Comptabilité d’une SCI : obligations, tenue des comptes et bonnes pratiques

Une SCI est une société qui dispose des droits de propriété sur le patrimoine immobilier qu’elle gère. De ce fait, la SCI est redevable à la taxe foncière. Mis à part cette obligation fiscale, la SCI est aussi une société qui doit se plier à certaines règles. Parmi elles, il y a la tenue de comptabilité en SCI qui doit se faire de manière rigoureuse. Cependant, il faut connaitre les obligations et les bonnes pratiques concernant les opérations comptables en SCI. Cela permet de gérer la société au mieux, dans son quotidien.

Obligations en comptabilité d’une SCI

Une SCI a-t-elle l’obligation de tenir une comptabilité ?

D’une manière générale, le législateur n’oblige pas les sociétés SCI à tenir une comptabilité. En ce sens, la principale mission d’une SCI ou société civile immobilière est de gérer un patrimoine immobilier. Dans ce cas, les associés de la société SCI peuvent passer par cette structure pour optimiser la transmission de patrimoine des associés. Et cela, à travers des opérations de démembrement des parts sociales en SCI. Autrement dit, une SCI n’a pas de vocation commerciale. Ces activités et son objet social sont restreints et en principe, les revenus qu’elle génère sont imposables à l’impôt sur le revenu. Ce qui veut dire que c’est une société transparente et qu’il revient aux associés d’assurer directement le paiement de leurs impôts. En somme, lorsqu’on parle de comptabilité d’une SCI, cela revient pour la société à tenir une comptabilité simplifiée. Toutefois, ce principe n’est qu’une base. En effet, certaines situations obligent la SCI à tenir une comptabilité plus complexe. Dans ce cas, elle sera dans l’obligation de se plier à la comptabilité d’entreprise ou comptabilité commerciale. Cela se fera dans les cas qui suivent :

• Prévision dans les statuts incluant des clauses concernant la nécessité de tenue de comptabilité.
• Un ou des associés de la SCI sont sous régime de l’impôt sur les sociétés ou IS. Cela vaut également si l’un des associés est sous régime d’imposition sur les bénéfices industriels et commerciaux ou BIC.
• La SCI est sous régime de l’impôt sur les sociétés ou IS.
• La SCI est imposable à taxe sur la valeur ajoutée ou TVA.
• L’entreprise a un objet social qui a une nature commerciale. Cela est valable pour les SCI de construction – vente ou les SCI dans la location meublée sur Airbnb.
• La SCI enregistre des chiffres supérieurs aux seuils qui suivent. Dans ce cas, elle devra tenir une comptabilité d’entreprise si 2 des cas suivants sont remarqués :
  • Le bilan annuel enregistré fait tout au moins 1 550 000 euros,
  • Le chiffre d’affaires de la SCI dépasse les 3 100 000 euros,
  • L’effectif des salariés au sein de la société fait au moins 50 employés.

Comptabilité d’une SCI : quel intérêt ?

La tenue de comptabilité en SCI est toujours avantageuse pour la société. Et cela, que cette procédure soit obligatoire ou non. De ce fait, tenir une comptabilité est recommandé. En effet, à travers les éléments et documents de comptabilité tenus avec régularité au sein de la SCI, on peut :

• Effectuer un suivi régulier des activités de la société,
• Avoir un œil constant sur la trésorerie de la SCI,
• Garantir l’archivage des preuves et des justificatifs de dépenses ou autres transactions financières. Cela est important, voire vital, en cas de contrôle par l’administration compétente.
• Donner des justificatifs sur l’effectivité des activités et opérations réalisées par la SCI en cas de contrôle réalisé par l’administration fiscale.
• Garantir le suivi des apports réalisés par les associés de la SCI. Cela permet également la bonne distribution des bénéfices réalisés par la société.

Par ailleurs, la tenue d’une comptabilité en SCI est gage d’une bonne étude de la santé financière de la société. L’analyse des données de comptabilité permet au gérant de faire face ou de prévoir une situation délicate. Et cela, tant sur l’aspect organisationnel que sur le plan financier. La comptabilité en SCI met en avant des indicateurs précis qui permettent de prévoir un éventuel risque de souci financier. En effet, en analysant les chiffres, le gérant peut intervenir pour, par exemple, déclarer la cessation de paiement de ses dettes. Il peut aussi réaliser une action de dépôt de bilan si cela s’avère utile.

La comptabilité d’une SCI selon le régime d’imposition de la société

Pour garantir une bonne gestion comptable au sein d’une SCI, vous n’avez pas toujours besoin des services d’un expert-comptable. L’utilisation d’un logiciel de comptabilité adapté peut largement suffire. Cependant, un expert-comptable peut vous aider afin de vous assurer que les règles de comptabilité sont bien respectées. Il peut également vous accompagner à éviter les risques d’erreurs dans les écritures ou les démarches comptables. En effet, en fonction du régime fiscal choisi par les associés de la SCI, les obligations comptables sont différentes. Il peut y avoir des documents de comptabilité exigés pour une SCI à l’IS qui ne seront pas nécessaire pour une SCI sous régime fiscal de l’impôt sur le revenu IR. Pour éviter les erreurs dans ce cas, voici ce que vous devez connaitre.

Obligations de comptabilité et bonnes pratiques pour une SCI à l’IR

Lorsqu’un investisseur prévoit de créer une SCI à l’IR, l’une des questions qu’il se pose concerne sa comptabilité. En effet, si certains pensent qu’il n’y a aucune exigence comptable concernant la SCI à l’IR, cela n’est qu’en partie vraie. Le législateur n’oblige pas la SCI à l’IR à tenir une comptabilité stricte ni à rapporter un bilan comptable régulier. Par contre, pour la bonne gestion de la société, la tenue de comptabilité pour une SCI à l’IR est importante et vitale.

Obligations comptables d’une SCI à l’IR, de quoi s’agit-il ?

La SCI société civile immobilière à l’IR est une forme de société créée par plusieurs associés (au moins 2). L’objectif de la création de la société dans ce cas, c’est de gérer en commun un patrimoine immobilier à travers la SCI. Ainsi, si les associés choisissent le régime de l’impôt sur le revenu pour la SCI, il revient aux associés de s’acquitter de leurs impôts. La société dans ce cas, n’aura pas d’impôt à payer. Les associés vont aussi assurer seuls la déclaration de leurs impôts en fonction des bénéfices qu’ils perçoivent. Ces revenus sont catégorisés comme des revenus fonciers. On appelle ce type de société, une société transparente en termes de fiscalité. En ce sens, car l’imposition se fait directement au niveau des bénéficiaires, c’est-à-dire, les associés. Face à cela, la comptabilité en SCI à l’IR demeure simple et non complexe. Et même si cela n’est pas compliqué, la tenue de comptabilité en SCI à l’IR permet au dirigeant de suivre les transactions financières au quotidien.

Déclaration fiscale pour une SCI à l’impôt sur le revenu IR, comment cela se passe-t-il ?

Dans les exigences comptables et la procédure fiscale d’une SCI à l’IR, elle doit faire la déclaration de ses impôts tous les ans. Pour cela, il est nécessaire pour la SCI société civile immobilière à l’IR de passer par la déclaration 2072. Dans cette déclaration, vous aurez à résumer l’ensemble des revenus locatifs générés et perçus par la société. Vous devez également vous référer à vos documents de comptabilité afin de voir les différentes charges déductibles à mentionner dans cette déclaration. Et enfin, on y mentionnera la redistribution des résultats entre les associés. Ensuite, en fonction du contenu de cette déclaration, les associés vont chacun reporter leurs parts dans le formulaire 2044. Cela va leur permettre de réaliser la déclaration des revenus fonciers qui leur incombe. À noter dans ce cas, qu’il revient au gérant de la société de garantir la tenue des informations comptables utiles pour permettre aux associés de remplir leur formulaire. En ce sens, le gérant va :

• Archiver les différents registres,
• Mettre en place le tableau de redistribution des bénéfices,
• Assurer la conformité des déclarations fiscales réalisées.

Règlementation sur l’exigence de la tenue de comptabilité pour une SCI à l’impôt sur le revenu IR

Une SCI à l’IR ne tient qu’une comptabilité simple et simplifiée. Cependant, la loi exige qu’elle se plie à certaines obligations fiscales. Et cela, afin d’assurer la transparence de la société dans sa gestion. Ainsi, selon l’article 1856 du Code civil, il est du devoir du gérant de la SCI de rapporter au niveau des associés, les comptes de la société. Il doit en ce sens, établir le bilan de l’exercice et rapporter les résultats comptables y afférents. Cela se fait :

• Durant l’assemblée générale ordinaire des associés qui se tient tous les ans. Ce sera aussi durant cette assemblée générale ordinaire ou AGO que les associés vont valider les comptes de la SCI.
• À travers un registre des décisions que le gérant doit archiver dans les registres de l’entreprise.
• Par consultation inopinée. En ce sens, chaque associé a le droit de consulter et de vérifier les comptes et les documents comptables de la SCI.

Par contre, il n’est pas demandé à une SCI à l’IR de faire le dépôt de bilan au niveau du greffe du tribunal. Cela est réservé aux entreprises commerciales. Cependant, il est primordial pour la SCI à l’IR d’archiver tous les documents comptables. Ils vont servir de preuves concernant les divers flux financiers réalisés.

Le type de comptabilité que doit tenir une SCI à l’impôt sur le revenu

Pour garantir un bon suivi des activités de la SCI sous option d’imposition à l’IR, un bon système comptable est toujours de rigueur. Pour ce faire, voici quelques impératifs comptables auxquels il est préférable qu’elle se plie :

La comptabilité de trésorerie

Ce système comptable dans la comptabilité d’une SCI permet d’enregistrer les entrées et les sorties. Pour cela, le comptable va assurer l’enregistrement en temps réel des divers mouvements :

• Loyers perçus,
• Dépenses et charges réalisées,
• Remboursement des passifs,

Établissement du compte annuel de la SCI

Établir le compte annuel de la SCI à l’IR n’est pas une exigence. Cependant, c’est un élément comptable qu’il est utile à mettre en place et à avoir. Pour cela, il est recommandé d’avoir à la fois le compte de résultat de la société et un bilan. Vous en aurez besoin afin d’avoir un mapping du patrimoine géré par la SCI. Les associés en auront aussi besoin pour prendre des décisions avisés sur les futurs investissements à réaliser.

Quid de la comptabilité d’une SCI à l’impôt sur les sociétés IS ?

Création d’une SCI à l’IS : les exigences comptables à connaitre

Pour une SCI à l’IS, il y a des exigences comptables auxquelles il faudra se plier. Et cela, même si ce type de société est différente d’une entreprise commerciale.

Tenue de la comptabilité d’engagement

Le Code général des impôts dans son article 38 mentionne l’obligation d’une SCI à l’IS de tenir une comptabilité en partie double. En effet, ce type de structure doit se plier à la comptabilité d’engagement. Ce qui veut dire qu’elle devra s’engager à respecter les principes mentionnés par le PCG ou plan comptable général. Mais également, la SCI à l’IS doit établir et utiliser des journaux comptables bien à jour. Il s’agit entre autres des journaux comptables qui suivent :

• Journal concernant les acquisitions et les achats,
• Journal des mouvements bancaires,
• Le journal concernant les opérations courantes.

Dans la gestion comptable, la SCI à l’IS doit aussi avoir les deux livres principaux que sont :

• Le grand livre,
• Et le livre journal.

En outre, la comptabilité en partie double ou comptabilité d’engagement oblige la société à établir des écritures comptables en sus. Cela concerne, entre autres :

• L’inscription des dotations aux amortissements,
• L’enregistrement des dépenses constatées d’avance,
• Les revenus et recettes à recevoir.

Rédaction d’un compte annuel à la fin de chaque exercice

Il est du rôle du gérant de la SCI à l’IS de convoquer les associés pour une assemblée générale ordinaire. Cela se fait tous les ans, et dès la phase de création de la SCI. Durant cette réunion, en tant que représentant légal de l’entreprise, le gérant doit présenter les comptes annuels de la société. Ce sera durant cette réunion que les associés vont pouvoir valider ces comptes. Pour cela, il est nécessaire que les comptes annuels de l’entreprise respectent un certain nombre de consignes. Elles sont déterminées par le Code du commerce dans son article 123-12. Par ailleurs, ces comptes annuels doivent intégrer les éléments qui suivent :

• Bilan comptable: il recense et met en avant les passifs et les actifs de la société. Le bilan comptable mentionne également le résultat de l’exercice qui s’est achevé.
• Compte de résultat: il met en exergue les éléments détaillés concernant les dépenses et les recettes.
• Annexe comptable qui informe sur les données comptables en sus concernant le bilan comptable et les principes et techniques comptables utilisés.

Cependant, une SCI à l’IS peut bénéficier d’une exigence comptable allégée, mais en respectant les seuils qui suivent :

• Le bilan ne dépasse pas 6 millions d’euros,
• Le chiffre d’affaires est de 12 millions d’euros maximum,
• L’entreprise n’emploie pas plus de 50 salariés.

La comptabilité d’une SCI sera allégée si elle respecte au moins 2 des conditions citées. Il sera également exigé du représentant légal de la SCI de faire le dépôt des comptes annuels au greffe du tribunal de commerce, dans les 7 mois qui suivent la fin de l’exercice fiscal. Cette procédure peut également se faire sur la plateforme en ligne de l’INPI, le guichet unique pour les formalités des entreprises. Pour l’aider, le gérant peut aussi faire appel à un expert-comptable.