Taxe foncière en SCI : qui paie et comment est-elle calculée ?

Une SCI est une société qui est régie par le Code civil. En ce sens et en règle générale, elle n’a pas vocation de réaliser des activités commerciales. Par ailleurs, pour constituer ce type de société, il est nécessaire d’avoir 2 associés tout au moins. Une SCI ou société civile immobilière ne peut pas être créée avec un seul associé. Outre ces obligations, comme toutes les sociétés installées en France, la SCI est redevable à la taxe foncière. Avant de créer votre SCI dans ce cas, vous devez connaitre les spécificités de la taxe foncière qui peut entrer dans la comptabilité SCI.

Ce qu’il faut savoir sur la SCI

SCI : définition et caractéristiques

Une SCI, c’est quoi ?

La société civile immobilière ou SCI est une forme juridique qui n’a pas de vocation commerciale. Cette structure qui est une personne morale à part entière se charge surtout de la gestion d’un patrimoine immobilier. Pour cela, elle peut mettre en location les biens immobiliers à sa charge. Mais il est également possible qu’elle ne fasse que son entretien, si le logement est occupé par un ou des associés, à titre gratuit. Par contre, il est possible que la SCI s’enregistre en Airbnb pour une activité de location meublée. Dans ce cas, et exceptionnellement, elle réalise une activité commerciale. Ce qui aura des conséquences sur la fiscalité de l’entreprise et son principe de gestion. Par ailleurs, une SCI est une société qui ne peut être constituée par un seul associé. Pour créer ce type de société, il faut au moins 2 associés. On notera également qu’il existe différents types de SCI sur le marché dont les activités principales varient d’une structure à l’autre :

• SCV ou SCI construction – vente: ce type de SCI a pour vocation de construire des biens immobiliers pour ensuite les revendre.
• SCI professionnelle: elle s’occupe de l’acquisition de locaux professionnels,
• SCI familiale: elle permet à des membres d’une même famille de se lancer dans un projet d’acquisition et de gestion d’un patrimoine immobilier en commun.

Les spécificités d’une SCI

Outre la nécessité d’avoir au moins 2 associés pour créer une SCI, il faut aussi noter que la SCI est une société avec une personnalité juridique qui lui est propre. De ce fait, elle a son propre patrimoine qui est totalement séparé de celui des associés. Dans ce cas, l’objectif principal de la SCI est de constituer son propre patrimoine. Ce dernier sera ainsi entièrement distinct du patrimoine personnel des associés. Par ailleurs, concernant les associés d’une SCI, ils peuvent être des personnes morales ou des personnes physiques. Et pour sa gestion au quotidien, les associés doivent nommer un gérant dans les statuts de la société. Cependant, il est aussi parfaitement possible de désigner plusieurs gérants qui seront alors, les co-gérants de la SCI. À noter également qu’il est possible que le gérant de la SCI soit un associé de la société. En outre, même si le patrimoine de la SCI et de ses associés est séparé, la responsabilité de ces derniers est illimitée. Ce qui veut dire qu’en cas de problèmes financiers ou de non-paiement des dettes de l’entreprise, les associés devront assurer le remboursement à hauteur de leurs apports. Et enfin, lors de la création d’une SCI, les associés ont la possibilité d’opter pour le régime d’imposition sur le revenu IR, ou l’impôt sur les sociétés IS. Cependant, dans les deux cas, elle devra toujours assurer le paiement de la taxe foncière.

Quelles démarches entreprendre pour créer une SCI ?

Pour créer une SCI, les associés doivent entreprendre un certain nombre de démarches administratives.

La rédaction des statuts de la société SCI

La rédaction des statuts de la SCI est une étape obligatoire et indispensable dans la démarche de création de la société. Ils permettent de consigner et de déterminer les règles de gestion et de fonctionnement de l’entreprise. Ainsi, on retrouvera dans ces statuts, les règles concernant la prise de décision majeure et de quorum. Par exemple, on y mentionnera les règles de nomination et de révocation du gérant. On consignera aussi dans les statuts de la société, les informations concernant son identité, à savoir :

• Sa raison sociale ou la dénomination sociale de la SCI,
• Son objet social ou son activité principale,
• L’adresse de son siège social,
• Le montant du capital social de la société,

Les statuts permettent aussi de définir les règles concernant la cession de parts sociales et l’entrée d’un nouvel associé.

Le dépôt du capital social sur le compte en banque professionnel de la société SCI

Le capital social d’une SCI est l’ensemble des apports que les associés ont réalisé. Ces apports peuvent ainsi être en nature (biens meubles ou biens immobiliers). Il est également possible qu’ils aient apporté des apports en numéraire qui correspondent à une somme d’argent. Mais on peut aussi injecter des apports en industrie dans le capital de la SCI. Une fois ces apports en numéraire effectués, on les déposera sur le compte en banque professionnel de la société. Cependant, il faut noter que la société n’est pas obligée de disposer d’un ou de plusieurs comptes bancaires. Il n’est également pas exigé de réunir une somme plancher pour constituer le capital social. Même un euro suffit.

La diffusion d’avis légal de création

Même si la société n’est pas encore immatriculée, à ce stade, il faut faire connaitre aux tiers l’existence de la SCI dans le département. Pour cela, il est exigé de la société de diffuser un avis légal de création dans un journal d’avis légal. Dans cet avis légal, les informations qui suivent doivent être présentes :

• Raison sociale de la SCI,
• Sa forme juridique,
• L’adresse de son siège social,
• L’identité du représentant légal qui est donc, le gérant,
• La date de lancement de l’activité de la société.

À noter que la publication de cet avis est payante. Vous devez également demander une attestation de diffusion qui sera exigée au moment de la phase d’immatriculation de la société.

La phase d’immatriculation de la SCI

La dernière étape consiste à aller sur le guichet unique en ligne pour les formalités des entreprises. Cela permet de faire la demande d’immatriculation et l’enregistrement de la société au niveau du RCS et du greffe du tribunal. Pour ce faire, le gérant de la SCI doit remplir un formulaire en ligne. Il devra aussi envoyer les documents qui suivent via la plateforme de l’INPI :

• Double de l’original des statuts de la SCI, daté et signé par les associés et le gérant.
• Attestation de dépôt du capital social sur un compte bancaire professionnel,
• Attestation de diffusion de l’avis légal de création de l’entreprise,
• Acte de non-condamnation et de non-filiation du gérant,
• Acte pour déclarer les bénéficiaires effectifs de la SCI.

Une fois cette demande effectuée, la SCI obtiendra un numéro siret et un extrait kbis.

SCI et taxe foncière : les informations à connaitre

La taxe foncière, de quoi s’agit-il ?

La taxe foncière est une taxe qui n’est pas exigée par le service des impôts des entreprises SIE de votre département. Il s’agit d’un impôt local qui est exigé par la commune. Cette taxe foncière concerne ainsi, toutes les entreprises installées dans la commune et qui sont des propriétaires immobiliers. Le paiement de la taxe doit se faire tous les ans. Le principe est que la taxe se calcule sur chaque bien immobilier que le contribuable comme la SCI possède. Dans ce cas, tous les types de biens immobiliers entrent en ligne de compte comme :

• Résidences professionnelles,
• Résidences secondaires,
• Bureaux et locaux professionnels,
• Terrains,
• Parkings,

Cette taxe foncière va ensuite être utilisée par la mairie pour le financement de ses projets. Elle se destine également au financement des services qu’elle offre à la communauté locale. Ainsi, la taxe foncière aura deux aspects :

• La TFPB qui est la taxe foncière sur les propriétés bâties,
• La TFPNB qui s’applique sur les terrains nus. Il s’agit de la taxe foncière sur les propriétés non bâties.

Paiement de la taxe foncière, la SCI est-elle concernée ?

Comme nous l’avons vu en amont, une SCI permet d’acquérir des biens immobiliers qui seront gérés par la société. Autrement dit, la SCI est une société qui est propriétaire de biens immobiliers. Ces biens immobiliers peuvent être des logements à usage d’habitation, des locaux commerciaux, des bureaux ou même des terrains nus. De ce fait, la SCI est imposable à la taxe foncière. Par ailleurs, il faut noter que, comme la SCI est une personnalité juridique à part entière, elle doit assurer elle-même le paiement de la taxe foncière. Et cela, sur les biens immobiliers que la société détient.

Les biens immobiliers concernés par la taxe foncière en SCI

D’une manière générale, un immobilier bâti est imposable à la taxe foncière en SCI. Il sera alors touché par la TFPB. Cependant, on doit avoir sur cette propriété bâtie un bâtiment. Il ne peut pas être mobile, c’est-à-dire, être bien fixé au sol. Ainsi, on considèrera comme propriété bâtie touchée par la taxe foncière sur les propriétés bâties ou TFPB, les constructions qui suivent :

• Immeubles,
• Logements d’habitation comme les maisons,
• Parkings,
• Constructions industrielles,
• Locaux commerciaux.

Autrement dit, si la SCI exploite des mobil-homes dans un espace de camping, ils ne seront pas touchés par la taxe foncière sur les propriétés bâties TFPB. Il en sera de même pour les caravanes et les camping-cars. En outre, les terrains nus sont également taxables à la taxe foncière. Dans ce cas, on appliquera la TFPNB sur la propriété immobilière. Cela concerne en même temps, les terrains constructibles et les terrains non constructibles.

Taxe foncière et SCI : le cas des biens immobiliers mis en location et occupés

La taxe est applicable sur un bien immobilier même si ce logement ou le local est occupé ou loué. Dans ce cas, il revient au propriétaire de s’acquitter de la taxe foncière. Autrement dit, si le local ou le logement est occupé ou loué, le paiement de la taxe foncière ne doit pas être supporté par le locataire. Dans ce cas, il faut savoir que le montant de la taxe à payer ne dépend pas de l’occupation ou de la location du bien. En effet, même si le logement ou le local est vide, le montant de la taxe foncière à payer reste le même. Cependant, la situation est différente si c’est l’un des associés de la SCI qui occupe le local ou est locataire à titre gratuit. En effet, il est possible pour la SCI de demander à ce que le locataire associé assure le paiement de la taxe foncière. La SCi peut aussi effectuer le paiement de cette taxe, mais l’associé locataire à titre gratuit doit la rembourser à la SCI.

Peut-on espérer une exonération de la taxe foncière en SCI ?

L’exonération fiscale sur la taxe foncière est une évidence dans certains cas, pour les propriétaires particuliers. Concernant les sociétés comme les SCI, il faut prendre en compte la nature et le statut du bien et de la société pour pouvoir prétendre à une exonération de la taxe foncière.

Propriétés bâties, l’exonération à la taxe foncière est-elle applicable ?

L’exonération à la taxe foncière en SCI : les bases

L’exonération à la taxe foncière pour une SCI ne s’applique qu’avec une seule situation pour le cas de la TFPB. En effet, concernant l’exonération à la taxe foncière sur les propriétés bâties, on ne peut l’appliquer que sur les constructions fixes rurales. Cependant, pour être exonérés de la taxe foncière, ces bâtiments doivent être utilisés exclusivement à des opérations agricoles. Néanmoins, il est possible de prétendre à une exonération partielle de la taxe foncière dans les cas qui suivent :

• Nouvelle construction d’un bâtiment qui se destine à l’habitation,
• Extension sur une construction existante qui est utilisée comme habitation,
• Reconstruction d’un bien immobilier à usage d’habitation.

Pour ces cas, l’exonération à la taxe foncière peut être totale. Toutefois, dans la plupart des cas, l’exonération à la taxe foncière est partielle. Elle s’applique sur les deux premières années. Il s’agira alors d’exonération temporaire à la taxe foncière. Dans le cas où le bâtiment construit par la SCI n’est pas utilisé comme bâtiment d’habitation, l’exonération à la taxe foncière sera partielle. Pour jouir de cette exonération, le représentant légal de la SCI doit faire la déclaration dans les 3 mois qui suivent la fin des travaux. Cette déclaration se fera au niveau du centre des impôts des entreprises SIE.

L’exonération additionnelle à la taxe foncière en SCI

Une possibilité de bénéficier d’une exonération additionnelle à la taxe foncière est à connaitre pour la SCI. Cependant, cette exonération à la taxe foncière ne peut être que temporaire. Cela va dépendre de la localisation géographique du bien. Il faut aussi considérer la collectivité à laquelle le bien et la SCI sont rattachés. Ainsi, on peut espérer une exonération temporaire à la taxe foncière pour :

• Un logement ancien qui a bénéficié de travaux pour assurer sa performance énergétique.
• Les biens immobiliers qui ont un niveau de performance énergétique élevé.
• Les biens immobiliers mis en location-accession.
• Un bien en location meublée de tourisme situé dans une zone ZRR.
• Un logement affecté à la location inoccupée.

Application de la taxe foncière sur les propriétés non bâties

L’exonération à la taxe foncière pour les propriétés non bâties concerne également les terrains agricoles en milieu rural. Pour connaitre l’éligibilité à l’exonération à la taxe foncière dans ce cas, il faut se rapprocher du centre des impôts des entreprises SIE. Il faut noter dans ce cas que cette exemption à la taxe foncière peut être totale ou partielle.

Comment se calcule la taxe foncière pour le cas des sociétés SCI ?

Pour la taxe foncière sur les propriétés bâties, le calcul se base sur la valeur de location cadastrale du bien immobilier. Cette valeur de location cadastrale concerne le loyer théorique annuel que la SCI a la possibilité de percevoir avec le bien. Ainsi, la base taxable équivaut la moitié de cette valeur. En d’autres termes, un abattement de 50 % sera apposé comme dépenses théoriques. Concernant la formule pour le calcul de taxe foncière à payer, on aura : Taxe foncière sur les propriétés bâties ou TFPB = (0,5 x valeur du loyer théorique annuel) x taux de la taxe foncière applicable Pour ce qui est du calcul de la taxe foncière sur les propriétés non bâties ou TFPNB, le principe est sensiblement le même. En effet, dans ce cas, la base taxable est définie selon le revenu cadastral. Ce revenu cadastral est à 80 % de la valeur de location cadastrale. Ainsi, on aura la formule suivante pour le calcul de la taxe foncière : Taxe foncière sur les propriétés non bâties TFPNB = (0,8 x loyer cadastral) x taux applicable de la taxe foncière.