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Est-il possible de créer une SCI en étant seul ? Guide complet


Est-il possible de créer une SCI en étant seul

La SCI, ou Société Civile Immobilière est généralement utilisée pour gérer des biens ou un patrimoine immobilier. Selon l’article 1832 du Code civil, une société est normalement constituée par au moins deux associés, sauf si la loi prévoit des exceptions. De plus, la SCI ne bénéficie pas d’une disposition légale spécifique permettant sa création par un seul associé. Toutefois, la pratique accepte que, pendant la durée de vie de la société, les parts sociales puissent être détenues par un associé unique. Cette situation transforme alors la SCI en une société unipersonnelle, même si elle comporte certains risques. Cet article vise à éclairer la possibilité de créer une SCI avec un seul associé.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La SCI ou Société Civile Immobilière est un statut juridique servant à gérer les biens immobiliers. Cette société permet aux associés de détenir des parts en fonction de leurs investissements. Elle offre un cadre juridique et fiscal souple, souvent utilisé pour :
  • protéger le conjoint survivant 
  • faciliter la transmission de patrimoine
  • investir dans l’immobilier à moindre coût. 
De plus, grâce à des donations de parts, les associés peuvent transmettre leur patrimoine tout en évitant les droits de succession. Ce qui rend la SCI familiale avantageuse et attrayante.

En outre, cette forme de société présente des avantages significatifs, notamment en matière de planification successorale. Elle permet une répartition équitable des biens immobiliers entre les héritiers. De plus, le propriétaire du bien a la possibilité d’entamer une transmission progressive de son vivant, simplifiant ainsi grandement les procédures futures.

Une gestion du patrimoine simplifiée 

La création d’une SCI se voit comme avantageuse en simplifiant la gestion d’un patrimoine immobilier. Elle facilite la réunion de capitaux pour les investissements et offre des garanties financières aux créanciers sociaux. Elle permet également la nomination d’un gérant unique pour une gestion plus souple tout en réduisant le besoin d’accord unanime des associés pour les décisions courantes. De même, elle favorise le partage des charges locatives entre les associés.

La préservation du patrimoine

La SCI assure la protection du patrimoine personnel des associés en lui conférant une personnalité morale distincte. En cas de problèmes financiers, les créanciers devront d’abord s’adresser à la SCI. Et seulement en cas d’échec, ils pourront cibler le patrimoine personnel des associés. De plus, l’immeuble utilisé pour les activités de la SCI reste la propriété exclusive de la société. Cela offre une couche supplémentaire de protection.

Les procédures simplifiées de sortie d’un associé 

Pour qu’un associé puisse se retirer d’un investissement immobilier au sein de la SCI, il peut céder ses parts sociales aux autres associés ou à un tiers après avoir obtenu leur approbation. Cet accord n’entraîne pas la vente forcée de l’immeuble. La procédure implique la notification de la cession et de la demande d’agrément à la société et aux associés. Elle induit également la détermination de la valeur des parts sociales et la constatation de la cession par écrit. La démarche marque de surcroît son opposabilité à la société et aux tiers, et l’enregistrement de la cession auprès du service des impôts, avec des implications fiscales à prendre en compte. Il est essentiel de noter que la cession de parts sociales diffère de la vente d’un bien immobilier détenu par la SCI.

Les avantages fiscaux de la SCI

En ce qui concerne la fiscalité d’une SCI, par défaut, elle est soumise à l’impôt sur le revenu avec une option pour l’impôt sur les sociétés, sauf pour les activités commerciales. Sous le régime de l’impôt sur le revenu, les bénéfices sont imposables entre les mains des associés en tant que BNC. De plus, il existe une exonération d’impôt sur la plus-value pour les biens détenus plus de 22 ans.

Si la SCI opte pour l’IS, le taux d’imposition est fixé. Dans ce cas, il est possible d’amortir les biens immobiliers, bien que l’abattement pour la durée de détention ne s’applique pas.

Par ailleurs, la loi Pinel encourage l’investissement immobilier en offrant des avantages fiscaux. Elle s’applique aux SCI soumises à l’IS, avec des conditions telles que :
  • des plafonds d’investissement, de location, et de revenus locatifs 
  • une période d’investissement définie entre 6 et 12 ans. 
La loi Pinel à des conditions spécifiques à respecter, y compris la période d’achat du bien.

Création d’une SCI unipersonnelle : possible ou non ?

En règle générale, il n’est pas possible de créer une SCI avec un unique associé, qu’il soit une personne physique ou morale. Une telle démarche serait refusée par le greffe du tribunal lors de l’immatriculation de la société immobilière. Cependant, il existe des alternatives pour établir une SCI unipersonnelle, notamment, la transformation en une société mère. Il est important de noter que seules les SARL et les SAS ont la possibilité d’avoir un associé unique, donnant lieu respectivement à une EURL ou une SASU.

Dans le cas de la création d’une SCI en tant qu’associé principal avec un associé minoritaire ou mineur, ce dernier devrait détenir moins de 50 % du capital social et des droits de vote. Bien que la loi ne le considère pas comme un associé à part entière, il possède un pouvoir décisionnaire sur les affaires de l’entreprise.

D’autre part, dans le cas d’un parent associé à part entière de la SCI, il jouit d’une grande autorité décisionnelle jusqu’à ce que son enfant atteigne la majorité. Cependant, il doit toujours prendre des décisions dans l’intérêt de son enfant tout en préservant le patrimoine familial. Dans cette optique, la création d’une SCI familiale pourrait être plus appropriée. En effet, elle facilite la transmission du patrimoine immobilier et offre des avantages fiscaux spécifiques.

La transformation d’une SCI en société unipersonnelle

Pour transformer une SCI en société unipersonnelle en cours de vie sociale, l’associé peut utiliser les moyens suivants pour acquérir la totalité des parts sociales. Tout d’abord, il doit devenir l’associé majoritaire de la société, en la créant avec un mineur dont il sera le représentant légal. Ainsi, il pourra effectuer :
  • la rédaction des statuts 
  • l’enregistrement de la société 
  • et la signature des documents nécessaires pour l’immatriculation de la SCI. 
Ensuite, il doit inclure une clause d’agrément ou de préemption dans les statuts. Cela lui permet d’acquérir en priorité les parts sociales de l’associé sortant. Autrement dit, l’associé peut acquérir les parts sociales de l’associé sortant, que ce départ soit dû :
  • au décès 
  • au retrait 
  • ou à la cession des parts sociales de l’associé. 

En cas de décès de l’associé

L’associé restant dans la SCI peut acquérir les parts du défunt, à condition que les statuts de la société incluent une clause d’agrément. Cette clause, prévue par l’article 1861 du Code civil, permet aux ascendants ou descendants d’un associé de recevoir automatiquement les parts du défunt. Néanmoins, si les statuts de la SCI ne requièrent pas un agrément de l’assemblée générale des associés, le contrat sera nul et non avenu. 

En présence d’une clause d’agrément, si l’associé restant n’accepte pas les héritiers comme nouveaux associés, il a la possibilité d’acheter leurs parts sociales. Cela lui permet ainsi de devenir l’unique associé de la société. Il est important de noter que si le conjoint hérite automatiquement des parts sociales après le décès de l’associé, il n’est pas soumis à l’agrément et les parts lui sont transmises de droit.

En cas de retrait

Lorsqu’un associé souhaite se retirer de la SCI, il peut le faire en conformité avec les dispositions des statuts. Ce retrait peut avoir deux conséquences principales, notamment celle du rachat de ses parts sociales par la SCI. Les parts détenues par l’associé sortant sont rachetées par la SCI, annulant ainsi ces parts. Cela permet à l’associé restant de devenir l’unique associé de la société. Cependant, cela entraîne une réduction du capital social de la SCI.

Son retrait engage également le rachat de ses parts sociales par l’associé restant. Ce dernier acquiert alors les parts sociales de l’associé sortant, devenant ainsi l’unique associé de la SCI sans impact sur le capital social de la société.

Cession des parts sociales

Lorsqu’un associé sortant cède ses parts sociales à l’associé restant, cette opération permet à l’associé restant de devenir l’unique associé de la SCI. Cette transition se fait sans nécessiter de réduction du capital social de la société. Il faudra cependant considérer les plus-values immobilières si la SCI est imposable à l’IS.

Conditions légales pour créer une SCI

La création d’une SCI doit passer par la :
  • rédaction des statuts
  • réalisation des apports au capital social 
  • signature et l’enregistrement des statuts constitutifs de la SCI 
  • publication de l’avis de constitution
  • rédaction de la déclaration de constitution 
  • demande d’immatriculation.

La rédaction des clauses statutaires

Les statuts de la SCI sont une exigence légale pour cette structure. Ils doivent être rédigés, soit par acte sous seing privé, soit par acte notarié. Cela va dépendre de la nature des apports. Ces statuts doivent comporter des éléments obligatoires tels que : 
  • la forme juridique  
  • l’objet de la société  
  • la dénomination 
  • le siège social  
  • le capital social  
  • la durée de vie de la société 
  • les apports de chaque associé 
  • les modalités de fonctionnement de la société.
Concernant l’objet social de la SCI, elle a pour vocation l’acquisition, l’administration, la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers. Cette description est suivie, le cas échéant, de la mention précisant l’adresse de l’immeuble en question.

Les statuts incluent également une phrase clé : « Toutes opérations financières, mobilières ou immobilières se rattachant directement ou indirectement à cet objet et susceptibles d’en favoriser la réalisation, à condition toutefois d’en respecter le caractère civil. » Cette seconde phrase confère au gérant de la SCI le pouvoir d’entreprendre les actes nécessaires pour atteindre les objectifs de la société. En cas d’incertitude quant à la formulation de l’objet social, il est recommandé de consulter un professionnel pour une rédaction adéquate.

La réalisation des apports au capital social

Pour créer une SCI, les associés doivent effectuer des apports au capital de la société. Il n’y a pas de capital social minimum imposé par la loi, et les apports peuvent être en numéraire (argent) ou en nature (biens tels que des biens immobiliers). Chaque associé doit réaliser un apport pour devenir membre de la SCI. 

Les apports en numéraire sont flexibles en termes de modalités de versement, y compris la possibilité de ne pas effectuer d’apport en numéraire lors de la création. En ce qui concerne les apports en nature, ils impliquent généralement des biens immobiliers et nécessitent un acte notarié en cas d’apport soumis à la publicité foncière.

La signature et l’enregistrement des statuts constitutifs de la société

Lorsque les statuts de la SCI sont prêts, tous les associés doivent apposer leur signature sur les statuts. Cela marque ainsi la constitution de la société. Si l’un d’entre eux ne peut pas signer lui-même, il peut rédiger une procuration pour autoriser une autre personne à signer en son nom. Cette procuration doit être documentée par écrit.

L’enregistrement des statuts de la SCI auprès des services fiscaux n’est obligatoire que si les statuts ont été rédigés par un notaire. Dans certains cas, il n’est également pas nécessaire s’ils incluent une opération juridique soumise à enregistrement. Chaque associé doit recevoir au moins une copie certifiée conforme des statuts de la SCI.

La publication d’un avis de constitution de la SCI

La création et l’immatriculation d’une SCI nécessitent la publication d’un avis de constitution dans un journal autorisé à publier des annonces légales. Ce journal se trouve dans le département où se situe le siège social de la société. Cet avis doit inclure les informations suivantes :
  • l’acte sous seing privé ou acte notarié des statuts 
  • la date de signature des statuts 
  • la forme juridique
  • le siège social 
  • la durée de vie de la société 
  • le montant du capital social 
  • le montant du capital minimum s’il est variable 
  • les apports en numéraire 
  • la description détaillée des apports en nature  
  • l’identité de chaque associé physique (nom, prénom, adresse et pays d’origine) 
  • l’identité de chaque gérant moral (dénomination sociale, capital social, inscription au RCS et ville du greffe, siège social, nom et prénom du représentant de la personne physique) 
  • la ville du greffe du tribunal du siège social de la SCI 
  • les modalités de cession des parts sociales.

La rédaction de la déclaration de constitution d’une SCI

Pour immatriculer une SCI, il faut remplir une déclaration de constitution d’une société civile (formulaire M0 société civile). Assurez-vous de choisir la case « Société Civile Immobilière » dans le cadre 1 et de spécifier l’activité de la SCI dans le cadre 7. Indiquez « Revenu Foncier » si la SCI est à l’IR, ou « Assujettissement à l’IS » dans l’autre cas, dans le cadre 19. Vous devez ensuite compléter les autres sections du formulaire en fonction des informations présentes dans les statuts de la SCI. Il est possible de télécharger le modèle de déclaration de constitution d’une société civile sur le site officiel. Si le gérant de la SCI ne peut pas signer lui-même la déclaration, il doit rédiger une procuration pour autoriser une autre personne à le faire en son nom.

La demande d’immatriculation de la SCI

Pour demander l’immatriculation d’une SCI, vous devez soumettre les éléments suivants au centre de formalités des entreprises :
  • le formulaire M0 société civile dûment remplie et signée
  • une copie originale datée et signée par tous les associés des statuts 
  • une attestation de la publication de l’avis de constitution dans le JAL 
  • une copie du titre prouvant l’occupation des locaux
  • une attestation de l’acte de nomination du gérant 
  • pour les gérants physiques : une copie de leur pièce d’identité, une déclaration sur l’honneur de non-condamnation et, sauf indication contraire, une attestation de filiation 
  • une copie de leur pièce d’identité pour les associés non-gérant; 
  • pour les associés moraux : un extrait récent de moins de trois mois de l’immatriculation au registre public ou tout document établissant la légalité de la personne morale 
  • la documentation relative au bénéficiaire effectif 
  • les modalités de contrôle du bénéficiaire sur l’entreprise 
  • une attestation du pouvoir si le gérant n’appose pas lui-même sa signature sur la déclaration de constitution. 
Il est important de noter que la demande d’immatriculation coûte environ 70 € et doit être réglée lors de la soumission de la demande. De plus, la procédure peut être effectuée en ligne. Il est important de souligner que les tarifs de création d’une SCI en ligne commencent à 250 € et peuvent atteindre les 500 €. Une fois le dossier complet, le greffe du tribunal l’examine soigneusement et vous délivre ainsi l’extrait Kbis de la société. 
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