Rachat de parts de SCI et prêt bancaire : comment financer l’opération

Investir dans un bien immobilier reste une idée intéressante. En effet, la pierre est une valeur refuge et l’immobilier augmente de valeur avec le temps. Cependant, investir dans l’immobilier demeure difficile si on n’a pas les moyens nécessaires pour acquérir le bien. Et cela, parce que l’achat d’un bien immobilier demande la disponibilité d’un certain montant, généralement, une centaine de milliers d’euros. Heureusement, il est dorénavant possible de faire l’achat d’un bien immobilier à travers une SCI. Cette structure permet à ses associés de détenir des parts sociales dans une SCI qui gère un patrimoine immobilier. De plus, elle sécurise la procédure de succession SCI et permet de transmettre ses parts dans la SCI à ses héritiers, sans se ruiner. Si vous n’avez pas le capital nécessaire pour faire l’acquisition et gérer un bien immobilier dans ce cas, la SCI est une solution intéressante. Pour cela, vous pouvez racheter directement une SCI en souscrivant à un prêt bancaire.

Comment créer votre SCI ?

Une SCI est une société civile immobilière. Par définition, ce type de structure juridique permet d’assurer la gestion d’un patrimoine immobilier, mais dans un but civil. Ce qui veut dire qu’il s’agit d’une forme juridique de société qui ne peut pas réaliser d’activité commerciale. Si vous souhaitez créer votre propre SCI ou société civile immobilière dans ce cas, il faudra passer par les étapes qui suivent :

Opter pour le statut juridique idéal

Dans cette démarche, vous aurez à choisir le statut juridique de votre société qui sera une société civile immobilière ou SCI. Cependant, en fonction de la nature de votre activité, il faudra se positionner sur l’un des types de SCI qui suivent :

• SCI classique qui réalise surtout des activités de location et de gestion de biens immobiliers,
• SCI familiale qui est constituée par des associés issus d’une même famille afin de gérer et organiser le démembrement SCI des propriétés immobilières de la société.
• SCV ou SCI construction – vente qui est en charge de construire des biens immobiliers afin de les revendre,
• SCI d’attribution qui va construire des biens immobiliers pour ensuite, attribuer des lots,
• SCI de jouissance à temps partagé. Ce type de société gère l’usage d’un bien et le répartissant en fonction d’un planning défini à l’avance.
• SCA ou société civile agricole qui œuvre dans le secteur agricole.

Rédiger les statuts de la SCI

Cette étape est obligatoire dans la démarche de création d’une SCI. Ces statuts déterminent les règles et principes de gestion de la société. Mais on y retrouvera aussi ses règles de fonctionnement. En outre, on mentionnera dans ces statuts les éléments qui suivent :

• Le statut juridique de la société qui est donc une SCI,
• Les informations concernant l’identité de la société :
  • raison sociale,
  • montant du capital social,
  • adresse du siège social,
  • activité principale ou objet social de la société,
  • durée de vie de la SCI,
• Les apports réalisés par chacun des associés et leurs parts dans le capital social de la SCI,
• La nomination du gérant et son identité,
• Les principes de réunion de l’assemblée générale,
• La date de début et de fin de l’exercice fiscal,
• Le principe de dissolution de la société.
• Les clauses d’agrément comme la nécessité de valider par exemple, un cas de cession de parts sociale, au niveau de l’assemblée générale des associés.

Déposer le capital social sur le compte bancaire de la société

En tant que personne juridique et personne morale à part entière, une SCI doit posséder son propre compte bancaire. De ce fait, après avoir réuni tous les apports des associés, on déposera le montant réuni sur ce compte bancaire. Par contre, il faut noter que le capital social d’une SCI peut être constitué par un euro symbolique. Mais aussi, si un apport en nature dépasse la valeur de 30k euros, il sera nécessaire de faire appel à un commissaire aux apports. Cet expert se chargera d’estimer et d’évaluer la valeur réelle du bien apporté par l’associé.

Diffuser un avis légal de création

La diffusion d’une annonce légale est obligatoire afin de faire savoir aux tiers, la constitution de la SCI dans le département. Cet avis légal doit être inséré et publié par un support agréé qui est le journal d’annonce légale (JAL). Il est également utile pour pouvoir immatriculer la société. Pour ce faire, le JAL vous donnera en contrepartie de la diffusion, une attestation de parution.

Immatriculer la société SCI

L’étape de création se termine par la demande d’immatriculation auprès du greffe du tribunal. Cette démarche doit se faire en ligne, sur le guichet unique pour les formalités des entreprises. Sur ce site de l’INPI, le représentant légal qui est le gérant de la SCI, doit remplir un formulaire. Il devra également envoyer des documents spécifiques comme :

• Les statuts de la SCI,
• L’attestation de dépôt du capital social sur le compte bancaire de la société,
• L’attestation de diffusion de l’annonce légale de création de la SCI,
• Un justificatif de non-condamnation et de non-filiation pour le gérant de la société,
• La déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI.

Financement d’un rachat de parts sociales d’une SCI, quelles options ?

Vous souhaitez racheter les parts sociales d’une SCI ? Cette opération consiste à l’acquisition de tout ou partie des parts ou titres de participations détenues par une société civile immobilière. Ces parts sociales appartiennent aux associés de la SCI que ces derniers peuvent revendre. Cependant, ils doivent respecter les règles consignées dans les statuts de la société. En d’autres termes, en détenant des parts sociales d’une SCI, vous êtes aussi considérés comme un associé au sein de l’organisation. Ces associés peuvent par ailleurs, mettre en vente ou céder une partie ou la totalité des parts sociales qu’ils détiennent. Si vous voulez les racheter, vous aurez besoin de financer l’opération de rachat.

Racheter les parts sociales d’une SCI, en quoi consiste cette opération ?

Le rachat des parts sociales d’une SCI est une opération qui permet l’acquisition de la totalité ou d’une partie des parts sociales détenues par un associé ou de la SCI. Ce rachat est possible à la suite des cas suivants :

• Cession des parts sociales détenues par un associé et qui vont être rachetées par un autre associé de la SCI,
• Rachat des parts sociales d’un associé par un tiers externe à la société. Ce dernier va alors entrer au sein de la société et devenir associé de la SCI,
• La société SCI cède ses parts sociales. Un repreneur va alors réaliser le rachat de toutes les parts sociales de la société.

Ainsi, pour valider cette opération de rachat de parts sociales, il est nécessaire d’établir un acte de cession.

Rachat de parts sociales d’une SCI, comment réaliser le montage financier pour les acquérir ?

Pour racheter des parts sociales d’une SCI et financer l’opération, le racheteur a plusieurs solutions :

• Le rachat des parts sociales d’une SCI avec ses fonds propres,
• L’acquisition des parts sociales d’une SCI en souscrivant à un prêt bancaire. Ici aussi, plusieurs options de financements sont possibles :
  • Souscrire un crédit bancaire personnel,
  • Obtenir un prêt bancaire professionnel.

Souscrire un crédit bancaire personnel

Le crédit de trésorerie hypothécaire

Pour racheter les parts sociales d’une SCI, il vous est possible d’assurer son financement en contractant un crédit bancaire personnel. Pour cela, vous avez une première option qui est de financer le rachat en mobilisant votre patrimoine immobilier. Cette solution est surtout recommandée si vous n’avez pas les réserves nécessaires en fonds propres pour assurer le rachat des parts sociales. Pour ce faire, vous allez souscrire à un crédit de trésorerie hypothécaire. Il vous permet de solliciter l’appui de votre banque afin de disposer de la liquidité nécessaire pour assurer l’acquisition des parts sociales de la SCI. Pour le calcul du capital que vous pourrez obtenir, la banque calcule le montant pouvant être prêté à partir d’un ratio hypothécaire. En fonction du montant défini après expertise, il est possible d’obtenir jusqu’à 70 % du montant du bien hypothéqué comme capital.

Le rachat de crédit pour racheter les parts sociales d’une SCI

Cette solution cible surtout les personnes qui ont plusieurs crédits en cours. Ainsi, il est possible de se rapprocher d’une banque pour qu’elle rachète les crédits en cours et demander à obtenir un supplément de capital pour l’acquisition des parts sociales d’une SCI. Cette opération s’appelle rachat de crédit avec rajout de capital à la trésorerie.

Le crédit bancaire personnel

Le crédit ou prêt personnel est également une option de financement pour le rachat des parts sociales d’une SCI. En ce sens, si vous souscrivez à un crédit personnel non affecté, vous pouvez utiliser le capital obtenu comme bon vous semble. Il ne sera pas nécessaire dans ce cas, de justifier les dépenses réalisées à votre banque.

Contracter un crédit professionnel pour racheter les parts sociales d’une SCI

Cette solution est recommandée si la valeur des parts sociales de la SCI est importante. Elle permet de financer le rachat de parts sociales, mais il est nécessaire de bien définir ses capacités à rembourser le crédit. Cependant, vous devez bien vous préparer avant de pouvoir obtenir un prêt professionnel pour le financement du rachat de parts sociales. En effet, votre courtier en banque ou courtier en crédit immobilier va devoir analyser la santé financière de votre entreprise avant de donner son feu vert. Une contre-analyse sera également réalisée au niveau de votre établissement bancaire. Le même établissement bancaire fera aussi une analyse du montage du rachat de parts sociales. À noter que la banque peut vous demander un apport personnel avant de vous octroyer le capital demandé pour le rachat des parts sociales d’une SCI.

Démarche à connaitre dans le rachat de parts sociales d’une SCI

Dans la démarche de rachat de parts sociales d’une SCI, il faut d’abord connaitre qui est l’acheteur. En effet, l’acheteur peut être :

• Un autre associé de l’assemblée des associés de l’entreprise qui veut obtenir plus de parts et de dividendes,
• Une personne externe qui souhaite entrer au sein de l’assemblée des associés de la SCI.

Concernant le cédant, il peut s’agit d’un ou de plusieurs associés de l’entreprise qui souhaite sortir de la SCI. Un associé peut également vouloir faire entrer un nouvel associé et lui céder une partie de ses parts. Et enfin, il est possible que ce soit la SCI qui met en vente toutes les parts disponibles pour diverses raisons. Dans tous les cas, si les statuts le prévoient, la cession de parts sociales peut être précédée d’une validation par agrément de tous les associés. Il peut également être utile de passer devant un notaire pour valider l’acte de cession de parts sociales de la SCI.