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Comment créer une SCI familiale : Guide étape par étape


Comment créer une SCI familiale

Une Société Civile Immobilière ou SCI est une forme de société permettant d’assurer une gestion optimale des biens immobiliers de plusieurs personnes. Dans le cadre d’une SCI familiale, ces personnes sont de la même famille. Dans ce cas, la société a pour objectif premier de simplifier les procédures de transmission de patrimoine.

Quels sont les autres types de SCI ?

En plus de la SCI familiale, il existe différents types de SCI et chacun d’eux répond à des besoins précis.

La SCI de gestion

La SCI de gestion vise la facilitation de rachat de biens privés ou de locaux professionnels. Cette forme de société est idéale pour générer des revenus à travers l’acquisition, la gestion et la location d’un bien immobilier. Ainsi, elle est particulièrement prisée pour réaliser des investissements locatifs. Cependant, les biens que la société acquiert lui appartiennent. Les associés ne détiennent donc pas de droit là-dessus.

Tout comme dans les autres formes de société, les revenus que la SCI de gestion rapporte sont divisés entre les associés. Le partage se fait en fonction des parts sociales de chacun.

La SCI de construction-vente

La SCI de construction-vente est la seule forme de société civile immobilière à pouvoir exercer une activité commerciale. Ainsi, elle permet de réaliser des actes commerciaux. En revanche, elle ne peut avoir qu’un objet social. C’est la construction d’un immeuble dans l’objectif est la revente après son achèvement.

Même si l’objet social d’une SCI de construction-vente est de nature commerciale, elle est soumise à l’impôt sur le revenu. De ce fait, les bénéfices sont taxés au niveau des associés.

La SCI d’attribution

Tout comme la SCI de construction-vente, la SCI d’attribution à un objet social assez particulier. En effet, cette forme juridique se concentre sur l’achat ou la construction d’immeubles. Cela dans le but d’une distribution par fraction pour les associés.

La SCI de construction-vente convient aux projets de grande envergure comme la construction de plusieurs immeubles. Les associés vont donc mettre en commun leurs moyens financiers et suivre de près l’évolution du chantier.

Une fois que le projet est réalisé et que chaque associé a obtenu sa part dans le lot, le gérant de la SCI d’attribution dissout la société.

La SCI de jouissance à temps partagé

La SCI de jouissance à temps partagé est un type de société civile immobilière particulièrement prisé par les amis qui souhaitent acquérir ensemble une résidence secondaire. En effet, l’objet social de cette société est la répartition de la jouissance d’un bien immobilier entre les associés.

La durée de l’occupation d’un associé dépend généralement de ses parts sociales. Par conséquent, celui qui a effectué l’apport le plus important est celui qui peut jouir le plus souvent du bien. Cela peut souvent causer des conflits entre eux surtout durant les périodes de vacances. Cependant, les statuts de la société peuvent prévoir un mode de calcul de durée autre que celle qui se réfère aux parts sociales.

La SCI agricole

La SCI agricole s’adresse aux agriculteurs qui ont des difficultés à trouver un financement permettant de lancer ou de développer leur exploitation. Il s’agit donc d’une alternative qui consiste à mettre en commun les moyens financiers, matériels et humains qu’ils ont en leur possession.

La SCI agricole est également une solution pratique pour faciliter et sécuriser la transmission du patrimoine aux héritiers.

Comment fonctionne une Société Civile familiale ?

À l’instar des autres formes de société, le fonctionnement d’une SCI familiale est rythmé par le respect des droits et des obligations des associés.

Les associés à l’origine de la SCI familiale

La formation d’une SCI requiert la présence de deux personnes au minimum. En revanche, aucun texte de loi n’impose de nombre maximum d’associés. De plus, les personnes qui constituent cette forme de société ne connaissent aucune exigence en matière de nationalité. Ce qui n’est pas le cas pour les autres types de sociétés.

Par ailleurs, une SCI admet la présence d’un associé mineur. Cela s’explique par le fait que la société n’a pas de vocation commerciale.

L’objet social d’une SCI

Rappelons que l’objet social d’une société est le type d’activité qu’elle exerce. Autrement dit, il s’agit de la raison pour laquelle les associés décident de la créer.  Dans une société civile, l’objet social doit être civil. Par conséquent, elle ne peut pas effectuer des actes de commerce. Elle se limite ainsi à la gestion du patrimoine immobilier.

Par exemple, les associés décident d’acquérir un terrain pour la revendre après sa construction. Cette activité est qualifiée de civile. En revanche, s’ils décident de la revendre en l’état, il s’agit d’une activité commerciale.

Les statuts constitutifs d’une SCI familiale

Les statuts d’une société sont un contrat qui régit les droits et les obligations des associés. Ils encadrent également le fonctionnement de l’entité. Le contrat de société doit être rédigé. Néanmoins, la rédaction des statuts d’une SCI est libre. En revanche, les associés doivent veiller à y intégrer des clauses spécifiques. C’est le cas, par exemple, de la durée du mandat du gérant ou encore des règles relatives à la majorité pour les votes. Il en est de même pour les dispositions visant à limiter le droit de vote aux usufruitiers.

Afin d’assurer la bonne organisation de la SCI, les associés doivent aussi réglementer la procédure de vente ou d’échange de parts. Face à la complexité de ces termes et pour éviter les litiges, les associés ont tout intérêt à faire appel à un professionnel en droit pour la rédaction des statuts. Par ailleurs, ils doivent recourir à l’intervention d’un notaire lorsqu’un associé apporte un immeuble.

Les apports constituant le capital d’une SCI familiale

Les apports sont les biens que les associés intègrent dans le capital d’une société. Un apport peut être en nature (immeuble) ou en numéraire (somme d’argent). Les associés doivent transférer la propriété du bien qu’ils apportent dans la société. Ainsi, ils pourront bénéficier des parts sociales et profiter des droits qui en découlent.

Ce transfert est la condition sine qua non pour devenir associé. En revanche, la législation admet la possibilité d’effectuer un apport en industrie. Il s’agit d’une compétence ou d’un travail qu’un associé fournit à la société.

La fiscalité régissant la SCI familiale

Tous les bénéfices qu’une SCI réalise sont redistribués aux associés. Ils peuvent également constituer la réserve de l’entreprise. Dans le cas où les associés optent pour l’impôt sur le revenu, ils ont l’obligation de déclarer les revenus. Et ce, même si aucune distribution n’a eu lieu.

Une SCI peut également fonctionner sous le régime de l’impôt sur les sociétés. De ce fait, la SCI est imposable à l’IS. D’ailleurs, ce régime est obligatoire pour les SCI qui louent un local meublé. C’est ce qui différencie la SCI de la SARL familiale, seulement imposable à l’IR. 

Quels sont les avantages de la création d’une SCI familiale ?

La SCI familiale se veut de faciliter la gestion d’un bien et de sécuriser les associés qui l’ont créé. 

Une gestion optimale de l’indivision d’un bien

L’indivision a pour objectif de partager un bien immobilier entre plusieurs personnes. Elle intervient généralement à la suite d’une succession ou d’un divorce. Nous parlons alors de société de fait dans laquelle au moins deux personnes se retrouvent propriétaires d’un même bien.

L’indivision implique que les membres participent à parts égales à la gestion du bien dont ils sont propriétaires. De ce fait, chaque décision importante concernant le bien requiert l’accord de chaque associé. Cependant, cette obligation est souvent à l’origine de blocages ou de conflits. D’où l’intérêt de créer une SCI familiale. Cette forme de société se démarque par le fait qu’elle fonctionne d’une manière qui lui est propre. Les associés peuvent aménager les règles de fonctionnement afin qu’elles répondent précisément à leur besoin.

Notez également que l’indivision entraîne le repartage du bien immobilier quand un de ses membres veut s’en libérer. Dans la majorité des cas, les membres de l’indivision décident de vendre le bien pour éviter les conflits. En ayant recours à la création d’une SCI, il est possible d’éviter la dissolution de la société en cas de départ d’un des associés. Par ailleurs, l’associé qui décide de partir ne peut céder ses parts dans la société que lorsqu’il aura trouvé un repreneur. C’est ainsi que la SCI assure la conservation des biens.

Une simplification de la transmission du patrimoine

 La donation a pour effet la transmission d’un bien ainsi que de sa gestion à une personne. Cela pourrait instaurer un blocage si un donateur décidait de transmettre son bien à son enfant mineur. Pour éviter de se retrouver dans une impasse, la SCI familiale est la solution idéale.

En effet, dans une SCI, le donateur peut conserver la gestion du bien tout en transmettant la propriété des parts à ses enfants. La donation se fait alors de manière progressive. De plus, les statuts de la SCI familiale peuvent prévoir des dispositions visant à permettre au donateur un certain pouvoir dans la gestion du bien.

Une souplesse du régime fiscal

Concernant la fiscalité d’une SCI, ce type de société présente de nombreux avantages fiscaux relatifs aux coûts des droits de succession et de donation. Dans le cadre d’une donation parent-enfant, il est possible de bénéficier d’un abattement forfaitaire. Cet abattement s’applique à chaque parent et enfant. Par ailleurs, si la valeur de la donation est inférieure à l'abattement, aucun impôt ne peut frapper la donation. La SCI peut aussi bénéficier d’un abattement sur l’IFI, sous conditions. 

De surcroît, la SCI réduit considérablement les droits de donation. Cela s’explique par le fait que les taxes qui grèvent les parts sociales ayant fait l’objet d’une donation tiennent compte du passif du bien.

La SCI offre la possibilité de différer le paiement des droits de succession. C’est le cas quand un donateur transfère la nue-propriété d’un bien. Ainsi, la transmission des parts sociales d’une SCI est plus avantageuse que la donation d’un immeuble.

Une meilleure sécurité pour les concubins

Le concubinage peut compliquer la gestion des biens en cas de décès d’un des partenaires. La SCI est alors pertinente si le couple souhaite sécuriser leur bien. Pour ce faire, il devra procéder à un démembrement de propriété croisé des parts sociales. Cela implique que chaque partenaire est en possession de l’usufruit des parts de l’autre. Le décès de l’un d’eux entraîne l’extinction de l’usufruit sur les parts de celui qui reste en vie.

Le survivant devient alors propriétaire de plein droit de la moitié des parts. Il conserve également la jouissance des parts de celui qui est décédé. Puisque l’usufruit est éteint, il échappe aux droits de succession qui sont de 60 %.

Les concubins qui souhaitent acheter un logement commun peuvent également trouver en la clause de tontine un moyen d’alléger les charges fiscales. En effet, cette clause évite au survivant l’obligation de payer les droits de succession.

Quid des inconvénients ?

La SCI familiale comporte des avantages indéniables. Cependant, des inconvénients méritent d’être abordés. À l’instar d’une SCI classique, la SCI familiale impose de régler certains frais relatifs à sa création. Par ailleurs, elle ne permet pas l’exercice d’une activité commerciale. Les associés sont alors limités dans l’achat de biens immobiliers.

Les associés doivent garder à l’esprit que les SCI familiales font l’objet d’un contrôle minutieux de la part de l’administration. Cela dans le but de vérifier que la société ne dissimule aucune donation déguisée. De ce fait, les associés ont tout intérêt à respecter toutes les formalités concernant la gestion et la création de la SCI familiale.

Quelles sont les formalités à suivre pour créer une SCI familiale ?

Vous envisagez de créer une SCI familiale ? Sachez que pour que votre SCI puisse exister sur le plan juridique, sa constitution doit respecter certaines formalités.

La rédaction des statuts de la société de la SCI familiale

Le droit considère la SCI familiale comme étant une personne à part entière. En effet, il s’agit d’une personne morale. Pour qu’elle puisse jouir entièrement de sa personnalité juridique, elle doit présenter quelques caractéristiques permettant son identification. C’est ainsi que les associés doivent attribuer à la SCI familiale :
  • Une dénomination sociale soit le nom de la société
  • Un siège social ou l’adresse de la société
  • Un objet social qui est l’activité de la SCI
  • Une durée de vie inférieure à 99 ans
  • Un capital social formé par une somme d’argent ou un bien
Pour rappel, les associés ont une grande liberté pour constituer le capital social. Puisqu’il n’y a pas de minimum légal, la loi admet l’existence d’une SCI familiale avec un capital à 1 €. Généralement, le capital social se compose d’apports d’argent ou de biens. Néanmoins, si un associé décide d’effectuer un apport en nature, c’est-à-dire un immeuble, l’intervention d’un notaire est requise.

Concernant le siège social d’une SCI, l’adresse peut être celle du représentant légal de la société. Les associés peuvent également choisir librement la dénomination sociale. En revanche, celle-ci ne doit pas se rapporter à un dépôt de marque.

Les associés doivent inclure toutes ces informations dans les statuts de la SCI familiale. Ces derniers font généralement plus d’une dizaine de pages. La rédaction peut se faire suivant un modèle à personnaliser. Cependant, l’intervention d’un professionnel est recommandée.

La nomination du représentant légal de la SCI familiale

La SCI familiale doit être représentée par un représentant légal. Pour ce faire, les associés peuvent nommer un ou plusieurs gérants. Cette nomination peut se faire dans les statuts ou dans un acte séparé. Si la nomination est réalisée dans le cadre d’un acte séparé des statuts, les associés doivent rédiger un procès-verbal d’assemblée générale.

Le gérant sera le mandataire de la société et agira en son nom. Cependant, chacun de ses actes doit rester dans le cadre de l’objet social de la SCI. Les statuts peuvent aussi limiter le pouvoir du gérant et ses fonctions. Par exemple, une clause d’autorisation peut obliger le gérant à demander l’accord des associés avant de réaliser une opération précise.

La publication d’un avis de constitution dans le journal

Les associés se doivent d’informer toute personne pouvant s’intéresser à la création de la SCI familiale. Le respect de cette obligation passe par une publication d’un avis de constitution dans le JAL ou Journal d’annonces légales.

Par ailleurs, les personnes qui consultent l’annonce légale de constitution doivent y retrouver des mentions obligatoires. Il s’agit, entre autres, des caractéristiques de la société, de l’identité des dirigeants et des règles régissant la cession des parts sociales.

La réalisation d’une déclaration de constitution de société civile

Les associés doivent remplir un formulaire de déclaration de constitution de société civile. Cela dans l’objectif d’obtenir l’immatriculation de la SCI familiale. Le document en question est le M0 SC. Il fait 4 pages, mais seules les deux premières pages doivent être remplies.

Le MO SC demande certaines informations contenues dans les statuts de la SCI familiale. Pour les remplir, il faut notamment donner le nom, le siège, l’activité et la capitale de la société. Les associés doivent également y mentionner l’identité des associés qui sont responsables de la SCI familiale.

Il convient de préciser qu’un intercalaire M’BE doit accompagner le MO SC. Cet intercalaire a pour objet l’identification des bénéficiaires des effectifs. En effet, toutes les sociétés civiles doivent déclarer l’identité des associés qui ont plus des 25 % des droits de vote. En cas d’impossibilité de l’identification du bénéficiaire, il y a obligation de déclarer le gérant.

Le dépôt d’une demande d’immatriculation de la SCI familiale

Aucune SCI familiale ne peut exister sans qu’elle figure dans le registre officiel. Il s’agit du Registre du commerce et des sociétés. Cette inscription se fait par une demande faite par le gérant de la société lors du dépôt de dossier d’immatriculation. Le RCS doit trouver dans ce dossier :
  • Un exemplaire original des statuts sociaux
  • Une copie de l’acte de nomination du gérant
  • Le formulaire MO SC
  • L’attestation de l’annonce légale de constitution
  • La déclaration de filiation du gérant
  • Une copie d’une pièce justificative de l’identité des associés
  • Une pièce justifiant le fait que la société occupe le siège social
Par ailleurs, les associés doivent régler les frais de greffes qui sont de 70 € pour l’immatriculation. Cela en plus des frais de déclaration des bénéficiaires effectifs. Le greffe étudie ensuite le dossier. Si tout est ordre, il procède à l’immatriculation de la SCI. Cette dernière reçoit ensuite un extrait Kbis.

D’autres points à connaître durant la création d’une SCI familiale

Quand est-ce qu’un notaire doit intervenir dans le cadre du fonctionnement d’une SCI familiale ?

La constitution d’une SCI familiale est peut-être complexe. C’est la raison pour laquelle les associés ont tout intérêt à s’offrir les services d’un notaire.

Le notaire assure la bonne rédaction des statuts

La rédaction des statuts de la SCI familiale par un notaire n’est obligatoire que si un associé effectue un apport en bien immobilier. De plus, les associés de cette société bénéficient d’une totale liberté contractuelle pour rédiger les statuts. Souvent, ils décident de s’inspirer des modèles en ligne et de réaliser eux-mêmes cette formalité. Ensuite, il leur suffit de dresser un acte sous seing privé.

Pourtant, les statuts de la SCI familiale sont d’une importance capitale dans le bon fonctionnement de l’entreprise. Ses dispositions impactent donc sur la vie de la société si bien que la rédaction requiert une grande vigilance. Voilà pourquoi l’intervention d’un notaire est recommandée. En effet, un notaire ou un avocat dispose des compétences nécessaires pour éviter les risques que présentent des statuts qui ne répondent pas aux attentes des associés.

Le notaire constate les cessions de parts sociales

Quand un associé d’une SCI familiale décide de céder ses parts sociales, un notaire doit intervenir. En effet, cet expert doit constater cette démarche à travers un acte notarié. Il en est de même quand la cession des parts sociales attribue la jouissance sur un bien et que cela est assimilé à une vente. Dans ce cas, un notaire doit recevoir les actes de vente.

Le notaire donne des conseils relatifs à la gestion du patrimoine immobilier

Le notaire est un expert dans le domaine de l’immobilier et dispose de connaissances avancées en matière de droit. Ainsi, les associés peuvent lui demander des conseils aussi bien durant la création de la SCI familiale qu’au cours de la vie sociale. Ce professionnel peut alors leur fournir toutes les informations nécessaires pour optimiser la gestion du patrimoine immobilier de la société.

Quelles sont les causes de la dissolution d’une SCI familiale ?

Il existe plusieurs raisons qui peuvent entraîner la dissolution d’une SCI familiale.

L’arrivée de la fin de vie de la société

En principe, toutes les entreprises doivent avoir une durée de vie de 99 ans maximum. Une fois cette durée expirée, la société doit cesser toute activité et les associés doivent s’engager dans une procédure de dissolution. Cependant, la loi autorise aux associés de renouveler la durée de la SCI familiale si le vote des actionnaires y est favorable. Si le vote est négatif, la société se dissout automatiquement à l’arrivée de la date prévue par les statuts.

La réalisation de l’objet social de la SCI familiale

On dit que l’objet social d’une société est réalisé quand celle-ci n’a plus de raison d’exister. C’est le cas, par exemple, d’une SCI dont la création vise l’acquisition et la gestion d’un bien immobilier précis. La vente de ce bien sous-entend la réalisation de l’objet social. La SCI n’a donc plus de raison d’exister et peut être dissoute.

La dissolution anticipée de la SCI de famille

Les associés peuvent décider de dissoudre la société de manière anticipée. Néanmoins, cette décision doit remporter la majorité lors du vote de l’assemblée générale des actionnaires. La dissolution peut alors avoir lieu à tout moment. Par cette décision, les associés mettent fin au contrat qui les lie.

La dissolution d’une SCI peut également se produire suite à une décision du tribunal. Cela se produit quand un associé s’oppose à l’action sociale. Le juge joue donc le rôle de médiateur et il peut ordonner la dissolution de la société en l’absence d’autre solution. La dissolution judiciaire intervient souvent en cas de mésentente entre les associés.  

Comment dissoudre une SCI familiale ?

Quelle que soit la cause de la dissolution d’une SCI familiale, les associés doivent accomplir certaines démarches prévues par la loi pour dissoudre la SCI familiale.

Convoquer l’assemblée générale

La SCI familiale doit convoquer les associés à une Assemblée générale extraordinaire. Cela dans le but de voter pour la dissolution ou non de la structure. Les statuts de la société doivent généralement prévoir les conditions de vote.

Durant cette assemblée générale, les associés doivent rédiger et signer un procès-verbal de dissolution. De plus, ce procès-verbal doit mentionner les motifs de la dissolution et identifier le liquidateur. Ce dernier est nommé par les associés qui doivent également définir ses missions.

Publier un avis de dissolution dans le journal d’annonce légale

Tout comme la création, la dissolution d’une SCI familiale doit faire l’objet d’une publication dans le journal d’annonce légale. Ce dernier doit couvrir le département du siège de la société.

Radier la SCI familiale

Le liquidateur doit radier la SCI familiale auprès du registre du commerce et des sociétés. Cette étape requiert la constitution d’un dossier qu’il doit adresser au centre des formalités des entreprises. Ce dossier comprend :
  • Un formulaire M4 rempli et signé
  • Une attestation de parution dans le JAL
  • Une pièce qui retrace la clôture des opérations de liquidation
  • Un exemplaire des comptes de clôture
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