Accueil > Création d'entreprise et d'associations > Blog > SCI familiale : Avantages, inconvénients et modalités de création

SCI familiale : Avantages, inconvénients et modalités de création


SCI familiale : Avantages, inconvénients

Il est essentiel d’avoir la bonne structure légale pour votre entreprise familiale afin de protéger votre patrimoine. C’est pourquoi créer une SCI familiale est une option intéressante pour gérer votre business. En effet, elle offre une multitude d’avantages, principalement en rassemblant les membres de la famille autour d’un projet. Cette forme légale permet à ses membres d’acquérir conjointement un bien immobilier et de collaborer à sa gestion. En outre, elle simplifie considérablement le processus d’émission successorale, tout en réduisant les coûts associés. Dans ce contexte, cet article détaillera les avantages, les inconvénients et les étapes de création d’une SCI familiale.

Que savoir sur SCI familiale ?

Définition de la SCI familiale

La SCI familiale ou « Société Civile Immobilière familiale » est une forme juridique spécifique constituée par les membres d’une même famille. En outre, la création de cette société est motivée par la gestion aisée des biens familiaux, en particulier pour éviter les conflits au sein de la famille. La désignation d’un ou de plusieurs gérants chargés de la gestion quotidienne du bien permet d’éviter les disputes fréquentes entre les associés lors d’héritages partagés entre plusieurs enfants. 

Fonctionnement de la SCI de famille

La SCI familiale doit être établie sur la base de statuts constitutifs spécifiques, rédigés par un notaire ou par acte sous seing privé. Ces statuts sont essentiels, car ils définissent les détails cruciaux de la société. Ce document désigne également les gérants, précise les pouvoirs de chaque associé tout en  déterminant les majorités requises pour prendre des décisions au sein de la société. Ces clauses statutaires sont fondamentales pour établir les règles de fonctionnement de la SCI familiale ainsi que  la création de la société qui est publiée dans un journal d’annonces légales.

Lors de la création d’une SCI en ligne, chaque associé reçoit des parts sociales proportionnelles à la valeur de son apport initial à la société. Au sein de l’entreprise, la responsabilité des associés est illimitée. Ils peuvent donc être tenus responsables de l’ensemble des dettes de la société, même si leur apport initial était minime. En cas de besoin, les associés pourraient être contraints de régler ces dettes avec leur propre patrimoine. Par conséquent, il importe de bien gérer la société pour éviter des passifs excessifs.

Pour ce qui est de l’objet social d’une SCI familiale, il est déterminé librement par les associés, mais doit obligatoirement revêtir un caractère civil. En général, il met en valeur la gestion en commun d’un patrimoine immobilier détenu par les associés. Dans certains cas, il consigne la mise en location des biens détenus par les membres de la famille pour générer des revenus locatifs.

Concernant les droits des associés, ils peuvent participer aux décisions majeures de la société, en votant lors des assemblées générales en proportion de leur part dans le capital. Ils peuvent demander des documents relatifs à la société et céder des parts sociales. En revanche, ils doivent respecter une procédure d’autorisation, conformément à une clause d’agrément inscrite dans les statuts, le cas échéant. 

Les avantages et inconvénients de la société civile immobilière 

La SCI familiale simplifie considérablement le transfert du patrimoine grâce aux avantages fiscaux qu’elle propose. Ces prérogatives permettent aux parents de transférer une partie de leurs parts sociales à leurs enfants tout en bénéficiant d’abattements sur les droits de don en lignée directe. En d’autres termes, un enfant peut recevoir jusqu’à 100 000 € tous les 15 ans sans payer de droits de donation. De plus, cette structure offre la possibilité d’effectuer un don de pièces avec des réserves d’usufruit. 

Cette option permet au donateur de conserver l’usage du bien immobilier tout en cédant la nue-propriété des parts. De ce fait, elle génère des droits de mutation uniquement sur la nue-propriété, sans frais de succession supplémentaires pour les héritiers après le décès du donateur. Cependant, ce démembrement doit être prévu dans les statuts de la SCI familiale

La conservation de votre patrimoine familial est garantie grâce à la SCI familiale. Elle évite sa division en cas de désaccord entre les associés ou de décès, en empêchant la création d’une indivision prolongée au-delà de 5 ans. Cette structure offre ainsi la garantie de préservation au sein de la famille.

Un avantage majeur de la SCI familiale est la gestion déléguée du patrimoine par un ou plusieurs gérants désignés dans les statuts. Cela épargne du temps aux associés et leur permet de choisir des personnes responsables de la gestion. 

Les avantages fiscaux 

La fiscalité de la SCI familiale présente des avantages pour les associés, avec une imposition généralement à l’impôt sur le revenu (IR) pour les particuliers. Néanmoins, certaines activités à caractère commerciales sont soumises à l’impôt sur les sociétés (IS).

D’une part, l’accès aux dispositifs fiscaux comme le Pinel et des avantages en cas de cession de biens sont intéressants. D’autre part, les abattements sur les plus-values et une gestion simplifiée de la succession séduisent de nombreux investisseurs. Le non-assujettissement à la TVA de la SCI familiale représente un avantage notable, sauf dans des cas spécifiques. 

Les inconvénients de la SCI familiale

Bien que la SCI offre de nombreux avantages, elle présente également des inconvénients à prendre en compte. Elle engendre des frais de création et ne permet pas l’exercice d’activités commerciales comme l’achat et la revente fréquente de biens immo. De plus, l’administration fiscale surveille de près ces sociétés pour éviter les dons déguisés. Ainsi, la conformité aux formalités administratives est essentielle. 

Enfin, pour les résidences principales acquises par le biais de la société, elles ne bénéficient pas de la protection du logement familial prévue par le Code civil. Au sein d’une SCI familiale, la tenue d’une comptabilité régulière est obligatoire, ce qui peut représenter un frein. 

SCI familiale : les modalités de création

Pour créer une SCI familiale, certaines conditions doivent être remplies. Tout d’abord, la création exige au minimum la participation de deux personnes, et il n’y a aucune exigence de nationalité à respecter. De plus, la durée de vie de la société ne peut pas excéder 99 ans, et tous les associés doivent avoir un lien de parenté explicite. En outre, la loi ne fixe pas de capital social minimal. Ce qui simplifie la mise en place de la SCI. Sur le plan des formalités, il est essentiel de rédiger les statuts sous forme écrite.

Ensuite, l’enregistrement des statuts, la publication d’une annonce légale et le respect des formalités auprès du Centre de Formalités des Entreprises sont obligatoires. Pour immatriculer une SCI, vous devez soumettre au greffe du tribunal de commerce plusieurs documents essentiels, notamment :
  • les statuts originaux signés et datés 
  • une attestation de publication dans un journal d’annonces légales
  • une déclaration de non-condamnation et de filiation du gérant 
  • une copie de la carte d’identité du gérant 
  • la déclaration des bénéficiaires effectifs 
  • un justificatif d’occupation du local utilisé comme siège social.

Les parts dans le capital social

Pour injecter les participations dans le capital social de la société, les associés doivent transférer des biens ou de l’argent à la SCI en échange de parts sociales. Ils peuvent apporter des parts en numéraire ou des parts en nature. Cela permet à la SCI de disposer d’un patrimoine propre. Il est important de noter que le capital social d’une SCI familiale est flexible, même symbolique (1 €), et se divise en parts sociales.

La rédaction des statuts constitutifs 

Pour rédiger les statuts d’une SCI familiale, il est essentiel d’attribuer des caractéristiques spécifiques à cette personne morale, y compris :
  • la dénomination sociale 
  • le siège social 
  • le nom d’objet social
  • la durée de vie de l’entreprise 
  • le capital social constitué de parts en argent et/ou en nature.
Toutefois, si des biens immo sont apportés, l’intervention d’un notaire est obligatoire. En ce qui concerne le siège social, il peut être établi au domicile du représentant légal, et la dénomination sociale est libre, sauf si déjà utilisée ou protégée.

Tous ces éléments doivent obligatoirement figurer dans les statuts de la SCI familiale. Ils doivent également préciser les modalités de consultation des associés, les majorités requises pour les prises de décisions, ainsi que les règles relatives à la cession des parts. En somme, il faut constituer un document assez complet. On peut utiliser un modèle personnalisable avec un service juridique ou en confiant cette tâche à un professionnel du droit ou de la comptabilité.

La nomination du représentant légal ou gérant de la SCI familiale

Pour nommer le représentant légal de la SCI familiale, on peut désigner un ou plusieurs gérants. Cette nomination se fait dans les statuts constitutifs de la société ou par le biais d’un acte distinct. Dans ce cas, la rédaction d’un procès-verbal d’assemblée générale est nécessaire.

Le gérant de la SCI familiale ne doit pas avoir fait l’objet de condamnations. Ses pouvoirs sont limités par l’objet social de la société et les statuts peuvent renforcer ces limites en définissant davantage ses fonctions. Ils peuvent même inclure une clause d’autorisation, obligeant ce dernier à obtenir l’approbation des associés avant de réaliser certaines opérations spécifiques. Enfin, les statuts ou l’acte distinct de nomination peuvent également lui prévoir une rémunération.

La publication de l’avis de constitution

Lors de la création d’une SCI familiale, il est essentiel de respecter une obligation d’information envers toutes les parties potentiellement concernées. Cela se fait en publiant un avis de constitution dans le journal d’annonces légales (JAL), qui doit couvrir le département où se situe le siège social de la société.

Ce message légal de constitution doit contenir les informations suivantes : 
  • la dénomination de la société 
  • le siège 
  • l’objet  
  • le capital  
  • les parts sociales  
  • l’identification de la gérance  
  • les règles régissant la cession des parts sociales.
Vous pouvez personnaliser un modèle d’annonce légale trouvé sur le web et l’envoyer au JAL ou utiliser un service qui générera automatiquement l’annonce. Il est également possible de faire appel à un expert-comptable ou un avocat qui gérera cette étape pour vous.

Le formulaire de déclaration de constitution de la SCI familiale

Lorsque vous souhaitez immatriculer une SCI familiale, il est nécessaire de remplir un formulaire de déclaration de constitution de société civile appelé M0 SC (cerfa 13958). Ce formulaire comprend quatre pages, mais le remplissage se limite aux deux premières pages. En effet, les informations que vous saisissez sont automatiquement reportées sur les pages suivantes.

Le M0 SC requiert des informations principalement tirées des statuts de la SCI familiale. Vous devrez y indiquer toutes les caractéristiques de la société ainsi que l’identité des associés responsables indéfiniment. De plus, vous devrez déclarer la date de début d’activité.

Un élément important à noter est la présence d’un intercalaire M’BE, qui concerne la déclaration des bénéficiaires effectifs (RBE). Depuis 2017, les sociétés civiles sont tenues de déclarer l’identité des associés détenant plus de 25 % du capital social et/ou des droits de vote. Si aucun bénéficiaire effectif n’est identifiable, le gérant de la société doit être déclaré.

Pour remplir le formulaire M0 d’une SCI familiale, vous pouvez le télécharger et le compléter vous-même en suivant les conseils. Avoir recours à un service sur internet qui le remplira automatiquement est une option envisageable ou laissez un professionnel gérer le processus de remplissage pour vous.

Le dépôt de la demande d’immatriculation de la société immobilière

Pour que la SCI familiale existe juridiquement, elle doit être enregistrée au registre du commerce et des sociétés (RCS). Ce qui nécessite la soumission d’un dossier d’immatriculation au RCS. Ce dossier doit inclure : 
  • exemplaire original des statuts signés  
  • une copie certifiée conforme de l’acte de nomination du gérant  
  • le formulaire M0 SC daté et signé  
  • une attestation de la publication de l’annonce légale de constitution 
  • une déclaration de non-condamnation et de filiation du gérant  
  • des copies de justificatifs d’identité de chaque associé et du gérant 
  • un justificatif d’occupation du siège social.
De plus, des frais de greffe d’environ 70 € pour l’immatriculation et 25 € pour la déclaration des bénéficiaires effectifs doivent être inclus. Le greffe examine le dossier et, s’il est complet, procède à l’immatriculation de la SCI familiale, qui reçoit alors son extrait Kbis.

Les coûts commencent à environ 250 € et peuvent atteindre les 500 € en cas d’utilisation d’un service sur le web. Dans le cas où vous faites appel à un professionnel, le tarif peut s’élever à plus de 1 000 €.

Importance de la SCI familiale

Une SCI familiale a plusieurs fonctions essentielles. Elle peut gérer le patrimoine immobilier d’une famille en indivision pour éviter des contraintes administratives et faciliter le transfert. Elle s’occupe des actes d’administration, des ventes de biens indivis pour régler les charges, des renouvellements de baux (sauf pour des biens spécifiques). Cette société permet également d’optimiser le patrimoine familial en simplifiant l’émission aux héritiers tout en réduisant les droits de mutation. De plus, elle évite la qualification de bailleur professionnel pour les biens locatifs, réduisant la durée des baux. 

D’autres points à connaître sur la SCI familiale

SCI et SCI familiale : différences 

La différence principale entre une SCI classique et une SCI familiale réside dans le choix du régime fiscal. Bien qu’elles permettent la gestion commune de biens immo, la SCI familiale est constituée par des membres d’une même famille, a une durée de 99 ans et vise principalement à réduire les droits de succession. Elle permet également le démembrement de propriété, séparant la nue-propriété de l’usufruit. En revanche, la SCI classique offre plus de flexibilité, avec différentes formes possibles, telles que location, attribution ou construction-vente.

SCI familiale et SARL de famille

La SCI familiale et la société à responsabilité limitée familiale diffèrent principalement par leur objet social et leur fonctionnement. La SCI familiale est principalement destinée à la gestion et au transfert de biens immo familiaux, offrant une grande flexibilité de gestion par les associés. En revanche, la SARL familiale est conçue pour gérer des activités commerciales et réaliser des bénéfices, avec une gestion exercée par un gérant.

En ce qui concerne le transfert du patrimoine, la SCI familiale permet des transmissions plus aisées par donation ou succession. On peut aussi créer une SCI pour acquérir une résidence principale à transmettre à ses enfants dans le futur. Quant à la SARL familiale, elle peut impliquer des restrictions, notamment pour les cessions à des tiers.

Au niveau fiscal, les SARL familiales sont généralement soumises à l’impôt sur les sociétés, tandis que les SCI familiales sont soumises à l’impôt sur le revenu. La responsabilité des associés diffère également, avec une limitation des dettes au montant des parts pour la SARL. La SCI peut engager le patrimoine personnel des associés pour les rembourser.  Il faut aussi noter qu’il est parfaitement possible de transformer une SCI en SARL familiale.

Protection du patrimoine familiale : SCI familiale ou SARL de famille ? 

Le choix entre une SCI et une SARL familiale dépend de vos besoins et objectifs spécifiques en matière de gestion et d’émission de patrimoine. La SCI familiale est adaptée pour la gestion de biens immo familiaux. La société à responsabilité limitée familiale convient davantage pour des activités commerciales génératrices de revenus.

Voici quelques pistes à analyser pour choisir la structure juridique qu’il vous convient le mieux. Tout d’abord, la responsabilité des associés est un critère crucial à prendre en compte. Ensuite, les activités de la société sont à prendre en considération. Une société à responsabilité limitée de famille est destinée à des activités commerciales et à la réalisation de bénéfice. Une SCI familiale est plus appropriée pour l’acquisition, la gestion ou le transfert de biens immo. 

La fiscalité est un point à ne pas négliger dans le choix de la forme juridique. Les droits des associés sont fondamentaux dans le choix. En SCI, les décisions importantes sont prises collectivement en assemblée générale, et chaque associé à un droit de vote proportionnel. En SARL, le gérant prend souvent les décisions majeures, mais il est possible de confier le droit de vote aux associés. Il faut également prendre en compte la taille de la famille en question. En effet, les SCI sont souvent plus adaptées aux familles nombreuses.
Préparer une création de Société Civile
Préparer une création de Société Civile
Assistance en direct
09.72.57.50.30
(appel gratuit)
Nos spécialistes vous répondent !
Autres articles interessants :
Notre objectif : 99% de clients satisfaits !

Ces avis sont vérifiés tous les jours par un tiers de confiance.