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Plus-values immobilières dans une SCI à l'IS : Comment ça marche ?


Plus-values immobilières dans une SCI à l'IS

Au sein d’une SCI ou société civile immobilière, ses associés peuvent être amenés à céder des biens immobiliers acquis. Dans ce cas-là, il est tout à fait possible de réaliser des plus-values. Cependant, leurs impositions dépendent entièrement du régime de fiscalité de la société SCI. Cet article vous expliquera comment fonctionnent les plus-values immobilières dans le cadre de l’impôt sur les sociétés.

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière au sein d’une SCI ? 

En principe, la plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du bien. Au sein d’une SCI, la plus-value intervient soit lors d’une cession, soit d’une cession de parts sociales. 

Lors de la cession des biens, la vente doit être approuvée par tous les associés au cours d'une assemblée générale, conformément aux statuts de la société. Un notaire est requis pour finaliser la transaction. Et si les statuts à la création de la SCI ne prévoient pas la vente de biens, ils peuvent être modifiés à cette fin.

La plus-value résultant de la vente d'un bien immobilier par une SCI à l'IS est soumise au régime des plus-values professionnelles. Ces dernières se définissent comme un bénéfice spécifique que l’on obtient grâce à une cession volontaire ou non de bien inscrit à l’actif de l’entreprise. 

Le montant de cette plus-value est calculé en soustrayant les amortissements effectués pendant l'exploitation du bien de son prix d'achat, puis en ajoutant le prix de vente. La différence est la base sur laquelle la SCI sera imposée. Il est important de noter que la SCI imposable à l'IS ne bénéficie d'aucun abattement pour la durée de détention.

Lors de la cession de parts sociales au sein d'une SCI, la procédure est encadrée par les articles 1861 à 1863 du Code civil. La cession nécessite généralement un avis favorable de tous les associés, sauf si les statuts de la société prévoient que la majorité des associés peut donner son accord.

Ainsi, l'impôt applicable à la cession de parts de SCI est l'impôt sur les valeurs immobilières. Pour calculer le montant de cet impôt, il convient de se référer à la valeur de la plus-value réalisée. De plus, il faut tenir compte de l’abattement qui varie en fonction de la durée de détention des parts, allant de 50 à 60 %.

Cependant, le traitement fiscal de ces sommes diffère selon que la SCI est soumise à l'IS ou non. Dans ce cas, les cessions de parts de particuliers sont soumises au régime des plus-values sur les valeurs immobilières.

Quels sont les biens immobiliers concernés par la plus-value en SCI ? 

L'imposition des plus-values immobilières concerne les biens autres que les résidences principales. Autrement dit, cela inclut, on peut considérer les : 
  • résidences secondaires  
  • biens locatifs  
  • logements vacants  
  • locaux commerciaux 
  • terrains  
  • parts de SCPI et celles détenues dans une SCI.
Depuis le 1er septembre 2014, les terrains à bâtir sont également soumis à cette imposition.

Calcul de la plus-value immobilière 

Pour calculer la plus-value immobilière, prenez l’exemple d’une maison dont le prix d’achat est de 200 000 € et son prix de vente après un an est de 250 000 €. On soustrait le prix d’achat et celui de vente : 250 000 € - 200 000 € = 50 000 €. La plus-value brute réalisée est donc de 50 000 €. Pour avoir la plus-value nette imposable, il convient de soustraire du prix de vente quelques éléments et en ajouter au prix d’achat. Ainsi, il faut tenir compte des :
  • commissions de vente 
  • frais de diagnostics 
  • et le cas échéant, de l’indemnité d’éviction versée au locataire pour le prix de vente.
 Quant au prix d’achat, il faut prendre en considération les : 
  • charges et indemnités versées au vendeur 
  • droits d’enregistrement  
  • frais de notaire  
  • dépenses liées aux travaux
  • frais de voirie.
Il est essentiel de noter que les frais que l’on doit soustraire au prix de vente ne peuvent être déduits que sur la présentation d’un justificatif. Il en est de même pour les éléments du prix d’achat. En l’absence d’un justificatif des frais d'acquisition ou de vos dépenses liées à vos travaux, il est possible d’appliquer un montant forfaitaire. Ainsi, vous pouvez le justifier en prenant les indices suivant :  
  • 7,5 % du prix d’achat pour les frais d’acquisition 
  • 15 % du prix d’achat pour les dépenses de travaux, seulement si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.

Les plus-values des SCI à l’IS

Dans une SCI imposable à l'IS, l'imposition de la plus-value est régie par le régime des plus-values professionnelles. Cette imposition se base sur la différence entre la valeur nette comptable du bien et son prix de cession. Il est essentiel de noter que la transformation d'une SCI soumise à l'IS en une SCI à l'IR n'est pas possible, mais l'inverse est autorisé.

Il faut aussi savoir que le choix de l'impôt sur les sociétés pour une SCI présente divers avantages. En premier lieu, la société a la possibilité d'amortir fiscalement les biens immobiliers. Cette option permet de déduire une dotation aux amortissements du résultat imposable chaque année, étalant ainsi l'impact fiscal sur la durée totale du plan d'amortissement.

Un autre avantage clé de l'impôt sur les sociétés est la déductibilité de toutes les charges liées à l'activité de la SCI. Sous ce régime, la société peut déduire un large éventail de dépenses, y compris les coûts des travaux de construction et d'agrandissement, qui sont amortissables. De plus, les frais associés à l'acquisition de biens immobiliers, tels que les frais de notaire et les droits d'enregistrement, sont également déductibles de la base imposable à l'IS. Si le gérant de la SCI est rémunéré, cette rémunération peut également être déduite du résultat imposable à l'IS.

Une SCI sous ce régime offre un avantage significatif en permettant aux associés de gérer leur revenu imposable de manière plus flexible. Les associés ne sont imposés que sur les dividendes qu'ils reçoivent. En l'absence de distribution de dividendes, il n'y a pas d'impôt à payer pour les associés. Cela offre une certaine souplesse dans la gestion de la fiscalité individuelle.

Différences entre l’IS et l’IR

Une SCI imposable à l’IR et une à l’IR diffère selon : 
  • les conditions d’imposition des bénéfices : dans une SCI soumise à l’IR, les bénéfices sont directement imposés aux associés. En IS, la société est redevable de l’impôt ; 
  • l’amortissement : l’option à l’IS peut réduire l’impôt sur les bénéfices grâce à la déduction de l’amortissement d’un bien. En IR, les impôts reviennent aux revenus fonciers des associés ; 
  • les frais d’acquisition : comme les frais d’acquisition d’une société civile à l’IR ne sont pas déductibles fiscalement, leur taux d’imposition risque d’être relativement élevé. À l’inverse de l'IS, on peut retrancher les frais sur le résultat, réduisant ainsi la charge fiscale ; 
  • les charges déductibles : l’IS est beaucoup plus flexible sur la déduction des charges que l’IR ; 
  • les cessions des parts : en IR, on parlera de plus-values immobilières, tandis qu’en IS, l’imposition dépend du statut de l’associé et de la durée de détention des parts liée à l’abattement ; 
  • les finances personnelles de chaque associé : l’option IR empiète généralement sur les finances personnelles des associés, alors que l’IS offre de nombreuses opportunités aux investisseurs en raison de son atout fiscal intéressant.

Calcul d’une plus-value à l’IS

Considérez le cas pratique suivant. Une SCI a acheté un bien immobilier pour 200 000 €. Après 10 ans, elle le vend pour 260 000 €. Le bien est amorti à hauteur de 10,000 € par an sur 20 ans. Après 10 ans, 100 000 € ont été amortis. Ce qui laisse une valeur nette comptable de 100 000 €. La plus-value totale est donc, de 160 000 €.

Cette plus-value est ajoutée au résultat comptable de la SCI à l'IS, qui est soumis à l'impôt sur les sociétés. Selon le Code général des Impôts, le résultat est imposé à 15 % jusqu'à 38 120 € et à 25 % au-delà.

Si la SCI à l'IS réalise 38 120 € de bénéfices, auxquels s'ajoutent les 160 000 € de plus-value, le résultat total atteint 198 120 €. L'impôt sur les sociétés total est alors de 45 718 € : 38 120 € x 15 % = 5 718 €, et 160 000 € x 25 % = 40 000 €.

Le bénéfice net après impôt est de 152 402 € (198 120 euros – 45 718 euros). Il est important de noter que la SCI à l'IS ne bénéficie pas des abattements pour la durée de détention, contrairement à la SCI à l'IR.

Les règles spécifiques aux plus-values dans une SCI soumise à l’IS

Dans une SCI imposable à l'IS, la notion de plus-value immobilière n'est pas applicable. Au lieu de cela, il y a une plus-value professionnelle qui suit des règles fiscales distinctes. Cette plus-value professionnelle est imposée à un taux de 25 % d'impôt sur les sociétés. Les exonérations et abattements associés aux plus-values immobilières dans une SCI à l'IR ne s'appliquent pas dans le cas d'une SCI à l'IS. Pour la cession de parts sociales de la SCI, le régime de taxation varie en fonction de l'associé cédant, qu'il soit une personne physique ou une personne morale.

L’imposition de la plus-value dans une SCI à l’IR

L'imposition de la plus-value dans une SCI à l'IR dépend de plusieurs facteurs, notamment le montant de la plus-value. Cette imposition est répartie entre tous les associés en fonction de leur part dans la SCI. Le taux d'imposition est de 19 %, auquel s'ajoutent des prélèvements sociaux de 17,2 %, totalisant ainsi plus de 36 % de prélèvements. De plus, si la plus-value dépasse 50 000 €, une surtaxe de 2 à 6 % peut s'appliquer.

Comment éviter la plus-value d’une SCI à l’IS ?

Pour éviter l'impôt sur la plus-value dans une SCI à l'IS, il existe quelques cas d'exonération. Néanmoins, ces avantages fiscaux sont uniquement applicables aux SCI à l'IR. Pour l’heure, il y a une exonération si :
  • prix de vente du bien est inférieur à 15 000 € ; 
  • le bien est occupé par l'un des associés en tant que résidence principale ; 
  • le bien est cédé à une entité gérant des logements sociaux ou pour un projet de remembrement urbain.

Les possibilités d’exonérations d’une SCI

L'exonération s'applique lorsque le logement est mis à la disposition d'un associé de la SCI à titre gratuit. Et cela, à condition qu'il l'occupe comme résidence principale. Dans ce cas, l'associé bénéficie d'une exonération d'impôt sur sa part de la plus-value immobilière de la SCI.

Il existe d'autres cas plus rares d'exonération, notamment lorsque la cession est effectuée au profit d'un organisme chargé du logement social ou d'une collectivité territoriale en vue de leur cession à un tel organisme. De plus, l'exonération peut s'appliquer lorsqu'il s'agit d'une opération d'expropriation ou de remembrement urbain ou rural.

En ce qui concerne l'exonération de la plus-value immobilière sur la cession d'une résidence secondaire, elle est possible, mais sous deux conditions. Tout d’abord, le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la vente. Ensuite, le prix de la vente doit être utilisé pour construire ou acheter une habitation principale dans un délai de 2 ans.

Il est essentiel de noter que ces exonérations ne sont disponibles que pour les SCI à l'IR. Dans une SCI à l'IS, la plus-value est imposée en se basant sur la valeur nette comptable. En conséquence, les associés d'une SCI à l'IS sont encouragés à conserver leur patrimoine aussi longtemps que possible et à minimiser les transactions pour réduire leur exposition fiscale.

Comment déclarer la plus-value immobilière de SCI ?

Le notaire responsable de la vente joue un rôle important concernant la déclaration de la plus-value d’une SCI même si elle se transforme en SARL familiale. En effet, il doit : 
  • calculer le montant de la plus-value et de sa base imposable 
  • préparer les documents pour sa déclaration 
  • soumettre la déclaration à l’administration fiscale.
Il doit également gérer le paiement de l'impôt. En parallèle, les associés sont tenus d'inclure la plus-value immobilière dans leur déclaration annuelle de revenus.
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