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Locataire : tout savoir sur l'état des lieux


Lorsque vous louez un appartement, il ne faut pas sous-estimer l’importance de l’état des lieux. Ce document établit une description et un constat de l’état du logement lors de votre entrée (état des lieux d’entrée) et lors de votre sortie des lieux (état des lieux de sortie). Signer l’état des lieux vous engage envers le bailleur. Pour vous locataire, c’est une sécurité en cas de conflit.

Etat des lieux

Etat des lieux : est-ce obligatoire ?

En principe, l’état des lieux est obligatoire que ce soit pour un bail commercial (article L145-40-1 du Code de commerce) ou pour un bail d’habitation (location vide ou meublée, occupée à titre de résidence principale, article 3-2 de la loi du 6 juillet 1689).

Malgré ces préconisations légales, il peut arriver que l’état des lieux ne soit pas réalisé (négligences des parties, refus, etc.). Le Code civil prévoit à l’article 1731 qu’en cas de problème, le locataire est alors présumé avoir investi des locaux en « bon état de réparations locatives » et doit les rendre dans le même état. Si ce n’est pas le cas, n’hésitez pas à faire constater les dégradations qui ne sont pas de votre fait.

En cas de refus du propriétaire de procéder à un état des lieux, vous pouvez le mettre en demeure d’en faire un. Sachez également que son refus fait tomber la présomption posée par l’article 1731 du Code civil. Autrement dit, ce sera à lui de prouver que le logement était en bon état à l’origine en cas de contestation de sa part.

Comment se déroule l’état des lieux ?

Un état des lieux valable et protecteur est :
  • Contradictoire et en principe amiable, il est effectué en présence des deux parties, éventuellement représentées par une agence immobilière ou un huissier ;
  • Réalisé par écrit, daté et signé;
  • Joint au contrat de location et conservé en 2 exemplaires, un pour chacune des parties.
L’état des lieux est gratuit sauf deux cas :
  • En cas de litige, si le recours à un huissier est nécessaire : dans ce cas, les frais sont à diviser en deux en fonction de la taille du logement ;
  • Si c’est une agence qui s’occupe de l’état des lieux : les frais sont également partagés dans la limite de 3 € par mètre carré pour le locataire et ne peuvent excéder le prix payé par le bailleur.

Quel est le contenu du document d’état des lieux ?

Concrètement, l’état des lieux est une visite pièce par pièce du logement.

Testez tous les équipements, de l’état de fonctionnement des équipements de la cuisine (four, machine à café, etc.) au chauffage en passant par les arrivées d’eau, l’état des murs, des sols, etc. N’hésitez pas à préciser autant que possible l’état de chaque élément.

Évidemment, il est fortement conseillé de se livrer à cet exercice le matin, dans de bonnes conditions d’éclairage et de bloquer le temps nécessaire à une visite minutieuse.

État des lieux d’entrée

Le contenu de l’état des lieux est désormais fixé par un décret n°2016-382 du 30 mars 2016. Réalisé à la remise des clefs, l’état des lieux d’entrée doit indiquer :
  • Date de réalisation de l’état des lieux ;
  • Adresse du logement ;
  • Coordonnées complètes des deux parties (locataire et bailleur ou leurs représentants) ;
  • Relevés des compteurs individuels d'eau ou d’énergie ;
  • Détail et destination des clés ou de tout autre moyen d'accès aux locaux ;
  • Description précise pour chaque pièce et partie du logement de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement.
Vous pouvez également y faire figurer des observations ou des réserves ainsi que des photos.

La loi prévoit aussi un complément d’état des lieux sous 10 jours après la date d’entrée dans le logement.

Il est également possible de solliciter un complément sur l’état des éléments de chauffage dans le 1er mois de la période de chauffe.

Si un litige survient, il faut s’adresser à la commission départementale de conciliation. C’est notamment nécessaire si votre bailleur refuse de procéder à un complément d’état des lieux. En cas de désaccord persistant, un recours est ouvert devant le Tribunal d’Instance.

État des lieux de sortie

Les mêmes éléments que ceux posés par le décret du 30 mars 2016 pour l’état d’entrée doivent être vérifiés. Il faut mentionner en plus :
  • L’adresse de votre nouveau domicile ;
  • La date de l’état des lieux d’entrée ;
  • Toutes évolutions constatées par rapport à l’état d’entrée.
Assurez-vous de remettre le logement dans un état proche de celui constaté dans l’état des lieux d’entrée. Une moquette tâchée ou des trous importants sur les murs doivent être remis en état.

En effet, votre bailleur pourra vous demander une indemnisation si des dégradations sont constatées. Elle doit être justifiée et sera déduite du dépôt de garantie.

Pour autant, vous n’avez pas à indemniser les modifications qui résultent de la vétusté du logement et des équipements.

Cette notion de vétusté du logement et de ses équipements se traduit par une usure liée au temps qui passe et à une utilisation normale quotidienne. Par exemple, c’est le cas d’une moquette normalement usée. Une grille de vétusté peut être utilisée comme référence de façon à vous donner une idée générale de la durée de vie attendue des équipements.

Pour finir, le propriétaire doit vous remettre votre dépôt de garantie sous 1 mois après la remise des clefs. Ce délai est porté à 2 mois en cas de dégradations. S’il ne respecte pas ces délais légaux, vous pouvez lui demander 10 % de votre loyer mensuel en plus pour chaque mois de retard.

En cas de litige, les mêmes recours sont ouverts que pour l’état d’entrée dans le logement.

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