Déficit foncier en SCI : fonctionnement et optimisation fiscale

Pour optimiser les investissements des associés d’une SCI, le déficit foncier peut y aider grandement. Et cela, que la SCI permet d’acheter avec son fils ou de gérer des biens immobiliers avec un groupe d’investisseurs associés. En effet, le principe du déficit foncier en SCI est d’optimiser la rentabilité des biens immobiliers gérés par la SCI. C’est aussi une technique qui vise la déduction des charges dépensées dans la gestion locative des biens immobiliers. Néanmoins, pour bénéficier de ces avantages, il est important de connaitre et de maitriser le fonctionnement du déficit foncier en SCI. Sans cela, vous aurez du mal à optimiser la fiscalité de votre société SCI et utiliser au mieux les principes du déficit foncier.

Ce qu’il faut comprendre concernant le déficit foncier en SCI

Définition du déficit foncier en société civile immobilière SCI

Le déficit foncier en SCI ou société civile immobilière, est un dispositif fiscal qui permet de réduire les charges fiscales de la société. Pour cela, l’allégement fiscal concerne les propriétaires de biens immobiliers. Les déficits fonciers feront ainsi parties des charges déductibles des revenus fonciers. Ainsi, on peut assurer l'imputation du déficit fincier de l'assiette impoable de la société civile immobilière. Pour cela, on peut bénéficier du déficit foncier dès lors que les dépenses assignées à un bien locatif sont plus élevées que les revenus fonciers issus dudit logement mis en location. Pour déclarer le déficit foncier dans ce cas, il faut noter qu'il est imputable sur le revenu global réalisé par la société. Ce qui veut dire que si les charges déductibles de la SCI sont supérieures que les revenus locatifs perçus, on aura un déficit foncier. Pour une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, on pourra déduire le déficit foncier de l’assiette d’imposition fiscale sur les revenus des associés, à raison de 10 700 euros/an tout au plus. Par ailleurs, si on enregistre des déficits fonciers non utilisés, il est possible de les reporter sur 10 années. Concrètement, prenons l’exemple d’une SCI qui a réalisé des travaux d’une valeur de 20k euros sur un bien qu’elle met en location. Ce même bien ne perçoit par contre, que 15k euros de revenus locatifs ou loyers tous les ans. Dans ce cas, on aura un déficit foncier de 5k euros. Ces 5k euros peuvent ainsi être déduit des revenus globaux des associés de la SCI soumise à l’impôt sur le revenu. Ce qui va leur permettre d’alléger leurs assiettes d’imposition de l’année fiscale.

Pourquoi le déficit foncier en société civile immobilière SCI est-il intéressant ?

Le principal intérêt pour le déficit foncier réside dans la possibilité de réduire son assiette fiscale à travers ce dispositif. En effet, lorsque vous générez du déficit foncier, deux cas se présentent :

• Vous réduisez la base imposable de la société SCI. Pour cela, la SCI doit avoir effectué des travaux de rénovation sur un logement ancien qu’elle gère. Ce qui va lui permettre alors de bénéficier d’un avantage en fiscalité de manière immédiate. Par ailleurs, ce système permet également de mettre en valeur le bien immobilier géré par la SCI tout en évitant de supporter des charges fiscales en sus. Ce qui permettra ensuite d’augmenter sa valeur pour une prévision de revente ou une procédure de transmission à ses héritiers.
• Vous faites diminuer la totalité de l’assiette fiscale des revenus que vous percevez, autres que ceux perçus au niveau de la SCI. Et même si cela a des limites, vous remarquerez une réduction considérable de l’assiette fiscale sur les salaires que vous percevez, les pensions, les autres dividendes d’autres sociétés, etc.

Le déficit foncier en SCI, comment fonctionne-t-il ?

Le dispositif de déficit foncier est un atout majeur pour réduire sa fiscalité si vous détenez des parts sociales en tant qu’associé d’une SCI. Cependant, il faut savoir qu’en fonction du type de SCI, l’application et le fonctionnement du déficit foncier peuvent aussi être différents :

Déficir foncier en SCI : Le cas d’une SCI de gestion

En SCI de gestion, les associés de la société se rémunèrent des bénéfices réalisés par la société. Ce revenu va alors dépendre des parts sociales de chaque associé et de sa quote-part dans le patrimoine immobilier géré par la SCI de gestion. En effet, une SCI de gestion se charge généralement de la gestion du patrimoine immobilier en mettant les logements gérés en location. Ce sera à partit des loyers perçus que la société va générer des bénéfices et ainsi, redistribuer les dividendes aux associés. Avec ce type de SCI, il est possible d’avoir des déficits fonciers étant donné que les logements mis en location doivent être entretenus. La gestion de ces biens immobiliers génère ainsi des frais et des dépenses pour la SCI. Il est de ce fait possible de déduire le déficit foncier de la base imposable du revenu global des associés ou de leurs revenus fonciers. Comme charges déductibles sur le revenu global, on peut assurer l'imputation des éléments qui suivent :

• Intérêts d'emprunt bancaire pour un investissement en vue d'acheter un bien immobilier pour développer l'activité de la SCI,
• Montant des frais liés à l'entretien du patrimoine immobilier,
• Dépenses liées à la gestion du bien qui peuvent être déduites et considérées comme charges déductibles,
• Dépenses liées à la rénovation du bien immobilier,

Déficit foncier en SCI : Quid de la SCI d’attribution ?

Concernant la SCI d’attribution, ce type de société se démarque par son objet social. Contrairement à la SCI de gestion, la mise en commun des biens immobiliers gérés par la SCI par les associés permet de répartir l’usage des propriétés. Dans ce cas, il est possible pour les associés d’acheter des biens immobiliers ou d’en construire. Ensuite, la SCI gère la répartition de ces biens dont la jouissance ou la propriété sera distribuée entre les associés. Ceci étant, chaque associé va recevoir des parts sociales en fonction de son apport dans le capital social de la société. Il faut noter qu’avec ce type de SCI, bénéficier du déficit foncier n’est pas très courant. En effet, la SCI d’attribution se tourne surtout sur des activités de développement du patrimoine immobilier. On peut déduire des revenus fonciers imposables dans ce cas :

• Les dépenses liées à la rénovation et à la gestion du patrimoine immobilier,
• Les intérêts d'emprunt,
• La taxe foncière pour le propriétaire sous régime d'impôsition de l'impôt sur le revenu,
• etc.

Les conditions à respecter pour bénéficier du dispositif de déficit immobilier ou déficit foncier

La SCI soumise à l’IR, une condition favorable à l’application du déficit foncier

Pour pouvoir bénéficier des avantages du déficit foncier, il est demandé à ce que la SCI soit soumise à l’impôt sur le revenu IR. En ce sens qu’en France, le législateur fiscal ne permet la déduction du déficit foncier que sur les revenus imposables des associés d’une SCI à l’IR. Ce type de SCI est appelée sur le marché, SCI transparente. Ce qui veut dire que les rémunérations et les déficits générés par la SCI sont déductibles directement sur les revenus perçus par les associés. Autrement dit, une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés n’aura pas la possibilité d’imputer le déficit foncier sur les revenus générés. En ce sens, s’il y a déficit, on appliquera ce dernier sur les bénéfices à venir enregistrés par la SCI. Il ne sera donc pas possible de déduire directement ces déficits sur les revenus perçus par les associés.

La règle de déduction du déficit foncier

Il faut savoir que pour un associé d’une SCI à l’IR, le plafond du déficit foncier qu’il peut déduire de sa base imposable est de 10 700 euros. En ce sens, même si les dépenses qu’il est possible de déduire sont supérieures à ce montant, si l’on compare aux revenus fonciers, vous ne pourrez pas dépasser les 10 700 euros/an. Néanmoins, en cas de montant supérieur, le surplus peut être reporté sur 10 ans et déduit de vos revenus fonciers durant cette période.

Déficit foncier : Les conditions à connaitre concernant l’imputation des charges

Toutes les charges et dépenses réalisées ne sont pas déductibles et considérées dans les déficits fonciers. Il est important de prendre en considération les conditions qui suivent pour que ces dernières puissent être déductibles. Pour vous aider en ce sens, ci-après les charges qu’il possible de déduire :

• Travaux de rénovation, d’entretien et de réparation sur le bien immobilier. En effet, ces charges sont imputables étant donné qu’elles permettent d’assurer la conservation du bien immobilier dans le temps. Par contre, il faut noter que les travaux qui consistent à agrandir l’espace du logement et les nouvelles constructions ne sont pas éligibles à la déduction.
• Primes d’assurance. On peut inclure dans ces primes, les contrats d’assurance propriétaire qui n’occupe pas les lieux (PNO). Il est également possible de considérer les contrats d’assurance qui couvrent les loyers impayés.
• Charges de copropriété. Ce sont toutes les charges, dépenses et frais qui ont permis d’assurer l’entretien des parties communes du logement géré par la SCI.
• Taxe foncière. Cette taxe concerne toutes les entreprises propriétaires immobiliers dans une commune. Elle est à acquitter localement.
• Intérêts sur les crédits contractés. Il s’agit ici des emprunts effectués dans l’achat de biens immobiliers. Dans ce cas, on ne peut déduire que les intérêts concernant les emprunts contractés. Par ailleurs, il faut noter que la déduction ne peut se faire que sur les revenus fonciers à venir. La déduction du déficit foncier ne peut pas s’appliquer au revenu global de l’associé.
• Les frais de gestion des logements. Il s’agit par exemple, des frais assignés aux prestations de syndic. Cela peut aussi concerner les frais d’agence immobilière ou encore les frais de conciergerie et de gardiennage.

Calcul du déficit foncier en SCI

Calcul du Déficit foncier : Comment calculer les revenus fonciers bruts en SCI ?

Avant de procéder au calcul du déficit foncier en SCI, il faut tout d’abord connaitre les revenus fonciers bruts. Ce qui veut dire qu’il est important de faire le calcul de la totalité des revenus locatifs que l’associé a obtenu au cours de l’année fiscale. Et cela, sur l’ensemble des biens immobiliers que la SCI gère. Ensuite, on doit considérer les revenus sans déduction des diverses charges. Lors de ce calcul, il est possible que sur un bien immobilier, une partie seulement ait été mise en location durant l’année fiscale et avant la déclaration d’impôt. Dans ce cas, il est important de considérer dans le calcul la durée totale et effective de mise en location du bien.

Calcul du Déficit foncier : Déduire les dépenses déductibles

Une fois les revenus bruts définis, vous aurez à déduire les dépenses et charges déductibles. L’imputation est à faire sur les revenus fonciers bruts dans ce cas. Il s’agit des différents dépenses et frais qui ont été impliqués dans la gestion des biens immobiliers gérés par la société. On considèrera également les frais liés à l’entretien et à la rénovation des biens. Par ailleurs, pour pouvoir déduire ces charges et dépenses, il est obligatoire que vous ayez les justificatifs nécessaires. Il peut s’agir de factures qui ont permis de réaliser les travaux. Vous pouvez aussi apporter des preuves à travers des contrats de prestation de services. Ils seront nécessaires s’il y a un contrôle fiscal.

Calcul du Déficit foncier : Calculer le déficit foncer à proprement dit

Pour le calcul du déficit foncier, vous aurez à appliquer la formule qui suit : Revenus fonciers bruts – dépenses et frais déductibles = Déficit foncier Autrement dit, le montant du déficit foncier s’obtient en soustrayant les dépenses et frais déductibles des revenus fonciers bruts.

Comment créer une SCI sous régime de l'impôt sur le revenu éligible au mécanisme du déficit foncier ?

SI vous souhaitez créer une SCI éligible au dispositif du déficit foncier, il faudra passer par les étapes qui suivent.

Choisir le statut juridique de la société sous régime de l'impôt sur le revenu, éligible au déficit foncier

L’étape de création d’une société commence par le choix de son statut juridique. Pour cela, et dans notre situation, opter pour une SCI de gestion est favorable pour pouvoir bénéficier du mécanisme de déficit foncier. En effet, vous aurez la possibilité de mettre en location les biens immobiliers gérés par la SCI. Il sera ainsi possible de créer des charges déductibles et des revenus locatifs.

Rédiger les statuts de la SCI de gestion sous régime de l'impôt sur le revenu, éligible au déficit foncier

Ensuite, vous aurez à rédiger les statuts de la société SCI. Cette étape est primordiale étant donné qu’elle va permettre de définir les règles de gestion de la société. Par exemple, ce sera dans ces statuts qu’on pourra déterminer les points qui suivent :

• Nomination et révocation du gérant de la SCI,
• Règles de succession concernant le conjoint survivant de l’associé de la SCI,
• Clause d’agrément en cas de cession de parts sociales ou d’entrée d’un nouvel associé,
• Répartition des parts sociales de la SCI,
• Noms des bénéficiaires effectifs,

On y trouvera aussi des clauses spécifiques qui seront définies par les associés eux-mêmes. Il peut s’agir du pouvoir octroyé au gérant. Les règles de quorum, de majorité en cas de vote et de démarche de prise de décision seront également mises en avant dans ces statuts. Pour terminer, on y consignera les informations sur l’identité de la société SCI, c’est-à-dire :

• Sa dénomination sociale,
• L’adresse du siège social de la SCI,
• L’objet social ou l’activité principale de la société qui doivent bien détailler les activités de location et de gestion de biens immobiliers,
• Le capital social de la société,

Réunir le capital social de la société SCI de gestion sous régime de l'impôt sur le revenu, éligible au déficit foncier

En SCI de gestion, on peut faire les apports suivants :

• Numéraire ou en somme d’argent,
• Nature ou à travers des biens immobiliers et des biens meubles,
• En industrie comme les brevets et autres.

Une fois la somme d’argent réuni et les apports en nature évalués, on pourra déposer le montant sur le compte en banque de la SCI pour constituer le capital social.

Immatriculer la société SCI sous régime de l'impôt sur le revenu, éligible au déficit foncier

Cette étape termine la phase de création de la SCI. Elle est à effectuer après avoir diffusé une annonce légale de création qui permet de faire connaitre aux tiers l’existence de la SCI dans le département.