Une SCI est une structure qui a pour but de
faire l’acquisition d’un patrimoine immobilier et d’en
assurer la gestion. Pour ce faire, l’optimisation de la gestion de ce patrimoine peut considérer le démembrement des biens immobiliers. Ce démembrement est surtout intéressant dans le cadre d’une gestion des biens immobiliers d’une SCI familiale. En effet, il permet de préparer la transmission de ces biens sans passer par la cession et le
rachat des parts de la SCI par un prêt bancaire. Dans cet article, on verra les spécificités du démembrement en SCI, ses avantages, mais aussi la fiscalité qui s’y applique.
Les bases à connaitre sur le démembrement de propriété en SCI
En quoi consiste le démembrement d’une propriété immobilière en SCI ?
D’après le Code civil dans son article 544, on parle de propriété pour le
droit d’un individu de bénéficier des choses « de la manière la plus absolue ». Cependant, ces choses ne doivent pas être utilisées de manière prohibitive et illégale. En d’autres termes, la propriété est le fait de disposer ou de posséder de tous les droits sur un logement, un local ou un autre bien immeuble. En outre, on parle de démembrement d’une propriété lorsque
ces droits subissent une division. Pour un bien immobilier, la division se fait en deux parties :
- La nue-propriété
- Et l’usufruit.
Nue-propriété et nu-propriétaire, de quoi s’agit-il ?
On parle de nue-propriété pour le droit d’un propriétaire comme la SCI de
disposer des murs d’un bien immeuble. Le droit se définit comme la possibilité de disposer du bien immobilier. Il s’agit aussi du droit de mettre en vente ou de céder le bien, ou bien d’en faire don à un bénéficiaire désigné. Ainsi, dans un acte de démembrement,
un nu-propriétaire va conserver les murs de la propriété. Il aura aussi le droit de récupérer entièrement la propriété (nue-propriété et usufruit), une fois que l’usufruit prend fin. Généralement,
cela se produit lorsque l’usufruitier décède.
Quid de l’usufruit et de l’usufruitier en démembrement en SCI ?
L’usufruit est défini dans les articles du Code civil (art. 578 et qui s’en suit). Il s’agit pour un usufruitier de bénéficier d’une propriété immobilière ou d’un bien immobilier. On appelle alors l’usufruitier, celui qui a
le droit de percevoir le fruit de la mise en location d’une propriété. Il s’agit des loyers en cas de démembrement. Mais l’usufruitier est aussi
la personne qui habite dans la résidence ou la propriété ou qui en fait usage. Les spécificités du démembrement de propriété en SCI
Intérêts et limites du démembrement en SCI
Le démembrement d’une propriété immobilière est une solution intéressante pour assurer la gestion d’un bien et d’un patrimoine immobilier. Mais c’est aussi un système avantageux qui
facilite la transmission du patrimoine immobilier d’une famille. Et ceci, à travers une SCI familiale. En effet, en SCI familiale, on peut transférer de manière progressive un bien immobilier à ses enfants ou héritiers. Les enfants deviendront alors propriétaires progressivement, tandis
que l’associé de la SCI sera l’usufruitier jusqu’à son décès. Cependant, concernant la
comptabilité SCI, mais aussi la fiscalité, des limites peuvent être soulevées. En effet, des questions peuvent se poser en rapport à la redistribution des revenus ainsi que la déclaration des plus-values. Il faut aussi considérer la valorisation des parts sociales après le démembrement de la propriété. Pour éviter les quiproquos en ce sens, il est recommandé de demander l’appui et l’accompagnement d’un expert. Il vous aidera à réaliser l’opération de démembrement de propriété en SCI à bon escient.
Les différents acteurs au sein d’une SCI en démembrement : quels sont leurs rôles ?
Lorsqu’on parle de démembrement en SCI, il s’agit du
démembrement des parts sociales de la propriété gérée par la société. Ainsi, en réalisant l’opération de démembrement, on aura une répartition et une distribution des rôles de chaque acteur, à savoir le nu-propriétaire et l’usufruitier. Ce qui va avoir des conséquences sur les droits, les obligations et le pouvoir de chacun dans la gestion de la SCI.
Démembrement des parts sociales dans une SCI : les rôles de l’usufruitier
Dans un démembrement de parts sociales sur la propriété gérée par une SCI, l’usufruitier a le droit de profiter de la société. En ce sens, il lui revient de
bénéficier de la perception des loyers et revenus issus de la location de la propriété démembrée. Par ailleurs, l’usufruitier a aussi le droit de
participer aux réunions visant à prendre des décisions majeures concernant la SCI et les propriétés qu’elle gère. Cela concerne par exemple les points qui suivent :
- Validation des comptes de la SCI,
- Partage des bénéfices et répartitions des dividendes,
- Entretien et maintenance à faire sur les propriétés immobilières gérées par la SCI.
Pour ce qui est de l’obligation de l’usufruitier, il devra assurer l’administration de la SCI. Et cela, en s’assurant que la valeur des biens immobiliers ne soit pas compromise dans le temps. L’usufruitier garantit également qu’aucun nu-propriétaire n’est laissé pour compte dans le démembrement et la gestion des biens démembrés. Et enfin, il faut noter qu’il est dans l’obligation de l’usufruitier de s’acquitter du paiement des éléments qui suivent :
- Frais liés à l’entretien de la propriété qui a subi le démembrement,
- Taxes courantes comme la taxe foncière.
Démembrement des parts sociales dans une SCI : droits et obligations du nu-propriétaire
Dans le démembrement de parts sociales d’une SCI, l’usufruitier a un
rôle de gestionnaire. Pour ce qui est du nu-propriétaire, il a un
rôle patrimonial. Ce qui veut dire que le nu-propriétaire n’a aucun droit de perception de revenus sur les biens en démembrement et gérés par la société. Cependant, il bénéficie de la valorisation des biens et de l’investissement qu’il pourra réaliser. Par ailleurs, au moment du décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire aura plein droit sur la propriété. Ce qui veut dire qu’il jouira entièrement des parts sociales qui lui reviennent au sein de la SCI. L’avantage dans ce cas, c’est
qu’il n’aura à payer ni les droits de succession ni d’autres frais supplémentaires.
Comment se répartissent les pouvoirs après le démembrement des parts sociales d’une SCI ?
D’une manière générale, les
droits concernant les revenus issus de l’exploitation de la propriété en SCI reviennent à l’usufruitier. Pour ce qui est du nu-propriétaire, il dispose
des droits relatifs à la gestion du bien et du capital. Néanmoins, ces points ne sont que des principes généraux. Il est possible que les statuts de la société prévoient d’autres dispositions. Par exemple, les associés peuvent prévoir dans les statuts, un partage des droits de gestion entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Cela concerne surtout les décisions majeures sur la propriété concernée. On peut aussi appliquer un droit de véto pour faire avancer les opérations et éviter les blocages. Autrement dit, le démembrement des parts sociales en SCI
favorise une meilleure gestion du patrimoine immobilier. En effet, ce système offre beaucoup de souplesses. Toutefois, il est toujours nécessaire pour les associés de respecter le cadrage imposé par les statuts de la SCI.
Le démembrement de parts sociales a-t-il un caractère illimité ?
En principe, le démembrement d’une propriété ou des parts sociales en SCI est limité dans le temps. Ainsi, il est possible que la gestion de l’usufruit temporaire de la propriété soit assurée par une société d’exploitation. Cette limitation dans le temps peut de ce fait,
être définie jusqu’à 30 ans maximum. Toutefois, cela n’est possible que si l’usufruitier est une personne morale. Cette démarche doit également être bien définie dans les statuts de la société. La société d’exploitation ici, est
une personne morale qui a des parts sociales minimes au sein de la SCI. Pour le cas d’une SCI familiale, là aussi, le démembrement de la propriété ou des parts sociales n’est pas illimité. En ce sens,
une fois que l’usufruitier associé de la SCI décède, le démembrement de parts sociales prend aussi fin. Le nu-propriétaire prendra en effet, pleine possession et la totalité des droits et obligations sur la propriété et les parts sociales.
Les avantages fiscaux offerts par le démembrement des parts sociales en SCI
Le démembrement de parts sociales en SCI est un excellent dispositif qui permet d’optimiser sa fiscalité. En effet, il permet de réaliser les opérations ci-après tout en bénéficiant d’avantages fiscaux non négligeables.
Avantages fiscaux dans la procédure de transmission du patrimoine immobilier géré par une SCI
L’un des plus grands avantages du démembrement de parts sociales d’une SCI, c’est l’avantage fiscal dont on bénéficie à la transmission de son patrimoine immobilier. En faisant gérer son patrimoine immobilier à une SCI familiale, un associé propriétaire a la possibilité de
faire don des parts sociales à ses héritiers. Le démembrement des parts sociales se fera alors progressivement
tous les 15 ans. Ce qui permet d’éviter le paiement des droits de succession et des droits de donation. Dans cette opération de démembrement progressif des parts sociales en SCI, l’associé pourra conserver les droits sur l’usufruit des biens donnés. Les héritiers deviendront quant eux, les nus-propriétaires. Ainsi, chaque associé de la SCI familiale a la possibilité de
transmettre jusqu’à 100k euros de ses parts sociales à chacun de ses enfants héritiers. Et cela, tous les 15 ans. Ensuite, en cas de décès de l’associé donateur et usufruitier,
l’héritier n’aura plus aucun impôt ou droits ou autres frais à payer.
Le démembrement des parts sociales en SCI pour optimiser son investissement et bénéficier de dispositifs de défiscalisation
Les associés d’une SCI peuvent aussi procéder au démembrement de leurs parts sociales dans le but d’investir et de bénéficier de système de défiscalisation. En effet, le but de la
création d’une SCI est non seulement de gérer un patrimoine immobilier existant. Elle permet aussi d’investir et d’acquérir d’autres biens immobiliers et de faciliter l’accès à des crédits à cette intention. Dans ce cas, une société commerciale peut être désignée pour la gestion de la société SCI. Elle se chargera ainsi de la gestion de la SCI sur le long terme. Par ailleurs, il faut savoir que l’usufruitier est un contribuable
soumis au régime de l’impôt sur les sociétés IS. En d’autres termes, les revenus générés par la SCI sont définis dans la catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Autrement dit, les principes de taxation sur les revenus fonciers ne s’appliquent pas. De ce fait, il est possible pour la SCI de considérer la
déduction des frais sur les achats immobiliers de sa base imposable. La déduction des frais de gestion ainsi que sur les amortissements sur la propriété peut aussi se faire. Ce qui va permettre à la SCI de bénéficier des avantages fiscaux y afférents sur l’impôt sur les sociétés. Mais elle en bénéficiera aussi dans le calcul de l’impôt sur le revenu, en cas de revente du bien. Au niveau de la société qui gère le patrimoine ou société d’exploitation, elle pourra bénéficier d’un
contrat de bail défini sur le long terme. Création d’une SCI : informations et précautions pour réussir le démembrement des parts sociales en SCI
Avant de se lancer dans le démembrement des parts sociales ou d’une propriété en SCI, il faut bien se préparer. Cela permet d’éviter certains pièges que les associés pourraient rencontrer dans la réalisation de la démarche.
Rédaction des statuts : un contenu clair et précis
Lors de la démarche de création de la SCI, les associés doivent rédiger les statuts de la société. Le contenu de ces statuts doit être bien clair. Pour le cas du démembrement des parts sociales, il est important de
bien définir l’objet social de la société pour bénéficier des avantages de ce système. Les associés doivent aussi bien
rédiger les mentions en cas de réversion d’usufruit. Il en sera de même concernant les clauses d’agrément.
Évaluation correcte de la valeur de la propriété immobilière
Vous devez également penser à une bonne évaluation et estimation du bien immobilier à démembrer. En effet, cette valeur doit considérer des paramètres fiscaux et économiques bien précis. Pour cela, il faudra calculer la valeur de la propriété en totalité avec la formule qui suit :
Valeur de la totalité de la propriété = valeur de l’usufruit + valeur de la nue-propriété Il sera également important de considérer une
décote qui peut aller jusqu’à 20 % en cas de détention par une société SCI. Par ailleurs, le gérant de la SCI devra veiller à ce qu’il n’y ait pas de surévaluation des actifs. Cela conduirait à un
acte illicite de gestion.
Abus de droit : comment l’éviter ?
Le démembrement de parts sociales en SCI peut également causer des cas d’abus de droit. Afin d’éviter ce désagrément, il faut bien faire attention à la procédure d’optimisation fiscale. Le but étant d’éviter les actes de mauvaise foi qui inciteraient l’associé à vouloir se soustraire à ses obligations fiscales. Ici aussi, il est important de bien rédiger les statuts de la société tout en se faisant accompagner par un expert juridique ou comptable.
