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SCI et Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : Ce qu'il faut savoir


SCI et Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Les associés d’une société qui permet la gestion d’un patrimoine immobilier sont soumis à l’impôt sur la fortune immobilière ou IFI. Les sociétés civiles immobilières ou SCI sont donc concernées par l’IFI. Dès que votre patrimoine immobilier possède une valeur nette excédant 1 300 000 €, vous êtes soumis à l’IFI. Cela prend effet dès le 1er janvier de l’année de premier exercice. De ce fait, l’IFI est applicable aux propriétés que gère votre société SCI. Par ailleurs, les parts de SCI requièrent une attention particulière lorsqu’on considère ce type d’imposition. Que ce soit les taux ou les calculs, toutes les données doivent être pensées en termes de SCI et IFI. Il est de ce fait nécessaire de savoir et de comprendre les différentes informations qui y sont liées.

Associés d’une société SCI et assujettissement à l’IFI

En 2018, l’impôt de solidarité sur la fortune ou ISF a été remplacé par l’IFI. Avant ce changement, les biens immobiliers et les biens mobiliers étaient taxables. Avec l’arrivée de l’IFI, les biens mobiliers n’ont plus été pris en compte. Vu qu’une SCI permet de gérer un patrimoine immobilier, les associés de ce type de société sont donc assujettis à l’IFI. Vous devez savoir que cet assujettissement n’est pas considéré s’il s’agit d’une SCI imposable à l’IS ou à l’IR. D’une manière simple, l’IFI s’applique à la globalité des biens et droits immobiliers appartenant directement ou indirectement aux associés.

Bon nombre de personnes s’interrogent si les parts de SCI sont également soumises à l’IFI. Si c’est votre cas, sachez que cette question est tout à fait normale. Une SCI est une personne morale et son objet est d’acquérir et gérer un ou plusieurs actifs immobiliers. Détenir des parts de SCI revient donc à dire qu’on possède des parts sociales. On parle alors ici de valeurs mobilières. Ce qui ne devrait normalement pas entrer dans le champ de l’IFI. Cependant, les parts de SCI sont bel et bien imposables à l’impôt sur la fortune immobilière ou IFI. 

Comme vous l’avez compris plus tôt, l’IFI concerne les biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement par les associés. Posséder des parts de SCI signifie détenir indirectement un actif immobilier sous forme de parts sociales. En conséquence, les parts de SCI sont soumises à l’IFI. Cela implique alors qu’elles doivent être déclarées.

SCI et IFI : que faut-il savoir sur le mode de calcul de la valeur des parts ?

Conformément à l’article 965 du code général des impôts, la déclaration des parts d’une société SCI est obligatoire. De ce fait, il vous faut évaluer la valeur marchande des immeubles et biens appartenant à la SCI. Ce processus sert à définir la valeur de vos parts et doit être fait au 1er janvier de l’année d’imposition. Vous attribuerez ainsi le pourcentage de vos parts de SCI à cette valeur.

Supposons une SCI avec des actifs immobiliers de 1 000 000 € et vous détenez 20 % des parts de l’entreprise. La valeur de vos parts taxables à l’IFI est estimée à 20 % de la valeur des biens de la SCI. Cela équivaut donc à 200 000 €. Vous devez savoir que les dettes de la SCI pour l’acquisition du bien immobilier diminuent la valeur de vos parts. Il en est de même pour les dettes sur les travaux effectués sur le patrimoine.

Barème IFI et parts de SCI

Le taux d’imposition applicable aux parts de SCI est calculé sur le même barème que celui des actifs immobiliers directs. Le taux d’imposition varie selon la valeur nette taxable du patrimoine :
  • Sa valeur se situe entre 0 et 800 000 € : 0 %
  • Fraction de valeur entre 800 001 € et 1 300 000 € : 0,5 %
  • Fraction de valeur entre 1 300 001 €et 2 570 000 € : 0,7 %
  • Sa valeur se situe entre 2 570 001 € et 5 000 000 € : 1 %
  • Fraction de valeur entre 5 000 001 € et 10 000 000 € : 1,25 %
  • Fraction de valeur supérieure à 10 000 000 € : 1,5 %
Le seuil de taxation de l’IFI est à 1 300 000 €. Néanmoins, le principe de fiscalité d’une SCI considère que le calcul débute à 800 000 € dès que vous êtes soumis à cet impôt.

Quels sont les biens soumis à l’IFI ?

L’IFI est calculé selon la valeur nette taxable de votre patrimoine au 1er janvier de l’année d’imposition. Pour rappel, la valeur nette taxable équivaut à la valeur de l’ensemble de vos biens immobiliers diminuée des dettes déductibles. Il existe alors une liste non exhaustive de biens imposables à l’IFI :
  • Biens et droits immobiliers ne remplissant pas les critères pour être vus comme des biens professionnels
  • Immeubles ou fractions d’immeubles détenus de façon indirecte par titres et parts de sociétés
  • Immeubles bâtis et non bâtis détenus directement :
    • Logements bâtis : appartements, maisons…
    • Immeubles non bâtis : terres agricoles, terrains à bâtir...
    • Immeubles en cours de travaux au 1er janvier de l’année d’imposition
    • Logements considérés comme monuments historiques
Il est à noter que certains biens sont exemptés de l’IFI, comme les forêts, les biens professionnels et bien d’autres. Par ailleurs, sachez que la valeur de votre logement principal jouit d’un abattement forfaitaire de 30 %.

Enfin, une dette doit remplir trois conditions pour être déductible :
  • Elle doit exister au 1er janvier de l’année d’imposition
  • La dette doit être supportée par un membre du foyer fiscal
  • La dette doit être afférente aux actifs imposables
Il existe néanmoins une exception. Certaines dettes ne sont pas déductibles même si elles respectent les trois critères susmentionnés. De ce fait, il est nécessaire que vous analysiez bien les informations dont vous disposez.

Comment réduire licitement l’IFI appliqué à vos patrimoines immobiliers ?

Il vous est possible de réduire l’imposition sur la fortune immobilière (IFI) relative à vos biens immobiliers. Pour cela, il vous faut adopter les bonnes pratiques quand vous évaluez la valeur de votre bien. En premier lieu, vous devez vous assurer de proposer un bon prix sans surestimer la valeur du bien. C’est valable dans l’éventualité d’une mise en vente de votre patrimoine immobilier. La raison en est simple. La difficulté de revente de vos parts sociales a une influence sur les abattements légaux possibles. C’est en particulier le cas quand les statuts de la SCI mentionnent une clause d’agrément de cession.

Il est également nécessaire de prendre en compte les décotes s’appliquant à votre situation. S’il s’agit de votre logement principal, vous pouvez bénéficier d’un abattement de 30 %. Selon le cas, une décote est aussi envisageable sur les biens mis en location. Si votre bien immobilier est le logement principal d’un locataire pour une longue durée, l’abattement peut atteindre les 20 %. Cela représente un avantage conséquent, mais il existe quelques exceptions à considérer. Il se peut que vous ne puissiez pas bénéficier de décotes supplémentaires. C’est notamment le cas si vous avez profité de la loi Pinel ou le Censi-Bouvard qui sont des dispositifs défiscalisés.

Par ailleurs, la création d’une société civile immobilière (SCI) en ligne nécessite de réunir divers papiers. Elle implique également des frais. Cependant, une fois toutes les démarches réalisées, cette forme juridique offre des atouts non négligeables. Une société SCI vous permet d’effectuer des investissements immobiliers avec une diminution conséquente de l’IFI s’appliquant à votre patrimoine.

Une autre alternative est la création de dettes pour sa société SCI. Vous pouvez réaliser des travaux dont le coût sera déductible des IR ou des IS. L’assiette imposable des contribuables est de ce fait réduite. Cela permet ainsi de diminuer l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) associé à la SCI.

On peut aussi transformer la SCI en SARL de famille en mettant en location des biens meublés. Cela permet une imposition à l’IR et une exonération à l’IFI. 

Investissement immobilier : pourquoi monter une SCI ?

Créer une SCI peut s’avérer intéressant en termes d’investissements immobiliers. Cela permet d’acquérir un bien tout en minimisant le montant de l’IFI qui y est associé. La création d’une SCI pour investir dans l’immobilier a également un avantage fiscal intéressant. Vous pouvez donner un pourcentage de vos parts de votre SCI à vos enfants qui ont atteint la majorité. C’est faisable lorsque ces derniers ne font plus partie de votre foyer fiscal. Dès lors que la transmission du patrimoine est réalisée, l’IFI ne prend plus en compte que les parts sociales des parents. Vous pourrez alors réduire vos impôts. Pour un logement secondaire, vous pouvez conserver la qualité de gérant de la SCI ainsi que l’usufruit du patrimoine. De plus, cela permet de léguer un bien immobilier profitable à vos enfants.
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