, vos responsabilités seront limitées aux montants de vos apports. Pour ceux qui souhaitent gérer la holding avec d’autres associés, la SCI, la SAS ou encore la SARL sont parfaites. 

L’établissement des statuts de la société

Vient ensuite l’établissement des statuts de la société. Les statuts déterminent les règles de gestion de votre holding. Dans ces statuts, on doit retrouver les informations suivantes : 
  • Le statut juridique de la holding que vous avez choisie
  • L’identité des actionnaires de la holding ou de ses associés
  • L’adresse du siège principal de l’entreprise 
  • Le choix du nom de la holding  
  • L’activité principale de la société qui doit dépendre de l’implication de la société mère dans les activités de ses filiales (active ou passive)
  • Le montant des apports de chaque associé dans le capital social
  • La durée de vie prévue
Une fois que les statuts de l’entreprise sont bien rédigés, pensez à les faire signer par les associés.  

Le capital social à constituer et à déposer

Les associés de la société doivent également réaliser des apports financiers ou en nature qui vont constituer son capital social. Une fois le capital social constitué, il devra être déposé dans une institution bancaire. Le dépôt se fera sur un compte bloqué.

En contrepartie de ces apports, chaque associé obtient des parts ou des titres sociaux. Il s’agira d’actions pour certaines formes juridiques. En plus de cela, chaque associé ou actionnaire obtient le droit de jouir des dividendes issus des bénéfices dégagés par le groupe. Il pourra aussi assister aux différentes AG et participer aux votes. L’associé ou l’actionnaire sera également informé sur les activités de la holding immobilière ainsi que de celles de ses filiales. 

L’annonce de la constitution de la holding dans un JAL

L’annonce de la constitution de la holding dans un JAL permet de faire savoir l’existence de la société aux tiers. Cette étape est cruciale et l’annonce doit mentionner diverses informations concernant l’identité de l’entreprise. Il s’agit d’une publicité à insérer dans un journal d’annonce légale qui se trouve dans le département où est installée la société. Après avoir publié l’annonce, la holding immobilière obtient un justificatif de publication. Ce justificatif sera utile lors de l’immatriculation de la société. 

L’immatriculation de la société

L’étape de la création de la holding immobilière se termine par la démarche d’immatriculation. Il faut ainsi réunir les documents ci-après :
  • Justificatif de dépôt du capital social sur un compte bloqué
  • Copie des statuts de la société
  • Justificatif de domiciliation de la holding
  • Copie du PV de l’AG qui a permis de nommer le dirigeant de la holding
  • Justificatif de non-condamnation du dirigeant qui représente légalement la société
  • Justificatif de la publication de la constitution de l’entreprise dans un JAL
  • Reçu prouvant le règlement des frais du greffier
Ensuite, il faudra les déposer au guichet unique sur la plateforme en ligne de l’INPI. 

De quelles façons créer votre holding foncière ?

Vous pouvez assurer la création de votre holding en immobilier selon 3 diverses façons. 

Créer une holding comme une nouvelle entreprise

Il s’agit de la méthode la plus basique pour créer une société holding immobilière. Pour ce faire, vous aurez à suivre les différentes étapes de création d’une entreprise classique comme listée ci-dessus. Ainsi, en constituant le capital, les fonds générés vont être utilisés comme des parts d’investissement dans les sociétés filiales. 

Lancer sa holding immobilière par le bas

Dans ce type de holding immobilière à créer, une entreprise déjà immatriculée et en activité va investir dans une nouvelle entreprise. Dans ce cas, la première va réaliser des activités au sein de la nouvelle société. Il s’agit d’une opération permettant à la société mère de réaliser des apports d’actifs, en partie, à la filiale, qui est la nouvelle société. Comme cette démarche présente quelques complexités dans la procédure, la holding immobilière doit engager un commissaire aux apports pour réaliser l’opération. Il faut noter que le coût de la création de la holding en immobilier par le bas peut revenir assez cher. 

Créer sa holding en immobilier par le haut 

Dans ce cas de figure, les créateurs de l’entreprise immobilière holding vont injecter des titres dans des SCI. Cela permet de créer les fonds sociaux de la holding. Lors de cette étape de création, il est essentiel de mettre en place un traité d’apport. Un expert en droit assurera la rédaction de ce document juridique. 

Il sera également indispensable de faire appel à un commissaire aux apports. Il accompagnera les associés afin de déterminer la valeur réelle et financière de chaque apport. Cela va ainsi permettre de bien évaluer les parts de chacun dans le capital social de la holding immobilière. En effet, il est possible que certains associés fassent des apports en nature comme des biens immobiliers (logement ou terrain). Dans le processus de création et de gestion des bénéfices, il revient également à ce commissaire d’évaluer le pourcentage des parts de chacun des associés. Chaque part devra être en proportion de l’apport effectué dans le capital social de la holding en immobilier. 

Quand lancer sa holding immobilière ?

Il est impératif de connaître le bon moment pour lancer sa holding immobilière sur le marché. En effet, ce type d’opération n’est pas facile à mettre en œuvre et peut coûter cher aux associés. De ce fait, vous avez deux choix pour lancer votre holding foncière. Le premier est de la lancer au moment de la création de votre projet. La seconde période favorable serait le moment où vous avez suffisamment acquis de biens immobiliers pour assurer la viabilité de votre projet.

Lancer sa holding en immobilier dès la création du projet 

Lancer une holding en immobilier dès la phase de conception du projet présente de nombreux avantages. Cela concerne surtout les avantages au niveau de la fiscalité, surtout si les entrepreneurs souhaitent faire le rachat d’une société existante. Des avantages indéniables peuvent également être constatés si les associés procèdent à la création d’une ou de plusieurs sociétés filles. 

Si vous n’avez pas les fonds nécessaires pour lancer votre projet de création de holdings immobilières, vous pouvez demander l’aide d’un organisme de prêt. Une banque peut vous aider en ce sens. Vous aurez ainsi à lui présenter votre projet dans les détails afin de garantir son financement. De ce fait, il sera nécessaire de:
  • Faire une analyse approfondie du marché afin de connaître ses forces, ses faiblesses, ses opportunités et ses menaces.
  • Détailler les éventuelles contraintes que votre holding peut rencontrer lors de la création.
  • Étudier la fiabilité et les points qui montrent que le projet est réalisable.
  • Définir les investisseurs et les partenaires potentiels avec qui vous allez œuvrer. 
  • Etc. 
Par ailleurs, il est indispensable que vous mettiez en place une stratégie qui va permettre d’augmenter rapidement votre patrimoine immobilier. Sans cela, il sera difficile de rentabiliser la holding en immobilier. Comme dit en amont, créer une holding foncière n’est intéressant que si vous avez un patrimoine immobilier conséquent. 

Il faut aussi penser aux investissements au niveau des SCI, c'est-à-dire, à l’achat de participations au sein de ses entreprises. Cela engendrera des changements au niveau des statuts de la holding et des frais en sus.

Lancer la holding foncière lorsque vous avez suffisamment de biens immobiliers

Pour éviter de contracter d’énormes dettes dès le lancement du projet, les investisseurs préfèrent cette option. En effet, elle présente moins de risque que la première méthode. En ce sens, dès lors que vous avez de nombreux biens immobiliers pour lancer votre projet, vous serez plus sûr de la rentabilité et de la viabilité du projet. Malgré tout, il faudra toujours prévoir des frais assez chers de comptables ou d’expert-comptable dans la procédure de création de votre projet. 
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