Succession en SCI : règles, fiscalité et organisation de la transmission

De plus en plus d’investisseurs se lancent dans la création de SCI ou société civile immobilière. Et cela, pour de nombreuses raisons. En effet, ce type ce statut permet de bénéficier de nombreux avantages fiscaux. Mais pour un patriarche ou un chef de famille, une SCI offre aussi d’autres avantages. En effet, cela permet d’optimiser la gestion de son patrimoine immobilier. Les risques et inconvénients de l’indivision seront ainsi évités. Mais il faut aussi noter que la SCI est une structure qui est recommandée pour faciliter les démarches de succession. Pour en connaitre un peu plus sur le sujet de la succession en SCI, cet article vous donne les informations utiles.

Création d’une SCI ou société civile immobilière, les spécificités de ce statut juridique qu’il faut connaitre

Une SCI est une société civile qui se spécialise dans la gestion de biens ou de patrimoine immobilier. En ce sens, 2 ou plusieurs associés vont mettre en commun leur bien immobilier afin de les gérer à travers une SCI. De ce fait, on doit retrouver tout au moins 2 associés dans la démarche de création d’une SCI. En effet, il n’est pas possible de créer une SCI unipersonnelle ou avec un seul associé. Ainsi, pour devenir associé d’une société civile immobilière SCI, une personne doit faire des apports dans son capital social. L’apport peut être en nature (meubles ou immeubles), en numéraire (somme d’argent) ou en industrie (brevet et autres). En contrepartie de cet apport, la personne obtient le titre d’associé. Elle va également obtenir des parts sociales ou titres de participation en fonction de son apport. À noter que pour une SCI, le montant du capital social n’a pas de plancher. On peut déposer à la banque 1 euro symbolique qui va constituer ce capital social. Ce capital social peut aussi être fixe ou variable. Cette spécificité sera mentionnée dans les statuts de la société. Il en sera de même pour la démarche de rachat de part en SCI et de prêt bancaire. En outre, pour gérer une SCI, les associés doivent nommer un gérant dans les statuts. Ce dirigeant s’occupe de la gestion courante de la société. Il va aussi se charger de la déclaration d’une SCI familiale sans revenus auprès de l’administration fiscale. Au niveau de la fiscalité, une SCI est généralement imposable à l’impôt sur le revenu ou IR. Cependant, dès la phase de création de la société, les associés peuvent se positionner à l’impôt sur les sociétés ou IS.

SCI et succession, connaitre sa différence avec l’indivision

Avant d’aller plus loin, il serait judicieux de connaitre la différence entre le statut SCI avec celui de l’indivision. Cela est nécessaire pour cerner le principe de succession en SCI et ses avantages.

Les spécificités de l’indivision

Lorsque plusieurs personnes souhaitent acquérir ensemble un bien immobilier et devenir co-propriétaires, le statut juridique par défaut qui va les lier est l’indivision. On appellera dans ce cas, ces co-propriétaires, des indivisaires. Pour cela, ils vont posséder ensemble le bien immobilier, sans qu’il n’y ait de séparation physique sur le logement acquis.

Nature juridique de l’indivision

Même si plusieurs individus se rassemblent pour acquérir et gérer ensemble un bien immobilier, l’indivision n’est pas une structure juridique en tant que personne morale. Il s’agit seulement d’une situation juridique permettant à plusieurs individus de devenir co-proprétaires du bien et de le gérer en commun.

Le principe de possession d’un logement en commun en indivision

Pour devenir indivisaire, chaque personne achète une part dans le bien immobilier. En contrepartie, il deviendra un co-propriétaire avec une quote-part dans le logement. À noter qu’il est possible que les indivisaires décident que cette quote-part soit égale. Cependant, cela peut aussi être inégale, en fonction de l’investissement de chacun lors de l’achat du logement. Un accord doit de ce fait, être établi en ce sens.

Comment se fait la gestion du bien immobilier en indivision ?

Comme en indivision on ne montera pas de structure juridique comme une personne morale, il revient aux indivisaires de gérer ensemble le bien au quotidien. Il n’y aura pas de dirigeant comme un gérant, nommé par les indivisaires dans ce cas. Ainsi, la gestion et la prise de décision se feront d'un commun accord par tous les indivisaires. Par ailleurs, en cas d’actes ou de contrats à signer, l’unanimité des indivisaires est exigée pour valider la décision.

Quid de la fiscalité en indivision ?

Comme une indivision n’est pas une société personne morale, les indivisaires seront imposables individuellement. Ce qui veut dire qu’ils seront imposés à l’impôt sur le revenu, et cela, sur la totalité des revenus du foyer fiscal. Au niveau de l’indivision, l’imposition s’applique sur le revenu obtenu par l’associé en fonction de sa quote-part.

La démarche de succession du bien immobilier en indivision

Le principal inconvénient de l’indivision par rapport à la SCI se situe au niveau de cette démarche de succession. En effet, le transfert de propriété peut demander plus de démarches administratives et comporte plus de risques d’éclatement de l’indivision. Et ceci, contrairement à la transmission de parts sociales en société civile immobilière SCI. La complexité se situe aussi au niveau de la procédure de mutation du bien.

Les principes de transmission de patrimoine immobilier en société civile immobilière

Concernant la société civile immobilière ou SCI, il s’agit d’une société qui a sa propre personnalité juridique. C’est donc, une personne morale à part entière. Elle va ainsi permettre aux associés d’acquérir, de détenir et de gérer un patrimoine immobilier. La SCI aura aussi un capital social qui lui est propre et des parts sociales à partager entre les associés. La distribution de ces parts sociales va dépendre de la proportion d’apports réalisés par l’associé dans le capital social. Au niveau de la gestion, elle est assurée quotidiennement par un gérant. Il est nommé par les associés dans les statuts de la société. À noter dans ce cas, que le gérant d’une SCI peut être une personne morale ou un individu physique. Et concernant la fiscalité, il est possible pour la SCI classique ou non, d’opter pour le régime d’imposition à l’IS (impôt sur les sociétés) ou IR (impôt sur le revenu). Pour ce qui est de la démarche de succession, la SCI classique ou familiale présente de nombreux avantages. En effet, les associés n’ont pas à transmettre directement leurs parts dans la co-propriété (physiquement) aux héritiers. En effet, il est possible de transmettre les parts sociales progressivement dans le temps. De ce fait, l’associé et ses héritiers n’auront pas à supporter les démarches de succession et de mutation lourdes. De plus, ils bénéficieront d’un allègement fiscal avantageux. En d’autres termes, il sera possible pour les associés d’organiser progressivement le transfert des parts sociales dans le temps. Et cela, contrairement à l’indivision. Les héritiers n’auront ainsi pas à s’acquitter des droits de succession exigés en indivision. L’associé donateur aura aussi l’avantage d’être exonéré des droits de donation.

Les avantages de la succession avec la SCI

Ce qui se passe pour la SCI après le décès de l’associé

L’un des gros avantages avec la SCI classique ou la SCI familiale, c’est que l’activité de la société se poursuit même au décès de l’associé. En effet, les parts sociales de l’associé décédé peuvent être transmises à ses héritiers de son vivant, progressivement. Et cela, à travers les parts sociales. Ainsi, le bien immobilier géré par la société civile immobilière sera intact physiquement. Il n’y aura que les parts sociales de l’associé qui seront données et transmises aux héritiers. En somme, la transmission des parts sous forme d’héritage et la succession seront faciles et assurées avant même le décès de l’associé. Par ailleurs, lors de la transmission et de la démarche de succession, l’associé de la SCI n’aura pas à demander l’agrément des autres associés. Tant que le successeur est un héritier, on n’exigera pas la validation des autres associés. Il peut entrer librement en tant qu’associé de la SCI. Malgré tout, il est possible de prévoir des restrictions et des conditions dans les statuts de l’entreprise quant à ce principe de succession. Autrement dit, pour faire entrer un héritier en tant qu’associé, il faudra l’agrément de l’assemblée générale des associés. Ensuite, dès lors que l’entrée de l’héritier en tant qu’associé de la SCI est validée, le gérant procèdera à la modification du contenu des statuts. Il lui faudra également enregistrer ce changement au niveau du greffe du tribunal. En somme, si un associé décède au sein de la société civile immobilière SCI, cela ne conduira pas à sa dissolution – liquidation.

Les avantages de la SCI dans la démarche de succession

La démarche de succession en SCI, définie par les statuts

L’un des plus grands avantages de la SCI et la démarche de succession, c’est que la procédure est encadrée par les statuts de la société. En d’autres termes, tout dans la gestion de la SCI est prévu dès la phase de création de la société. Ce qui va éviter les inconvénients qu’on peut recenser avec l’indivision.

Une société dirigée par un gérant

Pour la gestion au quotidien de la SCI, les associés nomment un gérant. Ce qui évite aux associés d’assurer les missions de ce poste qui peuvent être chronophages. Mais il est aussi possible pour les associés de désigner un associé pour cette fonction. Malgré tout, le gérant a la responsabilité de faire des rapports réguliers à l’assemblée générale des associés. Les associés de la SCI auront aussi la charge de prendre les décisions les plus importantes concernant la société. Pour ce qui est de la représentation de la société auprès des administrations compétentes et des tiers, ce rôle revient au gérant.

Un principe d’organisation souple

Si le gérant décède ou a commis une faute grave, les associés se réunissent et peuvent remplacer le gérant. Ce principe de gestion est également prévu dans les statuts de la société. En outre, afin de préparer la succession d’un bien immobilier, il est possible pour un associé de réaliser un apport en nature. Pour ce faire, l’apport peut se réaliser en nue-propriété. Cela évite les risques de conflit entre les héritiers dans le futur. De plus, l’associé aura la possibilité de transférer une partie de ses parts sociales à raison de 100 000k euros tous les 15 ans, en nue-propriété. Ainsi, jusqu’à son décès, les parts seront transmises progressivement, mais il jouira toujours de l’usufruit issu de la propriété. Autrement dit, tant que la SCI continuera de percevoir les loyers, il en sera bénéficiaire au moment du partage des bénéfices. Enfin, les droits de propriétaire reviendront pleinement aux enfants ou petit-enfants héritiers, une fois que l’associé décède.

Une fiscalité avantageuse en SCI, dans la démarche de succession

La fiscalité est également l’un des plus gros avantages qu’offre la SCI en matière de succession. En ce sens, deux dispositifs méritent d’être soulevés :

• Réduction sur les droits de succession. En effet, les droits de succession seront calculés à partir du montant des parts sociales de la SCI. Ce montant sera moins élevé que la valeur marchande du bien immobilier en possession de la société.
• Il est possible pour chaque associé de réaliser des actes de donation tout en jouissant d’abattement sur les droits associés. Cependant, la donation ne doit pas faire plus de 100 000 euros par enfant, mais peut se faire tous les 15 ans. Ainsi, durant la phase de donation, la part de l’associé transmis à l’héritier appartiendra à celui-ci. Toutefois, l’héritier n’aura pas à acquitter de droits de succession. En même temps, le donateur ne paiera pas de droits de donation.

Quid du principe de transmission en SCI familiale pour le conjoint survivant ?

Concernant le conjoint survivant en SCI classique ou familiale, la démarche de succession est facilitée. Cependant, cela est surtout pris en compte si à l’associé défunt et son conjoint ne sont pas mariés. Malgré tout, l’associé a la possibilité de choisir d’être en relation pacsée avec son conjoint, ou en relation concubine. Ensuite, les deux peuvent décider de créer une SCI familiale. À noter que si l’associé n’a pas prévu d’héritage pour le conjoint non marié ou pacsé, il ne percevra pas de parts sur l’héritage. Et cela, même si le conjoint est un indivisaire ou propriétaire. Pour éviter cela, la création d’une SCI familiale ou classique est la solution. En ce sens, une structure comme une SCI permet de sécuriser les droits du partenaire de pacs ou du concubin. Cependant, cette protection doit être bien mentionnée dans les statuts de la SCI. Elle devra être définie dans la partie concernant la démarche de démembrement des parts sociales de l’entreprise. Dans ce cas, il est important de mentionner que le conjoint survivant possède la moitié des parts sociales dans la SCI familiale. Et cela, en tant qu’usufruitier. On y stipulera également que ce même conjoint détient l’autre moitié en tant que nue-propriétaire. Il en sera de même pour l’autre concubin. Par conséquent, lorsque l’un des conjoints décède, l’usufruit des parts de l’associé décédé sera transmis en nue-propriété au survivant. Pour une telle situation, il y aura une exonération des droits de succession. Le conjoint survivant pourra aussi bénéficier en totalité du bien immobilier dont il a hérité. Il pourra même l’utiliser comme résidence.

Coût des droits de succession en SCI

Lors de la démarche de transmission d’un bien immobilier en SCI ou d’une part sociale, on doit prévoir les coûts qui y sont liés. En effet, les coûts concernent les droits de succession, mais aussi les droits de donation.

Les frais et droits de succession après le décès de l’associé

Les frais et droits de succession surviennent à la suite de la mort de l’associé de la SCI. Le montant de ces frais peut aller jusqu’à 60 % du montant du patrimoine immobilier si sa gestion est sous indivision. En SCI, ce taux est moins conséquent. En ce sens, pour une SCI familiale ou classique, le calcul des droits de succession se base sur le montant des parts sociales de l’entreprise. Ce montant prend en considération les passifs de la SCI. Ce qui veut dire qu’on prendra en considération les dettes enregistrées par la société. Autrement dit, si la SCI a des dettes qu’elle doit encore payer, les frais de succession seront peu élevés. À noter qu’il reviendra aux enfants et héritiers du défunt de s’acquitter des droits de succession. Par ailleurs, il faut savoir que le montant des droits de succession se calcule en fonction du niveau de parenté de l’héritier avec l’associé décédé. Mais aussi, on pourra appliquer un abattement forfaitaire sur le montant des parts sociales. Et cela, avant la prise en compte des taux des frais de succession. Enfin, le taux à appliquer dépend de la tranche d’imposition associée. Pour la formule, on appliquera celle qui suit : (montant des parts sociales – abattement forfaitaire) x taux des frais de succession en fonction de la tranche d’imposition. Exemple : un descendant de l’associé défunt hérite des parts sociales de ce dernier qui est son père. La valeur de ces parts sociales est de 105 000 euros. En appliquant la formule, on aura : (105 000 – 100 000) x 0,05 = 250 euros. Les droits de succession à régler sont donc de 250 euros.

Les droits de succession à considérer

Les descendants et ascendants au premier degré

Pour les enfants, parents et grands-parents du défunt, l’abattement forfaitaire s’élève à 100k euros. Pour la tranche imposable, le taux d’imposition se répartit comme suit, après la considération de l’abattement :

• Jusqu’à 8072 euros, le taux de l’impôt est de 5 %,
• Entre 8073 euros et 12109 euros, il sera de 10 %,
• Entre 12110 euros et 15932 euros, il sera de 15 %,
• De 15933 euros jusqu’à 552324 euros, le taux applicable est de 20 %,
• De 552325 euros à 902838 euros, ce taux sera de 30 %,
• Entre 902839 euros jusqu’à 1805677 euros, on prendra un taux à 40 %,
• Si le montant est égal ou supérieur à 1805678 euros, le taux est de 45 %.

Les petits-enfants

Concernant les petits-enfants du défunt et ses arrières petits-enfants, le montant de l’abattement est de 1594 euros. Selon la tranche d’imposition, le taux d’imposition se fixera comme suit :

• Jusqu’à 8072 euros, le taux de l’impôt est de 5 %,
• Entre 8073 euros et 12109 euros, il sera de 10 %,
• Entre 12110 euros et 15932 euros, il sera de 15 %,
• De 15933 euros jusqu’à 552324 euros, le taux applicable est de 20 %,
• De 552325 euros à 902838 euros, ce taux sera de 30 %,
• Entre 902839 euros jusqu’à 1805677 euros, on prendra un taux à 40 %,
• Si le montant est égal ou supérieur à 1805678 euros, le taux est de 45 %.

La fratrie

Concernant les sœurs et les frères de l’associé défunt, on peut prévoir une exemption en totalité des droits de succession. Cependant, les conditions qui suivent doivent être respectées :

• Le frère ou la sœur doit avoir vécu avec l’associé décédé pendant au moins 5 ans, avant la survenue de son décès
• La personne héritière doit être célibataire ou veuve ou en situation de divorce,
• Elle doit aussi être une séniore de plus de 50 ans. Il est aussi possible que la personne soit touchée par un cas d’invalidité ou en situation de handicap qui ne lui permet pas de travailler.

Autrement, pour les frères et sœurs qui ne respectent pas ces conditions, on appliquera un abattement forfaitaire de 15592 euros. Ensuite, selon la tranche du montant des parts sociales bénéficiées, le taux applicable est de :

• 35 % si le montant va jusqu’à 24430 euros,
• 45 % s’il dépasse 24430 euros.

Principe des droits relatifs à la donation

Il est possible pour un associé de transférer ses parts sociales à ses héritiers même s’il est encore vivant. Cela permet d’assurer la succession en l’anticipant. Cette transaction s’appellera alors une donation. Cette donation permet de faire don de l’entièreté ou d’une partie de ses parts sociales dans la SCI à ses enfants, parents, etc. L’objectif de l’associé dans ce cas, c’est de permettre à ses héritiers de devenir associé de la SCI assez tôt. Mais également, c’est une stratégie payante lui permettant d’alléger les frais relatifs aux droits de succession. En ce sens, en prévoyant la transmission de ses parts sociales de son vivant, l’associé évite l’acquittement des frais de mutation. Cependant, cela est conditionné par une limite qui est de 100k euros par héritier. En outre, cette limite dépendra de la relation du bénéficiaire avec l’associé. Il ne peut également faire cette transmission que tous les 15 ans. Par ailleurs, la valeur de cet abattement va dépendre de la relation du successeur donateur avec le bénéficiaire :

• La limite est de 100K euros si le bénéficiaire est l’enfant ou le parent direct de l’associé,
• Cette limite est de 80724 euros pour le conjoint pacsé ou l’époux,
• Elle est de 31865 euros pour les petits enfants,
• La fratrie de l’associé aura une limite de 15932 euros,
• Elle est de 7967 pour les neveux et les nièces du donateur,
• Pour un arrière petit-enfant, le montant à considérer est de 5310.