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Utiliser une Holding SCI pour votre Résidence Principale : Avantages et Limites


Utiliser une Holding SCI pour votre Résidence Principale

Il n’est pas rare que les couples cherchent à acquérir leur résidence principale après avoir créé une SCI. En effet, pour les particuliers, la société civile immobilière est une option très prisée pour acheter une résidence principale. Selon le statut du couple, cette option peut être plus intéressante que d’acheter un tel bien en nom propre. Néanmoins, même si cela peut s’avérer avantageux, il est nécessaire de considérer quelques inconvénients.

Acquérir sa résidence principale en nom propre ou en SCI : quelles différences ?

Le couple souhaitant acquérir un bien immobilier afin d’y établir sa résidence principale doit considérer la meilleure option. Plus précisément, il faut identifier les avantages et les inconvénients de détenir le bien en nom propre ou au travers d’une SCI. Cela permettra d’opter pour le régime le plus avantageux.

Acheter la résidence principale en nom propre

Dans le cas de l’acquisition d’une résidence principale en nom propre, vous n’aurez pas à passer par une formalité spécifique. Par ailleurs, pour le couple, chacun détient 50% du bien. En ce qui concerne la succession, vous avez la possibilité de donner entièrement la résidence principale à vos héritiers. Néanmoins, vous vous acquitterez des taxes de mutation.

Pour ce qui est des plus-values, elles peuvent jouir d’une exonération d’impôts. Il n’y aura également aucun impact sur le montant de l’impôt sur le revenu dû par les associés. Aussi, concernant l’IFI, on peut avoir droit à un abattement. Effectivement, au moment du calcul du montant de l’impôt sur la fortune immobilière, une réduction de 30% sur la valeur du bien est prévue.

Acheter la résidence principale via une SCI

Tout comme la détention d’une Filiale vs Succursale, une holding SCI peut aussi posséder la résidence principale d’un couple. L’acquisition du patrimoine à travers une SCI est une option bien différente de la précédente sur divers aspects. Cette alternative nécessite des formalités de création lourdes et contraignantes.

Le bien détenu par chacun est défini à hauteur des parts sociales en possession de chaque partie. De ce fait, il est possible de l’adapter selon la situation qui se présente. Par ailleurs, pour la succession, le propriétaire peut jouir d’une exonération de taxes de mutation. Cela n’est possible que si la valeur de la donation de parts sociales est inférieure à 100 000 tous les 15 ans.

En outre, pour jouir d’une exonération sur les plus-values, il y a une condition à respecter. En effet, la SCI doit mettre à disposition gratuitement le bien comme résidence principale. Par ailleurs, une réduction de l’impôt sur le revenu est possible en cas de déficit foncier. En dernier lieu, l’abattement de l’IFI est exclu si les associés sont dans l’incapacité de céder leurs parts sociales.

Pourquoi détenir sa résidence principale via une holding SCI ?

Le montage de holdings est connu pour les possibilités que cela offre dans le domaine de l’entrepreneuriat. Par exemple, vous pouvez Créer une Holding pour Racheter une Société. Par ailleurs, l’utilisation d’une holding SCI pour acheter son logement principal revêt des avantages significatifs pour le couple. Cela vaut pour un couple marié, pacsé ou en concubinage.

Pour un couple marié

Détenir un logement principal au travers d’une SCI offre aux conjoints la possibilité de contourner certaines règles. Il s’agit notamment des règles du régime de la communauté réduite aux acquêts. Sachez que les partenaires qui n’ont pas établi un contrat de mariage sont soumis au régime de la communauté légale. Ainsi, tous les biens individuellement acquis par l’un d’entre eux après le mariage sont considérés comme détenus en commun par le couple. Cela implique que chacun est propriétaire de la moitié du bien.

En considérant cette situation, constituer une SCI qui sera propriétaire du logement principal du couple montre toute son utilité. Effectivement, cela permettra aux conjoints de répartir la détention de la propriété selon l’investissement réalisé par chacun. En comparaison au régime de la communauté légale, cette option est plus avantageuse.

Par ailleurs, chaque partenaire doit réaliser des apports au capital de la SCI à la création de la société. Ces apports seront réalisés avec les fonds propres que chacun a constitués préalablement à l’union matrimoniale. Si ce n’est pas le cas, les parts sociales acquises avec les fonds communs vont appartenir à la communauté.

Pour un couple pacsé ou en concubinage

En cas de décès, le montage d’une SCI permet aux concubins et aux partenaires de PACS d’assurer la protection du partenaire survivant. Sans SCI, le partenaire vivant ne dispose pas de droit sur le logement après le décès de son époux(se). Pour protéger le partenaire survivant dans le cadre d’une union libre ou d’un PACS, la création d'une SCI est ainsi conseillée.

Plus précisément, on applique le principe du démembrement croisé lors de la constitution de la SCI. Chacun des époux détiendra alors ses propres parts sociales en nue-propriété et celles de l’autre en usufruit. Cela implique qu’en cas de décès, le partenaire survivant peut recevoir l’usufruit des parts détenues par l’époux(se) décédé. Toutefois, la nue-propriété du partenaire décédé sur la résidence principale reviendra aux héritiers.

Les avantages de l’acquisition d’une résidence principale au travers d’une SCI

D’autres avantages sont à considérer dans le cadre de l’utilisation d’une holding SCI pour son logement principal.

Facilitation de la transmission de la résidence

En créant une SCI pour détenir sa résidence principale, le couple peut jouir d’un autre avantage majeur. Cela concerne la facilitation des démarches lors de la transmission du bien immobilier. En ce sens, les héritiers peuvent acquérir le bien immobilier grâce au système d’abattements successifs sur donations de parts sociales.

Par ailleurs, vous devez savoir qu’il existe deux cas pour la transmission de la résidence principale :
  • Le bien est détenu en nom propre : dans ce cas, le logement ne peut être donné qu’en une seule fois. Si sa valeur est supérieure au montant de l’abattement, le bénéficiaire paiera une taxe de mutation. Le montant à acquitter peut aller de 5 à 45 % de la valeur du bien.
  • Le bien est détenu par une SCI : les parents donateurs peuvent donner à chaque héritier des parts sociales de la société à hauteur de 100 000 € tous les 15 ans. Cela leur permet de s’acquitter des taxes de mutation de leur vivant.

Exonération d’impôt sur les plus-values lors de la cession du bien

Généralement, lors de la revente d’un patrimoine immobilier, le vendeur doit payer un impôt sur la plus-value réalisée. Cela reste valable, peu importe que le bien soit détenu en nom propre ou par une SCI.

Toutefois, si le bien concerné est utilisé comme logement principal du vendeur, une exonération d’impôt est possible. L’application de cette exonération diffère en fonction des modalités de mise à disposition du patrimoine au profit du couple :
  • Le bien est mis à disposition gratuitement au couple : si la SCI est soumise à l’IR, le couple pourra habiter gratuitement le bien immobilier au titre de résidence principale. Lors de la vente du bien, la plus-value réalisée sera exonérée d’impôt.
  • Le bien est mis en location au couple : si la SCI est soumise à l’IS et qu’elle met en location le bien comme résidence principale du couple, aucune exonération n’est possible. Par ailleurs, la vente du bien sera soumise au régime des plus-values professionnelles. Ce qui est moins avantageux.

Optimisation de la fiscalité du foyer

Le couple pourra réduire la valeur des impôts dus par le foyer fiscal en détenant sa résidence principale au travers d’une SCI. En effet, lorsque les charges de la résidence sont supérieures au montant versé par le couple à la SCI, la société est en déficit foncier. Cela permet de profiter d’une réduction d’impôt puisque les dépenses de la société sont plus importantes que ses bénéfices. Néanmoins, il faut souligner que cela concerne une SCI imposable à l’impôt sur le revenu.

Quels sont les inconvénients à considérer en choisissant une SCI ?

La création d’une SCI offre divers avantages. Cependant, certains éléments de cette forme juridique peuvent constituer des inconvénients.

Des formalités de création lourdes

Monter une SCI implique le respect de différentes démarches qui peuvent se révéler contraignantes. Par ailleurs, ces démarches impliquent certains coûts dans les procédures suivantes :
  • Apports au capital social
  • Rédaction des statuts
  • Enregistrement des statuts au service des impôts et entreprises
  • Publication d’un avis de constitution dans un JAL
  • Règlement des frais d’immatriculation
  • Dépôt de la déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI
Leurs coûts sont plus ou moins élevés en fonction du cas qui se présente. En outre, elles requièrent souvent l’accompagnement d’un professionnel pour que tout soit effectué dans les règles.

La considération d’abus de droit par l’administration fiscale

Il est possible que l’administration fiscale considère comme un abus de droit l’usage du déficit foncier. Cela peut arriver lorsque le montage de la société intervient rapidement après la réalisation de travaux de rénovation.

L’exclusion de l’abattement dans le calcul de l’IFI

Si la valeur d’un bien immobilier détenu par une personne excède 1,3 million €, elle est imposable à l’IFI. Lorsque la résidence principale est détenue en nom propre, son propriétaire peut jouir d’un abattement de 30% sur le montant total du bien. Ainsi, cela lui permet de diminuer le coût de l’impôt. Par contre, si le bien est détenu au travers d’une SCI, cet abattement ne sera pas possible. En d’autres termes, la société devra payer pleinement l’IFI.
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