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Acheter un bien immobilier via une SCI : Points clés et avantages


Acheter un bien immobilier via une SCI

Une SCI offre différentes possibilités et plusieurs atouts dans le cadre d’un achat immobilier. En effet, l’achat d’un bien immobilier en société civile immobilière est connu depuis bien longtemps. La flexibilité de son organisation et sa fiscalité ont fait de la SCI une forme de société très attractive. Cette attractivité concerne notamment l’achat immobilier. Rappelons que le fait d’acheter en SCI doit être adapté à vos besoins avant de vous lancer. Cette idée présente plusieurs avantages, mais encore faut-il comprendre comment ça marche.

Les spécificités d’une SCI

C’est quoi une SCI ?

S’il est bien de faire un achat en SCI, il vaut mieux être bien informé avant de passer à l’acte. La société civile immobilière est une société à objet civil. Il est donc question d’achat et de gestion de patrimoines immobiliers. Comme toute société, une SCI doit respecter certaines conditions :
  • Avoir une dénomination
  • Être composé d’au moins deux associés
  • Avoir un siège social
  • Avoir un capital et une durée de vie établis
  • Établir les statuts de la SCI
Généralement, la création d’une SCI intervient quand une personne souhaite faire un investissement immobilier, mais n’a pas les moyens nécessaires. Avec l’appui financier des associés de la société créée, l’acquisition d’un bien immobilier est alors envisageable. Cela entre dans les coûts associés à la création d’une SCI. Il y a toutefois une chose à retenir. Puisqu’il n’est pas question d’activité commerciale, il est illégal d’acheter un bien en vue d’une revente en SCI.

Achat d’un bien immobilier en SCI : que faut-il savoir ?

Avant de conclure un achat en SCI, les statuts de la société doivent être bien établis. De ce fait, plusieurs éléments rentrent en ligne de compte :

L’objet social de la SCI

Puisque c’est une société civile, l’objet de la SCI ne peut pas être commercial. Si l’objet social fait mention d’une activité commerciale à titre principal, la SCI risque l’assujettissement à l’imposition sur les sociétés. Si les associés veulent rester sous le régime IR, les activités commerciales de la SCI doivent alors être strictement limitées.

Le fonctionnement de la SCI

On parle de la tenue des assemblées, des conditions de vote et tout ce qui concerne la gestion de l’entreprise.

La gérance de la SCI

Dans le cas d’une SCI de famille, il existe quelques conseils à suivre. Puisque c’est une société familiale, le mieux est que les parents se nomment gérants et s’attribuent des pouvoirs étendus. Tout cela doit être valable pour une durée la plus longue possible.

Les formalités sur la cession et l’entrée de nouveaux associés

Les modalités d’agrément requièrent une attention particulière. Toujours dans le cas d’une SCI de famille, les modalités d’agrément doivent être rigoureuses pour conserver l’intuitu personae.

La rédaction des statuts peut se faire par acte authentique ou sous seing privé. Dans le cas où vous voudriez faire appel à un notaire, vous devrez prévoir le coût de son intervention.

Quelle forme de SCI choisir pour l’achat d’un bien immobilier ?

En termes de sociétés civiles immobilières, on peut en compter plusieurs formes. Le choix devra donc se faire selon vos réels besoins.

La SCI de location

La SCI de location est la forme la plus courante quand on parle de sociétés civiles immobilières. L’acquisition d’un bien immobilier se fait à travers la mutualisation des capitaux des associés. Les biens acquis seront par la suite mis en location. La SCI de location est assez simple. Les bénéfices obtenus à partir de la location sont distribués entre les associés suivant leurs parts dans le capital social. En somme, la SCI de location consiste à générer des bénéfices à long terme à partir de l’investissement initial.

La SCI de jouissance à temps partagé

Contrairement à la SCI de location, les associés ne perçoivent pas de revenus à travers les loyers. Cette forme de SCI est plutôt rattachée à une résidence secondaire. Cette résidence est partagée entre les associés, toujours selon le capital social détenu par chacun. On parle donc ici de l’occupation de la résidence sur le plan physique.

La SCI familiale

Le principal avantage d’une SCI familiale est la possibilité de transmettre les biens immobiliers au sein d’une même famille. Le côté fiscalité de la transmission est grandement simplifié lors d’une succession suite à un décès. Les parts sociales sont réparties de la même façon qu’avec toutes autres SCI. En d’autres termes, la SCI familiale offre des avantages importants.

La SCI d’attribution

Lors de l’achat d’un bien immobilier, la SCI d’attribution permet la répartition plus précise des lots entre les associés. Si la société a acquis un immeuble, chaque associé propriétaire a pour but de posséder un ou plusieurs appartements. Vous devez savoir que cette forme de SCI est nullifiée après répartition des biens.

La SCI de construction-vente

Cette forme de SCI est assez différente des autres. Elle permet d’acheter un terrain pour y construire un bien immobilier qui sera ensuite mis en vente. Toutefois, il y a une condition. Il faut que ce soit des professionnels immobiliers qui exercent cette activité commerciale à partir de la SCI de construction-vente.

Achat immobilier en SCI : les possibilités

Vous avez deux possibilités en ce qui concerne l’utilisation d’un bien acquis en SCI. Tout doit se faire selon vos besoins. La raison est que louer le patrimoine immobilier et y habiter sont deux actions différentes, surtout en termes d’avantages.

Acheter un patrimoine en vue d’une location

L’achat à plusieurs d’un patrimoine immobilier représente un certain avantage. Une SCI doit comporter au moins deux associés. Les associés peuvent acquérir un bien ensemble dans le but de le mettre en location par la suite. Les loyers encaissés peuvent alors servir pour le financement d’autres projets. On peut aussi créer une SCI pour louer sa propre résidence principale.

En ce qui concerne la fiscalité, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu ou IR. Rappelons toutefois que c’est valable si et seulement si la location est non meublée. Pour une SCI qui exerce une activité de location meublée, cette société est obligatoirement soumise à l’impôt sur les sociétés ou IS.

La location d’un bien acheté en SCI est aussi avantageuse dans le cas où le bien est à vendre. La cession du patrimoine immobilier est dans ce cas, facilitée. Elle se fait par la cession des parts sociales et ne nécessite pas l’intervention du notaire.

Acheter un patrimoine pour y habiter

Il vous est possible d’acheter un bien immobilier en SCI pour y habiter. C’est une très bonne option surtout dans le cas où vous voudriez planifier votre succession à l’avance. Transmettre le bien immobilier sera ainsi facilité.

Le choix vous appartient entre ces deux possibilités en considérant les avantages offerts par chacune d’elles.

Quels sont les avantages d’acheter un patrimoine immobilier en SCI ?

Nombreux sont les avantages dont vous pourrez bénéficier en achetant un bien immobilier en SCI. Mis à part les droits de succession, d’autres avantages peuvent être mentionnés.

Une fiscalité plus souple

Sur le plan fiscal, les bénéfices obtenus à travers une SCI sont généralement soumis à l’IR. Le choix de votre régime fiscal a un impact important sur l’imposition des revenus. Les associés de la SCI peuvent aussi opter pour une SCI soumise à l’IS. Cependant, vous devez savoir que cette décision est irrévocable. De ce fait, vous devrez comparer les deux régimes avant de faire un choix.

Par ailleurs, les frais de notaire sont significativement bas pour un achat immobilier en SCI. Ils sont à hauteur de 3%, peu importe l’ancienneté du bien immobilier.

Une capacité supérieure d’emprunt

Les moyens financiers dont vous disposez sont plus élevés puisque vous êtes au moins deux associés dans la SCI.La banque va se baser sur la capacité d’emprunt de chaque associé pour accorder un prêt immobilier. C’est un atout majeur de l’achat en SCI. De plus, grâce à une capacité d’emprunt plus importante, vous pouvez envisager l’achat de biens plus chers.

Une meilleure répartition des charges et des coûts

L’achat en SCI signifie également que les charges sont réparties entre tous les associés. Effectivement, les frais d’acquisition et de gestion des biens sont à la charge de tous les associés. Que ce soit les frais de travaux, l’entretien ou les différentes taxes, toutes les charges sont mutualisées.

La possibilité d’échapper au régime d’indivision

Acheter un bien immobilier en SCI permet aussi d’éviter le régime d’indivision. Les patrimoines immobiliers acquis appartiennent à l’ensemble des associés en fonction des parts de chacun dans le capital social. L’indivision peut parfois poser des problèmes puisque toutes les décisions concernant les biens doivent être votées à l’unanimité. De plus, les relations entre associés ne facilitent pas toujours les choses.

Dans le cas d’une SCI, c’est le gérant de la société qui est chargé des décisions de gestion courante dans la société. Si le problème est plus important, il est possible d’organiser une assemblée générale. Dans ce cas, les décisions sont prises en fonction d’une certaine majorité. En profitant des statuts et des dispositions légales, l’activité générale de la SCI n’est donc pas paralysée par l’indivision.

La responsabilité subsidiaire des associés

Si la société est endettée, la responsabilité de la SCI est engagée dans un premier temps. Aussi, chaque associé est responsable des dettes à la hauteur de ses parts dans la société.

La transmission du bien immobilier

L’autre avantage de l’achat d’un bien immobilier via une SCI est la transmission du patrimoine. Le bien immobilier peut être transmis avec un coût moindre de droits de mutation ou de succession. En SCI, il n’est pas question de céder des biens, mais plutôt des parts sociales. Ces parts sociales jouissent d’un abattement en matière d’imposition. En d’autres termes, les héritiers du patrimoine peuvent échapper au régime d’indivision.

Avec le démembrement du bien, vous pouvez donner la nue-propriété des parts sociales aux héritiers sans perdre l’usufruit. Les héritiers ne deviennent pleinement propriétaires des biens immobiliers et des parts sociales que lorsque vous décédez.

Somme toute, l’achat immobilier en SCI offre divers avantages attrayants. Tout cela implique la réalisation de différentes formalités, la tenue d’une comptabilité et d’autres devoirs. Cependant, le résultat peut grandement vous satisfaire.

Achat de bien immobilier en SCI et financement

Si les associés ont décidé d’acheter un bien immobilier, ils ont le choix concernant le mode de financement de l’achat. Ils peuvent dans ce cas opter pour les apports au capital social ou l’emprunt.

Les apports au capital social

Les associés de la SCI peuvent apporter chacun une quote-part du bien immobilier au capital social. Il s’agit dans ce cas d’un apport en nature. Ce qui nécessite obligatoirement l’intervention d’un notaire. Les associés peuvent aussi faire usage de leurs fonds propres et réaliser les apports en compte courant. Cette alternative offre aux associés la possibilité de récupérer les fonds versés quand ils veulent.

Les emprunts

Pour effectuer un achat, les associés peuvent demander un prêt au nom de la SCI. Pour ce faire, le gérant monte le dossier qui servira à faire la demande. Si le prêt a été accordé, la somme est versée sur le compte bancaire de la société.

La SCI peut bénéficier de la protection prévue par les articles L 313-1 et suivants du Code de la consommation. Ce n’est valable que si la société est une SCI familiale. Cette protection garantit que la société ne sera pas obligée d’acheter le bien immobilier si le prêt n’est pas accordé.

Revendre un bien immobilier acheté en SCI : comment s’y prendre ?

La revente d’un bien immobilier d’une SCI dépend des relations entre les associés. S’ils sont tous d’accord pour vendre, les démarches se font de la même manière qu’une vente classique. Rappelons toujours que la somme issue de la vente est distribuée entre les associés selon la quote-part de chacun. Le bien devra néanmoins être soumis au régime des plus-values puisqu’il a été détenu sous un statut SCI. De ce fait, les associés sont dans l’obligation de payer une taxe spécifique à la vente du patrimoine immobilier.

Sachez que la SCI peut être exemptée de cette taxe dans certains cas :
  • Si la société a plus de 30 années d’existence
  • Lorsque le bien immobilier est la résidence principale d’un associé
  • Si le prix du bien immobilier est inférieur à 15 000 euros
Si les associés ne sont pas tous d’accord à vendre, un autre processus s’applique. Tous ceux qui souhaitent quitter la SCI doivent vendre leurs parts à de nouveaux associés.
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