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SARL de famille vs SCI : Comparatif pour faire le bon choix


SARL de famille vs SCI

Pour les auto-entrepreneurs envisageant un investissement immobilier durable, deux options juridiques s’imposent : la SARL de famille et la SCI. Ces formes offrent une gestion aisée du patrimoine tout en ouvrant des perspectives financières intéressantes pour les associés. Cependant, il est essentiel de comprendre les différences entre ces deux statuts. Cet article vous présentera une comparaison détaillée pour vous aider à faire un choix éclairé.

Comprendre la SARL de famille

La SARL de famille est une forme particulière de la SARL, réservée aux associés liés par des liens familiaux directs. Autrement dit, les parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints et partenaires en pacte civil de solidarité peuvent être considérés comme des associés. Cependant, elle n’est pas accessible aux cousins. Le principal avantage de la SARL de famille réside dans son régime fiscal. Contrairement à la SARL classique soumise à l’IS, il permet d’opter pour l’impôt IR sans limites de durée. Les associés doivent voter cette option à l’unanimité

Avantages de SARL de famille

La SARL de famille offre des avantages et inconvénients, notamment en matière de succession. Il est possible de jouir du pacte Dutreil pour exonérer une partie des droits de mutation lors de la transmission des parts sociales. Ce contrat permet ainsi aux parents associés principaux de transmettre leurs parts à leurs enfants.

L’option fiscale de la SARL de famille est particulièrement avantageuse pour les investissements immo. Elle simplifie effectivement la gestion financière tout en offrant des réductions d’impôts en cas de difficultés. 

Un avantage notable de la SARL familiale réside dans le fait que, quel que soit le régime social du gérant, il continue de jouir du régime de sécurité sociale. 

Inconvénients de la SARL de famille

La SARL de famille comporte certains inconvénients. La tenue d’une comptabilité détaillée est obligatoire, nécessitant un suivi minutieux de toutes les transactions. Cela considère même les plus petites transactions. De plus, cette forme peut s’avérer problématique pour les familles nombreuses. En réalité, l’arrivée de nouveaux associés extérieurs à la famille met fin au régime fiscal avantageux de l’IR. Des conflits peuvent également surgir au fur et à mesure que l’entreprise accueille de nouveaux adhérents non familiaux.

Comprendre la SCI

La SCI (Société Civile Immobilière) est une forme de société civile dédiée à la gestion d’un patrimoine immobilier. Contrairement aux établissements commerciaux, dès sa création la SCI n’a pas vocation à effectuer des actes de commerce en tant qu’activité principale. Par défaut, elle relève du régime de l’IR en raison de son absence d’activité commerciale.

Toutefois, dans certaines circonstances, une SCI peut être assujettie à l’IS. Cela se produit lorsqu’elle exerce des services commerciaux, tels que la location de biens meublés. Contrairement à la location nue, considérée comme une activité civile, la location avec meubles est qualifiée de commerciale, soumettant ainsi la SCI à l’IS.

Il est à noter que les SCI civiles non agricoles qui exercent une activité commerciale accessoire peuvent continuer à être soumises à l’IR. Leurs recettes doivent représenter 10 % de leurs recettes totales hors taxes.

Les avantages de cette forme juridique

Premièrement, la SCI présente des avantages notables pour la planification successorale. Elle permet la division aisée de la propriété entre héritiers, quel que soit leur nombre. Elle autorise également la transmission progressive de patrimoine de son vivant. Cela implique alors des dons de parts d’une valeur totale de 100 000 euros tous les 10 ans, sans obligation imposable. De plus, elle offre une exonération de l’IS

Inconvénients de cette forme juridique

Il existe des inconvénients à prendre en compte lors du choix de la forme juridique. Tout d’abord, il est essentiel de veiller à ne pas dépasser les seuils d’activités pour maintenir le bénéfice de la fiscalité avantageuse de l’IR. Ce qui peut être un point de vigilance lors de la location de biens meublés. Si la SCI opte pour l’IS, elle devra gérer une comptabilité, ce qui peut complexifier la gestion. De plus, il existe un risque d’impôt en doublon, car l’administration peut réclamer l’IS après que chaque associé a payé l’IR. Enfin, les conflits familiaux peuvent mettre en péril la stabilité de la SCI, notamment en cas de désaccord sur la vente ou l’achat de biens.

SARL de famille et SCI : comparatif 

La distinction fondamentale entre la SARL et la SCI réside dans le critère des associés. Dans une SARL de famille, les associés doivent entretenir un lien de parenté. Ce critère n’est pas requis pour une SCI. Cependant, cette différence se manifeste également dans l’engagement des associés au sein de ces deux entités. Dans une SARL, la responsabilité des associés est limitée à leurs apports en capital. Ce qui confère une certaine flexibilité vis-à-vis des créanciers. Contrairement à cela, dans une SCI, les associés peuvent être tenus responsables des dettes de la société.

En outre, la SARL de famille peut exercer divers objets sociaux, y compris ceux économiques, industriels ou commerciaux. Cependant, ils doivent être en accord avec l’article 239 bis AA du CGI. En revanche, la SCI se limite principalement à des objets sociaux de location-gestion, de construction-vente et d’attribution. Si une SCI dépasse ces limites et exerce d’autres objets sociaux, cela peut avoir un impact significatif sur sa situation fiscale. La principale distinction en termes d’impôt entre une SCI (Société Civile Immobilière) et une SARL de famille réside dans leur système d’imposition respectif.

En général, les SARL sont soumises à l’impôt sur les sociétés (IS). Ce qui signifie que la société elle-même est imposée sur ses bénéfices. Parallèlement à cela, les associés ne sont imposés que lorsqu’ils reçoivent des distributions de dividendes. Cependant, dans le cas des SARL de famille, la contribution fiscale à l’IS n’est pas automatique. 

Si certaines conditions liées aux associés et à l’activité de la société sont remplies, ces derniers ont la possibilité d’opter pour le régime des sociétés de personnes. Cela entraîne ainsi une contribution fiscale directe des revenus de la société entre les mains des associés. Cette option doit être prise à l’unanimité par les associés. Une fois choisie, elle peut être révoquée, mais pas rétractée définitivement. De plus, elle cesse si des personnes extérieures à la famille rejoignent la société.

Quant aux SCI, elles sont généralement soumises à l’impôt sur le revenu (IR). La société perçoit les loyers et la contribution se fait au niveau des associés. Ils doivent déclarer leur part de revenus dans leur déclaration personnelle.

SARL familiale et SCI : comment choisir le bon statut juridique ? 

Pour choisir entre une SARL de famille et une SCI, plusieurs critères sont à considérer. Tout d’abord, les objectifs personnels doivent guider la décision. Si l’objectif est de transmettre le patrimoine familial, la SCI est souvent la meilleure option. En revanche, si l’investissement immobilier implique des dépenses considérables, la SARL de famille peut être préférable. En effet, elle permet de déduire certaines charges courantes de l’impôt.

La protection et la souplesse 

Le premier critère à prendre en compte est la protection et la flexibilité. La SARL offre une grande liberté en matière de dispositions statutaires, permettant aux associés de définir librement les règles de leur relation au sein de l’entreprise. De plus, il n’y a pas de restriction sur les objets sociaux de la société. Les responsabilités sont proportionnelles aux apports de chaque associé. Par ailleurs, en cas d’échec de la SARL, les créanciers ne peuvent pas réclamer le paiement sur leur patrimoine personnel. Ce qui peut ainsi entraîner une faillite personnelle en cas de banqueroute de l’entreprise.

Le patrimoine immobilier 

Le deuxième paramètre à considérer est la constitution d’un patrimoine immobilier important. Une SCI est adaptée à la gestion d’une résidence modeste appartenant à des adhérents de la même famille. Néanmoins, elle n’est pas appropriée pour la constitution d’un important patrimoine immobilier. Dans ce cas, si les propriétaires associés sont amenés à vendre des biens immo, cette vente sera considérée comme une activité commerciale. Dans cette optique, cette situation nécessiterait la création d’une SARL de famille. Si l’achat et la vente de biens sont occasionnels, les associés peuvent toujours opter pour une SCI. En revanche, cela présente l’inconvénient de ne pas pouvoir déduire les charges lors du calcul de l’impôt. En sélectionnant une SARL, les investisseurs jouiront d’un impôt réduit.

La durabilité 

Le troisième point à prendre en compte est la temporalité. Si l’entreprise envisage l’acquisition et la revente de biens immo à court terme, il est recommandé de choisir une SARL. En ce sens, sa fiscalité avantageuse et de la possibilité de déduire les charges permettent de les gérer facilement. En revanche, pour la location et le système pour gérer à long terme un parc immobilier, une SCI familiale, notamment une SCI de location, est plus appropriée. Elle offre une protection contre les impayés de loyer et permet la résiliation unilatérale du bail après un délai de 2 mois suivant l’émission d’un ordre de paiement. Cette protection simplifie la gérance par rapport à une SCI classique.

Le statut LMP et LMNP

Le critère numéro 4 concerne la forme de loueur en meublé, qu’il soit non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP). Pour une SARL de famille, les associés peuvent jouir du régime réel du LMNP. Il permet de déduire les charges courantes du résultat imposable, ainsi que de l’amortissement immobilier pour réduire l’IR. Cependant, certaines conditions s’appliquent. En ce sens, les revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an par associé et ne pas représenter plus de 50 % de leurs revenus totaux.

En revanche, une SCI ne peut pas jouir de la forme LMNP, car la location avec meubles est considérée comme une activité commerciale. Ce qui va à l’encontre de la vocation principale d’une SCI. Si une SCI tire plus de 10 % de ses revenus totaux hors taxe de la location avec mobiliers, elle sera soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Ces recettes entraînent alors une double contribution fiscale qui se traduit par l’imposition de la société à l’IS en tant que personne morale. Résultat, chaque associé devra payer l’IR.

Les types d’activités 

Vous devez évaluer le type d’activités que vous prévoyez d’exercer. La SARL de famille offre l’avantage de ne pas être restreinte quant au nombre d’objets sociaux qu’elle peut entreprendre. Ce qui n’est pas le cas de la SCI. Cependant, l’administration du patrimoine est simplifiée dans ce dernier cas. Cela vous permet de gérer plusieurs biens immo plus facilement.

La responsabilité des associés 

La question de la responsabilité des associés constitue également un critère essentiel pour orienter votre choix. L’un des nombreux avantages de la SARL de famille réside dans le fait que les créanciers ne peuvent pas engager financièrement les associés. En fait, elle est limitée au montant de leurs apports dans le capital social. En revanche, dans une SCI, l’engagement des associés s’étend à leur patrimoine personnel.

Le statut LMNP : définition et implication 

La LMNP, ou Location Meublée Non Professionnelle, est une forme juridique et fiscale qui s’adresse aux investisseurs en location avec mobiliers de biens immo, qu’ils soient neufs ou anciens. Pour intégrer cette forme juridique, la société doit remplir deux conditions cumulatives. Tout d’abord, le bien en question doit être un logement destiné à l’habitation et doit répondre aux critères de décence. En outre, si le bien se trouve dans une copropriété, le règlement de celle-ci ne doit pas interdire la location avec meubles. 

Ensuite, les revenus générés par la location avec meubles, tels que les loyers ou les charges, doivent être inférieurs à 23 000 €. Ces revenus LMNP doivent également être inférieurs ou égaux aux recettes totales perçues par les adhérents du foyer fiscal. Il est important de noter que, si les revenus dépassent ce seuil, le loueur en meublé non professionnel sera automatiquement requalifié en loueur en meublé professionnel.

Le régime de la micro-entreprise s’applique aux recettes de location avec meubles ne dépassant pas 72 600 €, avec un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes annuelles. Pour les locations meublées de tourisme, cet abattement atteint 71 % lorsque les recettes restent inférieures ou égales à 72 600 €.

Les LMNP peuvent choisir le régime réel simplifié pour optimiser leur fiscalité. Par conséquent, ce régime inclut :
  • les charges déductibles telles que l’entretien ; 
  • les frais d’assurance ; 
  • les amortissements déductibles sur les actifs tels que le matériel ; 
  • les locaux ; 
  • les travaux de construction ou d’amélioration. 

Avantages et inconvénient du statut LMNP en SCI et en SARL de famille

Le choix entre une SCI et une SARL de famille pour exercer une activité de loueur en meublé non professionnel comporte des avantages et des inconvénients.

Opter pour une SCI peut sembler naturel, car elle se spécialise dans l’administration de patrimoine immobilier. Ce qui est en accord avec la location meublée. Vous pouvez aussi acheter un bien immobilier avec une SCI. Cependant, dès lors que l’activité de location meublée est exercée, la SCI devient soumise à l’IS. En conséquence, les associés perdent la possibilité de jouir du régime progressif de l’impôt sur le revenu (IR).

En revanche, la SARL de famille offre aux associés la possibilité de profiter des avantages du régime réel du LMNP. Sous ce régime, les recettes annuelles inférieures à 72 600 € permettent d’opter pour les micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 50 %. En choisissant le régime réel, les charges réelles de gérance peuvent être déduites, réduisant ainsi les revenus imposables. De plus, les déficits éventuels peuvent être reportés sur les bénéfices des 10 années suivantes. La vente d’un bien meublé sous le régime LMNP bénéficie également d’abattements sur la plus-value brute en fonction de la durée de détention.

Cependant, il est important de noter que la SARL de famille implique des obligations comptables et peut être sujette à des problèmes liés à son caractère familial. En vérité, les opérations telles que la vente de parts à des tiers ou des conflits familiaux peuvent entraîner la transformation de la société en SARL classique. Le choix entre une SCI et une SARL de famille dépendra donc de vos objectifs patrimoniaux et personnels, ainsi que de votre activité de LMNP.

De la SCI en SARL de famille : les démarches pour la transformation de la société immobilière

La transformation de votre SCI en SARL de famille est tout à fait envisageable, mais elle nécessite le suivi de trois étapes essentielles. Tout d’abord, il faut organiser une assemblée générale au cours de laquelle les associés apportent les modifications nécessaires aux statuts. Ces modifications doivent être consignées dans un procès-verbal et enregistrées auprès du service des impôts des entreprises (SIE). Ensuite, la deuxième étape implique la publication d’un avis de modification dans un journal d’annonces légales (JAL).

La troisième et dernière étape implique la constitution et le dépôt d’un dossier de modification. Ce dossier doit contenir des éléments tels que : 
  • le procès-verbal de décision ; 
  • les nouveaux statuts datés et certifiés conformes ; 
  • le formulaire de déclaration de modification de personne morale ; 
  • une copie de l’attestation de publication de l’avis de modification au journal d’annonces légales (JAL).
Une fois rassemblé, ce dossier doit être soumis au greffe du tribunal de commerce dans le mois qui suit l’acte de transformation.
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