LMNP ou SCI : quel statut choisir pour investir en immobilier ?

Pour les propriétaires de biens immobiliers, investir dans le locatif est une excellente idée de placement. Pour ce faire, vous avez 2 grands choix pour faire fructifier votre investissement sur le marché : le LMNP ou la SCI. Le statut LMNP et l’activité en SCI ont chacun leurs avantages, comme la très célèbre investissement SCI airbnb par exemple. Mais il faut aussi connaitre les inconvénients qui peuvent être attribués au LMNP et la SCI. Avant d’investir et de faire fructifier votre placement dans l’immobilier locatif dans ce cas, voici que vous devez connaitre sur le statut LMNP et la SCI.

Ce qu’il faut savoir sur le régime LMNP ou location meublée non professionnelle

Une LMNP ou location meublée non professionnelle, c’est quoi ?

Lors de l’exercice 2025, le régime LMNP ou statut de loueur meublé non professionnel a attiré de nombreux investisseurs. C’est l’un des statuts les plus appréciés en France. En effet, le statut ou régime LMNP fait bénéficier de beaucoup d’avantages fiscaux. De plus, le principe de gestion en loueur meublé non professionnel LMNP est particulièrement souple. Si vous voulez vous lancer comme loueur meublé non professionnel LMNP, vous allez mettre en location un bien immeuble. Cependant, vous ne serez pas sous régime professionnel étant donné qu’il vous sera possible d’effectuer une activité professionnelle. En d’autres termes, le statut de LMNP ne constituera pas votre activité principale. Ainsi, pour pouvoir exercer avec le statut LMNP, il y a des conditions qu’il faudra respecter. Cela permet d’éviter le cas de dépôt de bilan avec des conséquences pour le gérant de SARL par exemple. Ainsi, pour devenir investisseur en location meublée non professionnelle LMNP, vous ne devez pas dépasser un chiffre d’affaires annuel de 30k euros. De plus, ce chiffre d’affaires ne doit pas faire plus de la moitié de la totalité des revenus que votre foyer dégage chaque année. En outre, comme il s’agit d’une activité génératrice de revenu, vous devez avoir un numéro siret. En d’autres termes, votre activité doit être légale, immatriculée et enregistrée.

Fonctionnement du statut LMNP

Au niveau de la déclaration fiscale des revenus générés par l’activité de location LMNP, vous pouvez vous enregistrer à l’un de ces deux régimes :

Le régime fiscal du micro-BIC ou bénéfices industriels et commerciaux

Il permet de bénéficier d’un abattement de la moitié des loyers perçus. Pour ce faire, vous aurez à faire la déclaration de la totalité de vos revenus locatifs au service des impôts de votre département. Par contre, il faut noter qu’il ne vous sera pas possible de déduire vos dépenses réelles en LMNP sous micro-BIC. Ce sera aussi le cas pour l’amortissement du logement exploité. De plus, l’enregistrement au micro-BIC est conditionné à une limitation du chiffre d’affaires maximal généré :

• Si la location meublée LMNP est de type chambre d’hôtes, activité locative de longue durée ou location meublée de tourisme classée, le chiffre d’affaires annuel ne doit pas excéder 77k euros. Dans ce cas, l’abattement forfaitaire octroyé par le service fiscal est de 50 %.
• Pour le cas d’une location meublée LMNP de tourisme non classée, le montant des recettes annuelles ne doit pas dépasser 15k euros. Dans ce cas, le taux d’abattement fiscal forfaitaire sera de 30 %.

Le régime de fiscalité réel simplifié en LMNP

Ce régime fiscal offre une possibilité de déduction des charges issues de la gestion et de l’entretien du bien immobilier mis en location. Cela concerne les différents frais en LMNP qui suivent :

• Entretien du bien immobilier,
• Frais retenus sur les contrats d’assurance,
• Frais de gestion du logement mis en location,
• Intérêts sur les crédits contractés,
• La cotisation foncière des entreprises,

Si vous voulez choisir le régime réel simplifié en LMNP, vous devez vous assurer que les dépenses et les amortissements sont supérieurs la déduction en micro-BIC. A noter également que vous aurez à vous acquitter de prélèvements sociaux. Le taux de ces prélèvements est de 17,2 % au maximum. Ils seront retenus sur la totalité de vos revenus imposables.

Attention à ces quelques points

En statut LMNP, vous devez faire attention à toujours avoir un œil sur le chiffre d’affaires réalisé par l’activité. En effet, si vous dépassez le seuil prévu pour la LMNP, vous serez automatiquement surclassé en LMP. Il s’agit du statut de loueur meublé professionnel. Cette transformation est conditionnée par les points qui suivent :

• Le chiffre d’affaires annuel issu de l’activité de location meublée non professionnelle LMNP fait plus de 23k euros.
• Ce chiffre d’affaires est supérieur à la somme totale des revenus enregistrés au sein du foyer fiscal (incluant les salaires).

Par ailleurs, en passant du statut LMNP au régime LMP, vous devez vous acquittez d’une cotisation sociale plus contraignante. En effet, le taux prévu peut aller jusqu’à 40 %. Vous devez également vous plier à des obligations comptables plus complexes et déclarer des impôts suivant des règles de fiscalité strictes. Outre ces points, il faudra également faire attention à respecter le contenu du décret du 31/07/2015. Ce décret met en avant les exigences en termes de mobiliers, d’appareillages et d’équipements qui doivent être fournis au locataire. En effet, si le contenu exigé par ce décret n’est pas respecté, les autorités compétentes peuvent reclasser votre statut de loueur. En ce sens, on considèrera l’activité comme une activité de location nue et vide ou non meublée. Pour terminer, sachez que la valeur de l’amortissement en LMNP sera réduite avec le temps. En d’autres termes, lorsque le bien est totalement déduit, on verra une augmentation de l’assiette d’imposition. En même temps, les avantages en termes de fiscalité diminueront. Afin de prévenir ce cas, il est important d’assurer un renouvellement permanent des meubles exploités pour la location en LMNP. On doit aussi procéder à des travaux d’entretien réguliers sur les biens immobiliers mis en location en LMNP.

Quid de la SCI ou société civile immobilière ?

La société civile immobilière ou SCI est une solution d’investissement qui est parfaite pour les groupes d’investisseurs. Dans ce cas, ces derniers vont investir dans des biens immobiliers dont ils vont assurer la gestion à travers la société SCI. En d’autres termes, on ne peut monter une SCI qu’avec au minimum 2 associés. A noter également que ces associés peuvent tout autant être des personnes physiques que morales. Pour ce qui est de la gestion quotidienne de la SCI, on peut nommer un associé au sein de la structure. Ce qui veut dire que le dirigeant gérant peut aussi être un particulier ou une personne morale. Il est également possible d’opter pour un tiers pour la gérance de la société SCI au quotidien. En outre, on ne peut devenir un associé d’une société civile immobilière SCI qu’en faisant un apport dans son capital social. Cet apport peut se faire en nature (bien meuble ou biens immobiliers), en numéraire (somme d’argent) ou en industrie (brevet, logiciel ou autres). En contrepartie, chaque associé aura des parts sociales dans la société SCI en fonction de ses apports dans le capital social. Il pourra aussi dégager des revenus à travers les bénéfices redistribués. Sachez également que le régime fiscal d’une SCI est défini dès sa phase de création. Ainsi, elle peut opter soit pour l’impôt sur le revenu IR ou l’impôt sur les sociétés IS.

Pour quel régime fiscal opté pour son SCI ?

Caractéristiques et avantages d’une SCI soumise au régime d’impôt sur le revenu IR

Ses caractéristiques

L’objectif premier d’une SCI sous régime de l’impôt sur le revenu ou IR est surtout de faire l’achat de biens immobiliers avec d’autres investisseurs. Ensuite, le bien sera géré par la SCI à l’IR qui engendrera des revenus grâce à sa mise en location. Autrement dit, la SCI à l’IR génère des revenus à travers les loyers perçus et issus de la location du bien immobilier dont elle assure la gestion. A noter que contrairement au statut LMNP, la SCI est plutôt recommandée pour la location nue ou location vide d’un logement.

Quelques points à retenir

Par ailleurs, on notera les points qui suivent :

• Les revenus locatifs générés par la SCI à l’IR sont imposables comme des revenus fonciers. Ce qui veut dire que les associés de la société doivent payer chacun leurs impôts. Et ceci, en fonction de la quote-part de chacun des associés dans le capital social de la SCI. Ensuite, ses revenus dans ses autres activités viendront s’ajouter aux recettes qu’il perçoit de la SCI. Ce qui permettra de définir son revenu global et ainsi, l’assiette imposable de l’associé et de son foyer fiscal. Par ailleurs, en fonction de la base imposable, on se réfèrera sur le barème de l’impôt sur le revenu.
• Il n’est pas possible d’amortir le logement géré par la SCI dans le temps. Par contre, pour une SCI à l’IR, on peut déduire les frais de gestion et d’entretien du bien immobilier de la base imposable.
• La déduction des déficits fonciers peut également se faire. Cependant le montant total de la déduction sur la base imposable ne doit pas dépasser les 10 700 euros par an. Ensuite, l’acquittement du déficit foncier de la SCI peut être étalé sur 10 ans.
• Avec une SCI soumise au régime de l’impôt sur le revenu IR, l’associé peut transmettre ses parts de manière progressive à ses enfants héritiers. Et ceci, sans avoir à céder le bien immobilier.

Quid de la SCI soumise au régime de l’impôt sur les sociétés ou IS ?

En investissant dans une SCI soumise au régime d’imposition des sociétés, vous avez la possibilité de mettre en location un bien non meublé. Autrement dit, vous mettrez en location un logement nu et vide. Les avantages dans ce cas, c’est qu’il vous sera possible de :

• Amortir la valeur du bien dans le temps et déduire cet amortissement de la base imposable de la société SCI. Ce qui vous permet de réduire le montant de l’impôt sur les sociétés à payer.
• S’acquitter d’un impôt dont le taux d’imposition peut être réduit. En effet, en IS, si les bénéfices engendrés par la mise en location ne dépassent pas 42500 euros, le taux sera de 15 %. Au-delà de 42 500 euros, les bénéfices de la SCI seront imposés à un taux de 25 %. Par ailleurs, concernant les revenus redistribués aux associés, ils seront imposables au flat tax avec un taux unique à 30 %.
• Si les associés souhaitent revendre leurs parts ou un bien immobilier géré par la SCI, on calculera la plus-value en se référant à la valeur comptable nette du bien. Ce qui veut dire qu’on considèrera le prix d’acquisition du bien ou de la part, sans le montant des amortissements. Ainsi, plus la valeur du bien et sa durée de détention sont élevées, plus le montant de la base imposable sera plus important. Ce qui est moins intéressant qu’en LMNP.

LMNP vs SCI, connaitre les avantages et les inconvénients avant de créer son entreprise

Avantages et inconvénients du statut de loueur meublé non professionnel LMNP

Si vous êtes un investisseur immobilier et que vous souhaitez alléger votre base imposable, le statut LMNP est intéressant. En effet, on peut amortir la valeur des meubles et des biens immobiliers avec le temps e LMNP. Ensuite, vous aurez la possibilité de déduire de votre base imposable. Cette déduction se fera sur les prélèvements sociaux. Par ailleurs, vous avez aussi la possibilité de collecter la TVA si vous avez réalisé un achat de bien neuf, qui sera ensuite mis en location meublée non professionnelle LMNP. Comme inconvénients, vous devez savoir qu’en LMNP, la gestion de l’activité de location au quotidien est complexe. En effet, si vous êtes en régime réel, vous devez tenir une comptabilité stricte. Il sera également nécessaire de respecter les normes concernant les besoins en mobilier et en équipements en LMNP. Et cela, pour assurer la sécurité et le confort du locataire. En ce sens, vous aurez également à vous assurer que le mobilier qui équipe le logement mis en location LMNP soit renouvelé régulièrement. Mais également, en statut LMNP, il est probable que le logement que vous mettez en location ne trouve pas de locataire. En effet, selon les études, contrairement à la location nue comme en SCI, on rencontre plus de vacances de location en LMNP ou location meublée. Et enfin, même si vous n’êtes pas un professionnel, vous devez inscrire votre activité et obtenir un numéro Siret. Ce qui va demander la réalisation des démarches nécessaires au niveau du guichet unique en ligne et du greffe du tribunal.

SCI, quels avantages et inconvénients ?

Concernant la SCI ou société civile immobilière, il faut noter que ce statut se démarque par la souplesse qu’il offre. En effet, dans la gestion patrimoniale, les associés peuvent définir les règles et principes de gestion de la SCI et du patrimoine immobilier sans trop de contrainte. De plus, vous aurez plus de sécurité et de sûreté lors de la transmission du patrimoine immobilier. Vous éviterez ainsi de passer par l’indivision et n’aurez pas de risque concernant la gestion de vos biens immobiliers par vos héritiers. Il ne sera pas possible de vendre le bien sans l’accord de tous les associés. Mais aussi, on peut procéder à la cession des parts sociales de manière progressive. En d’autres termes, en SCI, toutes les décisions seront prises à l’unanimité ou à la majorité des voix. Ce qui veut dire que toutes les décisions majeures seront validées par voting. Tout cela sera encadré à travers le contenu des statuts de la SCI, rédigés lors de la phase de création de ladite SCI. En d’autres termes, les associés de la SCI auront en permanence le contrôle de la SCI. Cela constitue un avantage majeur par rapport au statut LMNP qui est une structure en nom propre. Toutefois, durant la phase de création d’une SCI, vous devez vous plier à des formalités lourdes, contrairement au LMNP. Vous devez passer par le guichet unique en ligne et enregistrer votre activité en SCI au RCS. A noter également qu’en SCI, la responsabilité des associés est illimitée. De ce fait, en cas d’endettement de la SCI, les associés seront responsables à hauteur de leurs apports.