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SCCV (SCI de Construction Vente) : Fonctionnement et différences avec la SCI classique


SCCV (SCI de Construction Vente)

La création d’une société civile immobilière offre bon nombre d’avantages quand il s’agit de gérer un patrimoine immobilier. Il existe différentes formes de SCI parmi lesquelles vous pourrez choisir selon vos besoins. Dans le cas où vous souhaiteriez construire un bien immobilier en vue d’une revente, la SCCV est une bonne option. La société civile de construction vente est une forme bien connue lorsqu’on parle de SCI. Elle est différente d’une SCI classique et possède quelques particularités qu’il est nécessaire de comprendre. Si vous pensez créer une SCCV, vous devez avant tout savoir comment elle fonctionne.

Qu’est-ce qu’une SCCV ?

Comme son nom l’indique, une société civile de construction-vente a pour objet social de construire puis revendre un bien immobilier. Ce bien immobilier peut être une maison d’habitation ou encore un immeuble à usage commercial. Dans ce cas, une SCCV peut exercer différentes activités après sa création :
  • Acheter un immeuble pour le raser et construire de nouveaux immeubles
  • Acheter un terrain pour y bâtir un ou plusieurs immeubles
  • Conclure un bail à construction
  • Vendre des patrimoines immobiliers construits
Dans ce cas, il faut savoir que la rénovation de biens immobiliers n’est pas considérée comme une activité exerçable par une SCCV. Par ailleurs, l’objet de ce type de société est bien clair. Aucun associé ne peut donc s’approprier le bien de quelques manières que ce soit.

Créer une SCCV : quelles sont les démarches à suivre ?

Tout d’abord, la création d’une SCI de construction vente nécessite au moins deux associés. Le processus de création est similaire à celui de la création d’une SCI familiale ou une SCI classique. Ce qui implique des étapes obligatoires :

Rédiger les statuts

Les associés fondateurs de la société assurent la rédaction des statuts en veillant à mentionner différentes informations essentielles telles que :
  • La dénomination de la SCCV
  • La forme sociale
  • Le capital social
  • L’adresse du siège social
  • L’identité des associés
  • La durée de constitution
  • L’objet social qui n’est autre que la construction de biens immobiliers en vue d’une revente
  • La nature ainsi que le montant des apports
  • La valeur nominale des parts sociales
Une fois que toutes ces informations sont mentionnées, chaque associé signe les statuts.

Déposer le capital social

La déposition du capital social consiste à le consigner auprès d’un dépositaire habilité. Il peut s’agir d’un notaire, d’une banque ou d’un avocat. En retour, les associés reçoivent une attestation de dépôt de capital social.

Publier un avis dans un journal d’annonces légales ou JAL

Il est également nécessaire de publier un avis de constitution dans un JAL. Une fois que c’est fait, le dossier de constitution doit contenir un justificatif de l’annonce ou de la demande d’annonce.

Faire une demande d’immatriculation au centre des formalités des entreprises ou CFE

Si vous avez mené à bien les premières étapes, vous pouvez finaliser la création de votre SCCV. Cela consiste à réunir toutes les pièces justificatives nécessaires et les déposer. Il convient de noter que cette dernière étape peut se faire via internet sur une plateforme juridique en ligne. Le dossier d’immatriculation inclut :
  • Une copie des statuts certifiés conformes
  • L’attestation de dépôt du capital social
  • L’attestation de publication dans un journal d’annonces légales
  • Une copie de la pièce d’identité du représentant de la SCCV ainsi qu’une déclaration de non-condamnation
  • Un chèque libellé à l’ordre éponyme pour payer les frais
Une fois la déposition faite, vous recevrez votre extrait K-bis dans les jours qui suivent. L’obtention de cet extrait vous fait savoir que votre SCCV a bien été créée.

Fonctionnement d’une SCCV : ce qu’il faut savoir

Le fonctionnement d’une SCI de construction vente est assez particulier. Entre la responsabilité des associés, la gestion de la société et la qualité de gérant, il vous faut tout comprendre.

La responsabilité des associés

Le patrimoine des associés bénéficie d’une protection, car la SCCV jouit d’une immatriculation au RCS. Pour rappel, le statut RCS permet à une société de se doter d’un patrimoine qui lui est propre. Cela implique qu’en cas de difficulté financière, les créanciers se tournent d’abord vers la société pour régler le problème. Si la société n’a pas été en mesure d’arranger les choses, les créanciers peuvent alors se retourner contre les associés.

Les créanciers ne peuvent saisir que les parts sociales. Par ailleurs, ils ne peuvent pas entreprendre une action contre l’ensemble des associés. En effet, ils doivent engager la responsabilité de chaque associé de façon indépendante.

La gestion de la SCCV

La SCCV est dirigée par un ou plusieurs gérants et les décisions sont généralement prises en assemblée. En principe, c’est le gérant qui convoque une assemblée en vue de débattre d’un sujet spécifique. Néanmoins, chaque associé a le droit de lui adresser une lettre recommandée pour qu’il convoque une assemblée générale.

Le gérant a pour obligation de présenter les comptes dans les six mois de la clôture de chaque exercice. Pour cela, la convocation est adressée au minimum quinze jours avant l’assemblée et doit se faire par lettre recommandée. Toutes les décisions prises auront pour effet la création de procès-verbaux qui comporteront la signature du gérant.

La qualité de gérant d’une SCCV

Le gérant peut être associé majoritaire. Dans ce cas, il se rapporte au régime général de sécurité sociale pour travailleurs non-salariés. Il n’a pas de charges sociales à payer et le montant qu’il perçoit est une avance sur les bénéfices. Dans le cas où le gérant n’est pas associé et touche une rémunération, il est alors perçu comme un salarié. Il est rattaché au régime général de la sécurité sociale et bénéficie des mêmes avantages sociaux que les salariés.

SCCV et fiscalité

Pour la fiscalité d’une SCI de construction vente, elle requiert une attention particulière. Cette forme juridique est dite transparente. Cela revient à dire que la SCCV n’est pas imposable à l’impôt sur les sociétés ou IS. De ce fait, une société civile de construction vente ne paie pas directement d’impôt. Si une SCI classique peut opter pour l’IS, une SCCV est directement soumise à l’IR ou impôt sur le revenu. Il n’y a donc pas de choix possible. Les associés personnes physiques sont rattachés à l’IR tandis que les associés personnes morales sont soumis à leur imposition classique. 

Par ailleurs, il est possible pour les associés de réduire l’impôt à payer en déduisant certaines charges lors du calcul des bénéfices. Chaque associé reçoit une part des bénéfices selon le pourcentage détenu par chacun dans le capital social. En conséquence, la somme à déclarer pour chaque associé se voit réduite.

Outre ces points, une SCI de construction vente est soumise à la TVA. Pour ce qui est de la construction, un taux de 20 % est appliqué aux différentes factures. Pour la vente, le taux est également de 20 % sous condition. En effet, la construction doit avoir été achevée moins de 5 ans avant la vente du bien immobilier. Autrement, la vente n’est pas soumise à la TVA.

Quelles différences entre SCI construction vente et SCI classique ?

Pour mener à bien un investissement immobilier, deux choix s’offrent à vous : la SCI classique et la SCCV. Choisir entre les deux n’est pas une décision à prendre au hasard. Ce sera en fonction de vos besoins et préférences.

La SCI classique

L’objet d’une SCI classique est de gérer un bien immobilier pour partager les bénéfices ainsi que les pertes engendrées. L’avantage principal de cette forme juridique est son mode de gestion simplifié. 

Opter pour une SCI classique permet d’éviter les problèmes liés à l’indivision. Effectivement, quand il s’agit de prendre des décisions concernant le bien, l’indivision pose souvent un gros problème dans la gestion. La SCI classique apporte une solution à cette problématique. Les différents propriétaires associés définissent les droits et devoirs de chacun dans les statuts en prévoyant toutes les situations possibles. Cela a été pensé dans le but de simplifier la gestion des patrimoines immobiliers. Sachez aussi qu’on peut parfaitement acheter un bien immobilier grâce à une SCI.

La SCI de construction vente

En ce qui concerne la SCCV, le but est de construire un bien immobilier qui sera destiné à la revente. Après chaque vente, chaque associé reçoit un pourcentage des bénéfices à hauteur de leur participation dans le capital social. Une SCCV est obligatoirement soumise à l’IR contrairement à une SCI classique qui a le choix entre l’IR et l’IS. Les associés de la société sont donc directement imposés sur leurs quotes-parts de bénéfices. Cette fiscalité peut représenter des atouts conséquents pour les associés. Ainsi, si vous voulez construire un immeuble pour en générer immédiatement un bénéfice à la revente, la SCCV est la solution.
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