SCI et Airbnb : règles, fiscalité et limites légales

Airbnb, c’est une plateforme en ligne de location meublée qui suscite l’engouement de nombreux propriétaires actuellement. En effet, cette plateforme permet à un particulier qui n’a pas le statut de professionnel, de mettre en location son logement. Dans ce cas, il lui est possible de louer une maison entière, un appartement ou même une simple chambre. La spécificité de Airbnb dans ce cas, c’est la mise en location du bien pour les particuliers. Et ceci, sur une très courte durée d’une journée ou pour plusieurs mois. Mais aussi, il peut être possible d’associer la location sur Airbnb avec une structure légale comme une SCI ou un statut LMNP. Pour le cas de la SCI et Airbnb, que faut-il savoir ? Avant de vous lancer, voici ce que vous devez connaitre.

SCI et Airbnb, ce qu’il faut savoir

Est-ce possible de louer en Airbnb avec une SCI ?

Principe de la location meublée Airbnb ?

Airbnb est un site international leader sur le marché qui permet de réserver des biens meublés en location, en ligne. Ce qui veut dire que cette plateforme aide les propriétaires loueurs à mettre en location une partie ou la totalité de leur logement. Et cela, à des voyageurs lambda, à des voyageurs d’affaires ou à des vacanciers. Le but étant de leur fournir la commodité nécessaire pour une location à courte durée. La plateforme a ainsi vu le jour en 2008. Depuis, Airbnb est la référence en la matière en termes de location meublée à courte durée. En effet, la plateforme a créé une petite révolution dans l’industrie de l’hébergement. Et ceci, parce qu’Airbnb propose sur le marché une solution alternative aux offres hôtelières classiques. En outre, sur la plateforme Airbnb, les propriétaires loueurs ont la possibilité de créer et de publier des annonces. Cela va leur permettre d’attirer des clients locataires qui souhaitent louer un logement entier ou en partie, sur une durée ne dépassant pas quelques mois. L’avantage c’est que les propriétaires loueurs ont la possibilité de définir eux-mêmes le tarif et le loyer de leur logement. Autrement dit, à travers la plateforme Airbnb, les hôtes peuvent mettre en location saisonnière leurs maisons ou appartements. Elle les met également en relation avec les voyageurs qui peuvent chercher, trouver et réserver facilement le logement qui leur plait, sans passer par les services hôteliers. L’avantage c’est qu’actuellement, les hébergements Airbnb sont présents dans de nombreuses villes de plusieurs pays dans le monde. Par ailleurs, étant donné que la plateforme Airbnb met en relation les loueurs et les voyageurs, on a une grande variété d’offres sur le site. On peut ainsi y trouver des maisons de haut standing à de simple chambre et studio pour étudiants. Le voyageur a de ce fait l’embarras du choix et une fourchette de tarif qui permettent de choisir selon ses envies et son budget.

Une SCI, c’est quoi ?

Une SCI est une société civile immobilière soumise à la taxe foncière SCI comme toutes les sociétés en France. Autrement dit, il s’agit d’une personne morale à part entière. Cependant, une SCI est une société civile qui n’a pas de vocation commerciale. Elle est donc, régie par le code civil et non par le code de commerce. Concernant son activité, une SCI se charge de gérer un patrimoine immobilier. Par ailleurs, les associés d’une SCI montent généralement ce type de structure afin de mettre en location le bien immobilier. Ce qui va leur permettre de bénéficier d’un revenu stable et de faire tourner l’activité de la société. En effet, la mise en location du bien est permise en SCI, mais aussi l’acquisition. Cependant, elle ne peut pas acheter un bien immobilier pour le revendre, qui est une opération purement commerciale. En outre, pour la création d’une SCI, on doit avoir tout au moins 2 associés. Il n’est pas possible de créer une SCI à associé unique. Ensuite, concernant le capital social, un euro suffit pour la création de la société. Toutefois, les associés doivent faire des apports en nature, en somme d’argent ou en industrie pour pouvoir intégrer la société. Ils recevront ensuite des parts sociales dans la SCI et obtiendront les avantages associés à ce statut. Pour ce qui est de la gestion de la SCI, un gérant est nommé par les associés et mentionné dans les statuts de la société. Il va assurer la gestion quotidienne de la SCI. Pour les décisions importantes, elles seront prises lors des assemblées générales des associés.

Compatibilité entre l’activité Airbnb et le statut SCI

La SCI a pour principale activité, la gestion de bien immobilier. Pour cela, la plupart des SCI sur le marché se lancent dans la location des logements qu’elles gèrent. En ce sens, les associés vont acquérir des biens immobiliers à travers la société et les mettre en location. Dans ce cas, il est possible pour la SCI d’acheter et de gérer des maisons, des appartements, des locaux professionnels ou même des châteaux, etc. En d’autres termes, il est parfaitement possible de louer en Airbnb à travers une SCI. En effet, même si Airbnb est une firme américaine, de nombreux loueurs sur la plateforme passent par la SCI pour proposer des maisons à louer.  Cependant, pour une SCI qui met en location en Airbnb, la durée maximale de la location ne doit pas dépasser 3 mois. En ce sens, si la SCI réalise une activité de location saisonnière, la durée du contrat de bail qu’elle diffuse est restreinte à la location courte durée. De ce fait, elle doit respecter les exigences du législateur imposant un délai de location maximale de 90 jours ou 3 mois. Et cela, pour un même locataire. À savoir également que cette durée ne peut pas être renouvelée. Par ailleurs, il faut noter que la SCI est une société qui est régie par le Code civil. L’activité de location sur Airbnb quant à elle, nécessite la réalisation d’opérations commerciales. Ce qui veut dire qu’en se lançant dans la location Airbnb, la SCI devra se plier à des exigences fiscales différentes de la SCI classique.

Démarche pour faire de la location meublée sur Airbnb avec le statut SCI

Les bases à connaitre

Pour une société civile immobilière SCI qui souhaite passer par Airbnb pour louer ses biens, il est important de prévoir cette activité dans les statuts. Ce qui veut dire que l’activité doit être validée pas tous les associés de la société. Par ailleurs, le gérant qui gère la SCI doit aussi penser à enregistrer la société comme hôte sur la plateforme. Ce qui veut dire que pour les locataires qui souhaitent louer le logement, son hôte ne sera pas un particulier comme à l’accoutumée. Comme le logement est géré par la SCI, elle sera son hôte. Ainsi, pour l’inscription de la SCI comme hôte, le gérant s’occupe du remplissage du formulaire dédié à cet effet, directement sur la plateforme. Dans ce formulaire, on demandera notamment, les informations concernant l’identité de la SCI en tant que personne morale :

• Siège social,
• Raison sociale,
• Numéro siret,
• Etc.

Comment créer une SCI pour louer en meublée sur la plateforme Airbnb ?

Avant de se lancer dans la location de votre bien meublé sur Airbnb, il est important de connaitre les démarches demandées pour créer une SCI. Cela passe par les étapes qui suivent :

Rédiger les statuts de la société SCI

Avant de vous inscrire sur la plateforme Airbnb pour votre activité de location meublée courte durée, cette étape est cruciale. En effet, en plus d’être obligatoire, la rédaction des statuts de la société permet de définir les règles et principes de gestion de la SCI. Mais on pourra aussi déterminer les informations sur l’identité de la société dans ces statuts. De ce fait et dans un premier temps, on retrouvera les informations qui suivent dans ces statuts :

• Le statut juridique de la société. Ici, on mentionnera SCI. Cependant, vous devez spécifier s’il s’agit d’une SCI professionnelle, SCI familiale ou un autre type de SCI. Il en existe plusieurs formes sur le marché.
• La raison sociale de la SCI, c’est-à-dire son nom ou sa dénomination sociale.
• Le type d’apport effectué par chacun des associés et le montant du capital social réuni.
• Le domicile de son siège social.
• L’activité principale de la société, c’est-à-dire son objet social. Il faudra dans ce cas, préciser dans les statuts que la SCI va réaliser une activité de location saisonnière et de courte durée. Et ceci, en se positionnant dans la location meublée.
• La date de fin d’exercice fiscal.
• Le principe de prise de décision collective.
• Les règles de cessation d’activité et de dissolution de la société.
• Le régime d’imposition En ce sens, la SCI peut opter pour le régime de l’impôt sur le revenu IR ou l’impôt sur les sociétés IS.

Ces statuts sont rédigés en assemblée générale des associés. Ainsi, une fois que les statuts sont rédigés, les associés devront les signer et les dater.

Déposer le capital social sur le compte professionnel de la SCI

On ne peut devenir associé d’une SCI qu’en faisant un apport dans le capital social de cette dernière. Pour cela, l’associé peut injecter des apports en nature. Il s’agit de biens meubles ou immeubles. Il lui est aussi possible de faire des apports en numéraire qui sont des sommes d’argent. Et enfin, on peut injecter dans le capital social de la société, des apports en industrie. Il peut s’agir de brevets, logiciels, titres et autres.

Diffuser une annonce légale pour faire connaitre la création de la société

L’annonce légale de création de la SCI est également obligatoire. Elle va servir de première publicité pour faire connaitre votre société. Ce qui peut être une aubaine pour votre future activité de location meublée en passant par Airbnb. Cette publicité doit ainsi, être publiée uniquement dans un journal d’annonce légale, dans le département où se situe le siège social de votre SCI. Autrement dit, ce sera l’adresse que vous allez mettre dans le formulaire d’enregistrement sur Airbnb. Pour le contenu de cette annonce légale de création de la SCI, il est impératif de mentionner les informations qui suivent :

• Raison sociale ou nom de la société,
• Sa forme juridique,
• Son activité principale qui est donc la location meublée,
• La date de lancement de l’activité,
• Montant du capital social,
• Nom du représentant légal qui est donc le gérant de la SCI.

La diffusion de cette annonce légale vous permet ainsi d’obtenir une attestation de parution. Elle sera utile pour valider la demande d’immatriculation de la société.

Faire la demande d’immatriculation de la société

La demande d’immatriculation pour la SCI doit être envoyée au greffe du tribunal. Cependant, vous devez passer par le guichet unique en ligne de l’INPI. En effet, toutes les démarches de demande et d’enregistrement au RCS se passent en ligne dorénavant. Pour cela, il vous faudra remplir un formulaire en ligne et envoyer les documents qui suivent :

• Copie originale des statuts de la société qui doit être datée et signée,
• Justificatif de dépôt du capital social sur le compte professionnel de la SCI,
• Preuve de parution de l’annonce légale dans un JAL ou journal d’annonces légales,
• Justificatif d’identité du gérant de la SCI,
• Attestation de non-condamnation pour le gérant,
• Preuve d’occupation du local pour le siège social,
• Une déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI.

Par ailleurs, cette démarche n’est pas gratuite. Il est nécessaire que vous fassiez parvenir un chèque au greffier du tribunal à titre de paiement des frais pour la réalisation de l’opération d’immatriculation. À savoir également que votre SCI doit être immatriculée et avoir un numéro Siret. Et cela, afin d’assurer l’activité de location meublée sur Airbnb.

La SCI et l’activité de location meublée sur Airbnb sont imposables à quel impôt ?

Une SCI classique est par défaut imposable à l’impôt sur le revenu. Cependant, pour l’activité de la SCI en location meublée sur la plateforme Airbnb, le principe d’imposition n’est pas le même.

Le principe d’imposition d’une SCI en location meublée sur Airbnb

Principe de base concernant l’imposition de la SCI

En règle générale, une SCI est imposable à l’impôt sur le revenu. Il s’agit d’un impôt qui est payé directement par les associés de la société. En d’autres termes, la gestion des biens immobiliers par la SCI classique permet de percevoir des loyers. À la fin de chaque exercice fiscal, la société peut ainsi dégager des bénéfices dans le cadre de son activité de location. Avec ces bénéfices, il y aura aussi des dividendes qui vont être redistribués aux associés. Chacun va alors recevoir des parts correspondant à celles qu’il a injectées dans le capital social de la SCI. Ce sont les revenus que l’associé va percevoir au niveau de la société. Ces revenus seront imposables au régime d’imposition sur les revenus. Ce sont donc, les associés eux-mêmes qui vont s’acquitter de leurs impôts en fonction des revenus qu’ils perçoivent. C’est ce qu’on appelle imposition transparente et directe. Pour ce faire, l’associé personne physique va déclarer les revenus qu’il a perçus au niveau de la SCI. Ces revenus seront visibles dans sa feuille de déclaration annuelle. Pour ce qui est de l’associé qui est une personne morale, les revenus perçus devront être intégrés dans la déclaration de résultat. Cependant, il faut savoir qu’il est aussi possible pour une SCI en Airbnb de choisir le régime d’imposition sur les sociétés ou IS

Le principe d’imposition pour une SCI en Airbnb

Le régime de l’impôt sur les sociétés est applicable dès lors que la SCI opte pour la location meublée en Airbnb. En effet, son objet social ou activité principale ne sera plus régi par le cadre civil. Elle réalisera une activité de location meublée encadrée par le code de commerce. Ce qui veut dire que la SCI en Airbnb réalisera des activités commerciales et sera donc, assujettie au régime de l’impôt sur les sociétés. À noter qu’il n’y aura aucune demande à faire pour intégrer ce régime à l’IS. Lorsque la société se positionne dans l’activité de location meublée en Airbnb, l’imposition à l’IS se fait automatiquement. Cette imposition à l’IS implique également des obligations spécifiques dans la gestion de la SCI. En effet, la société doit tenir une comptabilité stricte et complexe. Elle doit notamment respecter et disposer d’un plan comptable pour SCI. On notera également que la SCI en Airbnb qui réalise une activité de location meublée est soumise au régime des plus-values immobilières professionnelles.

Comment optimiser sa fiscalité en cas de location meublée Airbnb en SCI ?

Si vous décidez de positionner votre SCI à la location meublée sur Airbnb, vous serez logiquement soumis au régime IS ou impôt sur les sociétés. Cependant, il est possible de demander une imposition au régime IR si les situations qui suivent surviennent :

• Les revenus générés par la location meublée en Airbnb ne dépassent pas 10 % des recettes totales accumulées par la SCI en un an.
• La location meublée n’est pas l’activité principale de la SCI. Ce qui veut dire que l’activité sur Airbnb est une location meublée de courte durée. Cependant, la SCI ne positionne pas les biens qu’elle gère dans cette activité tous les ans. Le contrat de location établie n’est donc pas saisonnier et le logement ne constitue pas de résidence principale ou secondaire pour le locataire.