Déclaration d’une SCI familiale sans revenus : obligations et démarches

La SCI est une forme de société qui est appréciée pour ses nombreux avantages. En effet, cette forme de société civile facilite par exemple, la démarche de succession en SCI. Il est également possible de bénéficier d’un certain nombre d’avantages fiscaux qui permettent d’alléger le montant de son assiette fiscale. À noter que sur le marché, on peut avoir différents types de SCI comme la SCI familiale ou la SCI gestion location et bien d’autres encore. Concernant la SCI familiale, sachez qu’il existe des sociétés qui perçoivent des revenus de location. Pour certaines, on parle de SCI familiales sans revenus. Concernant ces dernières, il faut savoir qu’elles doivent se plier à des démarches et des obligations fiscales et administratives spécifiques, comme toutes les sociétés. Et, cela, même si la procédure est bien moins complexe que celle d’une SCI familiale que dégagent des revenus locatifs. On verra les obligations fiscales comment effectuer la déclaration d’impôt pour d’une SCI familiale avec activité, mais sans revenus.

Fiscalité et comptabilité d’une SCI familiale sans revenus

Fonctionnement d’une SCI familiale sans revenus

La SCI ou société civile immobilière est une forme de société encadrée par le Code civil dans son article 1832. Pour sa création, une SCI doit avoir au minimum 2 associés. Ces associés qui sont issus de la même famille mettent des biens immobiliers en commun. L’objectif est ainsi, de dégager des bénéfices et de les partager. De ce fait, la SCI familiale est une structure qui permet de gérer collectivement un patrimoine immobilier. Par ailleurs, contrairement à une société SARL qui peut engager les biens personnels du gérant en cas de liquidation judiciaire, en SCI familiale, la responsabilité de l’associé est limitée à son apport. Par ailleurs, les investisseurs membres d’une même famille apprécient surtout la SCI familiale pour diverses raisons :

• Préservation du lien familial en gérant ensemble les biens familiaux, notamment, leur patrimoine immobilier.
• Optimisation de la démarche de succession et facilitation de la donation en termes de transfert d’héritage.
• Afin de ne pas s’engager dans l’indivision qui est la forme de gestion de patrimoine par défaut, pour des associés.

Les caractéristiques d’une SCI familiale sans revenus

Spécificités de la SCI familiale sans revenus

Même si une SCI est une société dont l’objectif pour les associés est de réaliser des bénéfices, il est possible qu’elle ne génère pas de revenus. Ce qui veut dire que la SCI familiale ne va pas générer de revenus issus de la location des biens qu’elle gère. Ce cas se présente surtout, lorsque les biens immobiliers détenus par la SCI familiale sont occupés gratuitement par les associés de la société. Pour ce faire, le bien immobilier géré par la SCI familiale peut être utilisé comme résidence principale ou secondaire, par l’un des associés. Il est également possible que le bien immobilier soit seulement utilisé comme logement par un membre de la famille des associés. La SCI familiale sans revenus se constate également si le bien immobilier est géré dans le cadre d’un projet de solidarité familiale. Dans ce cas, le logement ou la maison se destine à l’accueil des membres de la famille des associés.

Conditions de gratuité

Toutefois, pour que cette gratuité soit possible, il est nécessaire de respecter les conditions qui suivent :

• L’usage gratuit du logement a été décidé par l’assemblée générale des associés de la SCI familiale,
• La décision est actée à travers l’établissement d’un procès-verbal ou PV, daté et signé par les associés et le gérant. Ce PV met en avant la décision prise par les associés qui acceptent la mise à disposition du bien immobilier géré par la SCI familiale, à titre gratuit.
• S’en suivra, la modification du contenu des statuts de la SCI familiale. Cette étape est surtout nécessaire si l’occupation du logement à titre gratuit dure sur le long terme.

Logement mis à disposition gratuitement vs logement sous location symbolique

En outre, il faudra aussi faire la différence entre mettre le logement à disposition de manière gratuite et le louer symboliquement. En effet, avec la mise à disposition du bien immobilier de manière gratuite, la SCI ne perçoit aucun loyer. Cela est décidé par les associés, à l’unanimité. Ce qui veut également dire qu’elle ne sera pas impactée par l’application de la loi 89-462 du 6/07/1989 et la déclaration fiscale y afférente. Cette loi concerne les contrats de bail d’habitation. Pour la mise en location symbolique, le revenu de location existe, mais peut être défini à un euro. De ce fait, le contrat de bail peut être établi, respectant la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Les obligations fiscales d’une SCI familiale sans revenus

Comme toutes les entreprises et sociétés existantes en France, même si c’est une société familiale sans revenu, elle se plie à des règles fiscales strictes. De ce fait, les règles d’imposition de la SCI familiale sans revenus vont dépendre de son choix d’imposition. Il en va de même pour les obligations comme la déclaration d’impôt. Elle peut en outre, opter pour le régime d’imposition sur le revenu IR, ou le régime de l’impôt sur les sociétés IS.

La SCI familiale sans revenu sous régime de l’impôt sur le revenu IS

La plupart des SCI qui existent en France choisissent le système d’imposition sur le revenu ou IR. Dans ce cas, il revient aux associés de la SCI familiale de s’acquitter de l’impôt en fonction des revenus locatifs qu’ils perçoivent. Et ceci, en considérant les parts sociales que chacun des associés possède dans le capital social de la SCI familiale. Dans le cas où la SCI familiale ne génère pas de revenus, les règles fiscales qui suivent vont s’appliquer.

Exonération fiscale après la première année d’exercice fiscale pour la SCI familiale sans revenus

Au début de ses activités, la SCI familiale sans revenus doit remplir et réaliser la déclaration de ses impôts. Et cela, à travers le formulaire de déclaration fiscale 2072-S-SD. Ainsi, elle aura la possibilité de jouir d’une exemption de déclaration d’impôt annuel pour les années suivantes. Cependant, il faudra que la SCI familiale sans revenus respecte les conditions qui suivent :

• Les biens immobiliers en possession de la SCI familiale sans revenus restent inchangés dans le temps, tout comme leurs conditions d’utilisation.
• La SCI familiale et les biens qu’elle détient ne génèrent aucun revenu, que ce soit à travers des loyers ou d’autres recettes financières comme les intérêts bancaires.
• Les associés de la SCI familiale sans revenus ne perçoivent aucune rémunération au sein de l’organisation. Et ceci, que la rémunération soit en nature comme sous forme d’avantages, ou en numéraire.

Le cas d’une SCI familiale sans revenus sous IR et mettant un bien qu’elle gère à l’usage autre que pour l’habitation

Dans le cas où la SCI familiale sans revenus met le bien immobilier à disposition d’un tiers, gratuitement, mais pas pour un usage d’habitation, il faut prévoir une autre procédure de déclaration fiscale. En effet, il est possible que le logement soit attribué à un usage commercial ou de bureau. Dans ce cas, il faudra que la SCI familiale sans revenus procède à une déclaration de revenus fictifs. Ces revenus fictifs seront calculés en se basant sur la valeur du locatif des biens immobiliers qu’elle gère et mis à disposition gratuitement. De ce fait, lesdits revenus fictifs doivent être imposés comme si les revenus étaient perçus normalement. Autrement dit, cela n’est pas très avantageux pour les associés de la SCI familiale étant donné qu’on considèrera que des flux financiers existent. Et ceci, même si aucun revenu ne leur est octroyé.

La SCI familiale soumise à l’impôt sur les sociétés IS

Ce type de régime fiscal est surtout adapté à une SCI familiale dont l’activité principale se tourne sur des opérations commerciales. Mais il est aussi possible pour une SCI classique sans activité commerciale de se tourner vers ce régime, si elle y trouve son compte. Par contre, pour une SCI familiale sans revenus, l’option du régime d’imposition à l’IS va entrainer les obligations qui suivent :

Imposition d’un revenu locatif fictif qui va constituer les bénéfices imposables de la société

Le cas se présente comme celui de la SCI familiale sans revenus soumis à l’IR et qui met à disposition d’un tiers le logement qu’elle gère, gratuitement. Dans ce cas, si la SCI familiale est sans revenus, l’administration fiscale va considérer la mise à disposition du bien comme avantage en nature. Il n’y aura donc pas de revenus réels, mais on calculera la base imposable en fonction de la valeur locative du logement. En d’autres termes, l’impôt sur les sociétés sera calculé à partir de cette valeur locative. La déclaration se fera également en fonction de cette valeur.

Le cas de l’associé qui occupe le bien immobilier géré par la SCI familiale

Si l’occupant du logement géré par la SCI familiale sans revenu est un associé de la société, dans ce cas, on considèrera l’opération comme un avantage en nature. Pour la comptabilité, la SCI familiale devra inscrire cette mise à disposition dans la partie avantage en nature. Dans ce cas, il sera considéré comme revenu mobilier. À noter également que cette opération peut engendrer une double imposition :

• D’un côté, au niveau de la société SCI familiale soumise à l’impôt sur les sociétés,
• De l’autre, au niveau de l’associé qui jouit de l’occupation du bien à titre gratuit.

SCI familiale sans revenus sous IS, un redressement fiscal peut survenir

Dans le cas où la SCI familiale ne perçoit aucun revenu locatif ou si le montant du loyer est faible, le montant de l’impôt à déclarer sera aussi faible. Dans ce cas, les services des impôts seront dans l’obligation de faire appel à un redressement fiscal pour la SCI. Cette procédure permettra de reconstituer les revenus fictifs qui devraient être enregistrés. À noter que l’administration fiscale contrôle tout particulièrement ce cas de figure dans les SCI familiales soumises à l’impôt sur les sociétés IS. Et ceci, dans le but d’éviter les cas d’abus sociaux et de surveillance des avantages en nature octroyés par la société.

Quelques recommandations à connaitre avant de procéder à la création d’une SCI familiale sans revenus

Une SCI familiale avec absence de revenus fonciers doit prendre en compte le principe de gestion de la société avec rigueur. En effet, l’encadrement juridique de ce type de société est très strict. Les erreurs peuvent engendrer de pénalités fiscales sévères et des conséquences administratives majeures. Pour limiter les risques et éviter aux problèmes de se produire avant la déclaration d’impôt annuel, voici quelques recommandations à connaitre.

Bien rédiger les statuts de la société et les principes juridiques et de gestion

Prévenir les risques dans les statuts de la société

Il est important de prévoir et de décider avec les associés lors d’une assemblée générale, la mise à disposition gratuite du bien immobilier. Dans ce cas, le fait que la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés ne perçoive de loyers sera formel. En d’autres termes, on aura une formalisation des conditions d’usage et du mode de gestion du logement.

Bien définir les conditions d’occupation par la société civile immobilière

Même si le logement est mis à la disposition de l’occupant de manière gratuite, il faut définir un certain nombre de règles quant à son utilisation. En effet, l’occupant ne paiera pas de loyers classiques. Cependant, il y aura des charges dont il devra s’acquitter. Cela concerne entre autres, l’impôt foncier, les charges de gestion du confort au quotidien (eau et électricité), etc. Il peut être exigé à l’occupant de participer à certaines charges fiscales, obligatoires vis-à-vis de l’administration fiscale.

Comment réaliser la déclaration fiscale pour une SCI familiale sans revenus ?

Le cas de la SCI familiale imposable à l’impôt sur le revenu IR

La déclaration d’impôt se fait comme suit :

• Remplissage du formulaire 2072-S-SD,
• La déclaration de l’impôt sur le revenu se fait durant la période de l’année comprise entre avril et juin. Cela doit de ce fait se faire, avec la déclaration des revenus personnels de l’associé de la société civile immobilière.
• Mentionner dans le formulaire de déclaration d’impôt l’absence de revenus issus de la location. Il faudra aussi mentionner si le logement géré par la société est mis à disposition à titre gratuit.
• Si le logement est utilisé à un usage autre qu’à l’habitation, il faudra indiquer la mention « valeur locative fictive ». Dans ce cas, le calcul de la valeur locative se fera en fonction des indices sur le marché.

À noter que pour une société civile immobilière sans revenu, des exceptions peuvent survenir. Cela permet de bénéficier d’exonérations d’impôt sur le revenu ou IR. Cependant, le revenu locatif ne doit pas exister et aucun changement structurel ne doit avoir lieu. Et cela, que ce soit au niveau des associés, de la structure du patrimoine géré par la société ou autres. Il faut aussi savoir que la société n’a pas pour obligation de tenir une comptabilité stricte. Cependant, le législateur exige un contrôle rigoureux de la comptabilité. Cela est nécessaire pour les associés et le rapport à présenter en assemblée générale.

Le cas d’une société civile immobilière familiale sans revenu sous régime de l’impôt sur les sociétés IS

Pour le cas d’une société civile immobilière familiale soumise à l’impôt sur les sociétés IS, on devra :

• Remplir le formulaire de déclaration des impôts 2065,
• La période de déclaration se fera en fonction des délais obligatoires pour toutes les déclarations d’impôts que la société devra effectuer.
• Le calcul du montant de l’impôt sur les sociétés devra se baser sur un loyer théorique. Ce qui veut dire qu’on fera référence aux indices des loyers du marché pour pouvoir définir un loyer fictif. Cela est exigé même si le bien immobilier est mis à disposition de manière gratuite.

À noter que dans le cas d’une SCI familiale sous régime d’imposition sur les sociétés, aucune exonération n’est possible. En d’autres termes, la déclaration est exigée même si la société ne perçoit aucun loyer et revenu. Ce type de SCI doit aussi tenir une comptabilité stricte. Pour ce faire, elle devra inscrire comme produit, la valeur locative théorique de chaque bien qui fait l’objet d’une gestion. Par contre, la SCI familiale sous régime d’imposition sur les sociétés peut prétendre à une déduction de certains frais. Ainsi, les charges et frais qui suivent peuvent être imputés de l’assiette fiscale de la société :

• Intérêts sur les crédits contractés ayant servi à l’acquisition des biens immobiliers gérés par la société,
• Frais de gestion des biens,
• Etc.