SCI personne morale ou physique : quelles différences et implications

La SCI ou société civile immobilière est une forme juridique de société qui permet de gérer un patrimoine immobilier. Cependant, par cette spécificité, elle n’a pas comme vocation de réaliser des activités commerciales. D’ailleurs, une SCI est régie par le Code civil. Vous pouvez ainsi effectuer des investissements immobiliers en passant par une SCI. L’une des conditions pour créer votre société civile immobilière SCI, dans ce cas, est d’avoir au moins 2 associés. Ces associés peuvent être des personnes morales ou des personnes physiques. Pour faire la différence entre la personne morale et la personne physique en SCI, voici ce que vous devez savoir.

Ce qu’il faut savoir sur les caractéristiques d’un société civile immobilière SCI

La société civile immobilière SCI par définition

La SCI est une société civile immobilière. En d’autres termes, il s’agit d’une personne morale qui a pour objectif la gestion de patrimoine immobilier. Ainsi, elle est différente d’une SASU soumise à la TVA qui est une société commerciale. En effet, la SCI est une société à vocation civile qui ne réalise pas d’acte commercial. Elle peut dans ce cas, acheter un bien immobilier, le mettre en location, mais ne peut pas acheter un bien immobilier pour le revendre. En ce sens que ce type de transaction est purement commercial. À noter également qu’au moment de sa création, une SCI ne peut être constituée d’un associé unique. La création d’une SCI nécessite au moins 2 personnes. Dans ce cas, l’associé peut être une personne physique ou une personne morale. En outre, contrairement à une société commerciale comme une SARL ou une SAS, l’associé d’une SCI a des responsabilités illimitées. De ce tait, en cas de dettes de la société, les créanciers peuvent demander le remboursement en tenant compte du patrimoine personnel des associés.

Les avantages de créer une SCI

Créer une SCI en ligne est opportun si vous souhaitez acheter des biens immobiliers et les gérer avec plusieurs associés. Ainsi, il est parfaitement possible de faire l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire à travers une SCI. Vous pouvez également créer une SCI seulement pour faire un investissement immobilier. À noter dans ce cas que même si les associés ont une responsabilité illimitée en cas de dette, mettre le patrimoine immobilier à gérer par la SCI permet de le protéger. En ce sens, les biens immobiliers gérés par la SCI ne peuvent pas être saisis par les créanciers en cas de difficulté financière de l’associé.

Comment créer une SCI ?

Pour pouvoir créer une SCI ou société civile immobilière, vous aurez à réaliser les étapes qui suivent :

• Choisir le statut juridique et le type de SCI à créer,
• Réunir au moins 2 associés pour créer la société. Ils doivent faire des apports en numéraire ou en nature,
• Avoir une idée de nom pour la SCI familiale ou autre type de SCI et définir sa durée de vie,
• Définir le fonctionnement et les caractéristiques de la société SCI dans les statuts,
• Réunir le capital social et le déposer sur le compte en banque au nom de la SCI,
• Diffuser une annonce légale de création de la SCI dans un journal d’annonces légales,
• Demander l’immatriculation de la SCI en passant par le site de l’INPI.

La SCI et la notion d’associé personne morale ou personne physique

Quels sont les rôles d’un associé personne morale ou personne physique dans une SCI ? Au sein d’une SCI ou société civile immobilière, un associé peut être une personne physique ou une personne morale. Dans les deux cas, l’associé fait des apports afin de constituer le captal social de la société. Ensuite, il va obtenir des parts sociales en fonction de sa participation dans ce capital social. une fois le capital social constitué, chaque associé va détenir une part sociale proportionnelle à ce qu’il a injecté. Cette part sociale de la SCI va aussi permettre à l’associé de disposer des droits qui suivent :

• Droit de vote durant les assemblées générales de la société,
• Droit à des parts de dividendes à la fin de chaque année fiscale,

Les règles de répartition des voix de vote et redistribution des dividendes sont ainsi définies dans les statuts de la SCI.

Associé personne morale et personne physique d’une SCI : les décisionnaires au sein de la société

En outre, les associés de la SCI participent également à la prise de décision au sein de la société. Ce sont des décisionnaires à part entière et ils doivent participer dans le processus de gestion de la SCI. Pour ce faire, il leur revient de désigner le gérant de la SCI. Le nom et l’identité de ce dernier doivent être consignés dans les statuts de la SCI. À noter dans ce cas que le gérant d’une SCI peut être une personne morale ou une personne physique. Il est également possible que ce soit l’un des associés de la SCI ou un tiers. Concernant cet associé, il a pour rôle de gérer la SCI au quotidien. Il s’occupe également de l’application des décisions prises durant l’assemblée générale des associés. Et enfin, les associés peuvent révoquer le mandat social du gérant si ce dernier manque à ses obligations.

Associé personne morale et personne physique d’une SCI : assure la pérennité de la société

Les associés d’une SCI, qu’ils soient personnes morales ou personnes physiques, participent aux assemblées générales. Ces assemblées générales peuvent être extraordinaires (AGE) ou ordinaires (AGO). Durant ces assemblées, les associés prennent les décisions les plus importantes pour assurer la pérennité de la société. Parmi les décisions de gestion qu’ils peuvent prendre, il y a :

• La nomination du gérant,
• L’acquisition d’un bien,
• L’entrée ou la sortie d’un associé,
• La cession de part sociale,
• La vente d’un bien immobilier,
• L’augmentation de capital,
• Le changement ou transfert de siège social,

Ce sera aussi durant ces assemblées que les associés valident les comptes de la société. Ils s’y réunissent également pour réaliser la redistribution des bénéfices.

Comment se fait l’entrée ou la sortie d’un associé au sein d’une SCI ?

L’entrée d’un associé, personne morale ou personne physique, au sein d’une SCI se fait par agrément des autres associés. La démarche est dans ce cas, définie dans les statuts de la société et doit être respectée scrupuleusement. C’est dans ces statuts qu’on verra la démarche de validation de l’entrée d’un nouvel associé au sein d’une SCI. Dans tous les cas, le nouvel associé doit injecter des apports dans le capital social de la société. Cet apport peut se faire en numéraire (en argent) ou en nature (biens mobiliers ou immobiliers). Il est également possible d’injecter des apports en industrie dans le cas d’une SCI professionnelle. Une fois qu’il y a approbations des autres associés, le nouvel associé obtiendra des parts dans la société. Il jouira ainsi des droits et obligations définis comme les autres associés de la SCI. Pour ce qui est de la sortie d’associé au sein d’une SCI, cela peut faire suite à une cession de part sociale. Il est également possible que ce soit après la transmission de ces parts sociales comme pour le cas d’une SCI familiale. Dans tous les cas, la vente de parts sociales doit aussi avoir l’agrément des autres associés, personnes morales ou physiques. En effet, l’associé cédant, personne morale ou personne physique, doit aviser les autres associés de son intention. Il revient alors au gérant de la SCI d’appeler les associés pour une assemblée générale. Le cédant peut alors, vendre ses parts aux autres associés et demander sa sortie de la SCI.

Personne morale comme associé au sein d’une SCI

La personne morale comme associé d’une SCI

Une SCI est une personne morale. En effet, elle a une identité juridique qui lui est propre. Cette identité ou personnalité juridique la distingue de ses associés. Comme nous l’avons mentionné en haut, les associés d’une SCI peuvent être des personnes morales ou des personnes physiques. Ainsi, lorsque la SCI réunit ses associés en assemblée générale, on pourra faire la distinction entre la SCI, l’associé personne morale et l’associé personne physique. Par ailleurs, on pourra aussi différencier les patrimoines des associés personnes morales de ceux de la SCI. A noter qu’il revient au représentant légale d’en assurer la gestion.

Pourquoi devenir associé d’une SCI en tant que personne morale ?

Il est parfaitement possible pour une SCI d’avoir une ou plusieurs personnes morales comme associées. Dans ce cas, la personne morale associée de la SCI aura les mêmes droits et obligations qu’une personne physique. Ainsi, la personne morale devra :

• Intégrer des apports dans le capital social de la société civile immobilière SCI. L’avantage d’avoir une personne morale comme associée dans ce cas, c’est qu’une personne morale peut réaliser des apports numéraires plus conséquents. Ce qui veut dire que ses capacités financières sont plus élevées que celles d’une personne physique. De plus, une personne morale est plus solvable et crédible aux yeux des institutions bancaires. De ce fait, elle peut demander un prêt conséquent pour pouvoir acquérir un bien immobilier comme apport en nature. La société civile immobilière aura ainsi des garanties plus solides au niveau de ses actifs.
• Acheter les parts sociales des autres associés en cas de cession de parts. Comme nous l’avons dit en amont, pour céder ses parts, un associé doit aviser les autres associés. Ces derniers sont prioritaires pour le rachat desdits parts. Avoir une ou des personnes morales comme associées facilite le transfert de titres. Une personne morale a plus de capacité financière pour pouvoir acheter les parts sociales de l’associé cédant. Il est même possible que la personne morale achète toutes les parts sociales des associés et devienne associé unique. Ce qui amènera à la dissolution volontaire de la SCI. La société civile immobilière ne peut être constituée par un seul associé.
• Faciliter la gérance de la SCI. Il est possible pour l’associé personne morale de demander à être le gérant de la société civile immobilière. Dans ce cas, il reviendra au représentant légal de la personne morale de tenir le rôle de gérant.

Opter pour une SCI d’entreprise ou préférer une SCI professionnelle ?

Intégrer une personne morale comme associée au sein d’une SCI s’aligne à sa politique de gestion de patrimoine immobilier. En effet, la personne morale qui est associée peut revêtir différents types de statuts juridiques. La personne morale peut ainsi être :

• Une autre société civile,
• Une entreprise commerciale,
• Un organisme associatif,
• Une fondation.

Cependant, quelle que soit sa forme juridique, la personne morale associée est régie par les mêmes principes qu’une personne physique. Ainsi, une personne morale voulant acquérir un bien immobilier à usage de bureaux peut créer une SCI. Dans ce cas, la SCI a un rôle de véhicule ou SCI d’entreprise. L’entreprise fonctionnelle deviendra ainsi une personne morale associée de la SCI. Son objet social sera la gestion du patrimoine immobilier exploité par la personne morale associée. Il est également possible de se lancer dans la création d’un bien immobilier ou des biens immobiliers afin d’en faire usage. Dans ce cas, la SCI sera une SCI professionnelle. La personne morale associée devra aussi faire usage du local en y travaillant dans le cadre d’une profession libérale.

Quelques inconvénients de la personne morale en tant qu’associée au sein d’une société civile immobilière

Mis à part les avantages mentionnés, il faut aussi connaitre les inconvénients qui suivent concernant le statut d’associé personne morale :

• La durée de prise de décision peut prendre du temps avec une personne morale comme associée de la SCI. En effet, la personne morale sera représentée par un représentant légal. Ce représentant légal peut changer à tout moment. Ce qui peut avoir des répercussions dans le processus de prise de décision au sein de la SCI.
• Les associés personnes morales de la SCI sont soumis au régime IS. Il faudra alors considérer des obligations comptables plus complexes et rigoureuses, contrairement à l’associé personne physique.

Les avantages d’avoir des associés personnes physiques au sein d’une SCI

Se lancer dans la création d’une SCI avec un proche ou une connaissance

Dans une SCI, chacun des associés peut investir dans un bien immobilier afin de se constituer un patrimoine immobilier. Ils peuvent ainsi non seulement gérer des biens immobiliers à travers la SCI, mais aussi bénéficier de divers avantages fiscaux. Avec une SCI, les associés personnes physiques peuvent mettre en commun leurs biens immobiliers. Ils auront aussi la possibilité d’assurer une gestion commune. Il sera ainsi plus simple de les pérenniser et de favoriser leur transmission.

Se lancer dans la création d’une SCI familiale

Les personnes physiques se lançant dans la création d’une SCI peuvent aussi créer une SCI familiale. La seule condition c’est que toutes les personnes physiques associées sont issues de la même famille. L’avantage dans ce cas, c’est qu’il n’y pas de risque d’indivision. L’indivision ne pourra se faire que si tous les associés et membres de la famille de la SCI familiale sont unanimes dans la cession de part. Ce sera aussi le cas si un ou des associés décident de vendre un bien immobilier géré par la SCI. Cela est possible étant donné que chaque associé est, soit propriétaire des biens gérés par la SCI, soit des héritiers directs. En d’autres termes, la SCI familiale permet de protéger le patrimoine immobilier familial.

Quelques inconvénients à noter pour l’associé personne physique

Parmi les inconvénients d’intégrer un associé personne physique, il y a :

• La capacité juridique d’une personne physique qui est moindre par rapport à une personne morale. Cela peut avoir des impacts dans la gestion des biens immobiliers détenus par la SCI et dans le fonctionnement de la SCI.
• La capacité financière d’une personne physique qui est également moins conséquente qu’une personne morale. Cela peut avoir des impacts dans la qualité et l’envergure des apports (biens immobiliers et financiers).
• Des responsabilités illimitées du particulier associé qu’il faudra remplir. Cela peut avoir des impacts négatifs dans la prise de décision au sein de la société civile immobilière SCI.
• Des répercussions dans le régime fiscal de la SCI. En effet, lorsque la SCI dégage des bénéfices, ces derniers sont imposables directement en tant que revenu de l’associé personne physique ou particulier. Mais cela sera défini en fonction de son taux d’imposition. En pratique, le taux d’imposition pour une SCI sous régime IR est de 45 %. Il est de 25 % si la société civile immobilière SCI a pris une décision d’être sous régime IS.