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Créer une SCI pour Louer : Étapes, Avantages et Aspects Légaux


Créer une SCI pour Louer

Créer une SCI pour louer un logement permet un investissement collectif entre les associés de la société. En effet, ce concept simplifie les relations locataires-propriétaires et diminue l’impôt sur le revenu des associés de la société SCI. De plus, cette structure juridique offre des avantages fiscaux significatifs et facilite la transmission d’un patrimoine immobilier aux héritiers. 

La SCI : les bases à connaitre

La SCI ou société civile immobilière est un statut juridique formé par au moins deux associés. Elle gère des biens immobiliers, avec une répartition du patrimoine entre les associés selon leurs apports respectifs.

Par ailleurs, il existe plusieurs types de sociétés SCI, notamment : 
  • celle de famille  
  • la société SCI d’attribution 
  • la SCI construction-vente 

Principes de fonctionnement de la société SCI

Les statuts de la société SCI déterminent les règles essentielles pour son bon fonctionnement. Ils doivent inclure : 
  • l’étendue du mandat du gérant de la société  
  • les règles de majorité lors des votes en assemblée  
  • les procédures pour la vente ou l’échange de parts  
  • les clauses d’agrément lors d’entrée ou de sortie d’associés au sein de la société SCI 
En pratique, un gérant gère les aspects quotidiens de la SCI. Les associés eux, prennent les décisions stratégiques concernant la société.

Droits des associés au sein d’une SCI

Les associés d’une société SCI peuvent participer aux assemblées générales et voter. Ils peuvent également recevoir une part des bénéfices sous forme de dividendes. Parallèlement, ces derniers ont accès aux documents au siège social de la SCI et peuvent questionner le gérant en fonction. Enfin, ils détiennent le pouvoir d’établir le contrat du gérant. Ainsi, ils peuvent nommer ou révoquer le gérant de la société SCI.

Avantages de la SCI pour la location

La SCI permet d’ajuster les modalités de prise de décisions, contrairement à l’indivision où les choix majeurs exigent l’unanimité. Ce qui permet à ce type de société une grande souplesse d’organisation. 

Avantages fiscaux

Une SCI soumise à l’impôt sur le revenu permet aux associés de profiter de l’amortissement du bien détenu par la société. Ainsi, deux dispositifs sont applicables :
  • Robien classique avec des taux évolutifs en fonction de la durée de détention du bien  
  • Borloo neuf avec un taux maximum de 6 % par an 
La création d’une société SCI pour l’investissement locatif ouvre également la porte à divers dispositifs fiscaux. Ces deniers permettent l’obtention de réductions d’impôts, tels que :
  • Le Pinel  
  • La loi Denormandie 
  • La loi Malraux 
Il est important de noter que le dispositif Borloo englobe les biens anciens réhabilités, et avec des conditions spécifiques liées au loyer.  

Investir à plusieurs dans un projet immobilier

Cette pratique augmente vos capacités financières et renforce votre crédibilité auprès des banques. De plus, la société SCI offre la possibilité de générer des revenus importants. Ce qui permet d’optimiser la rentabilité de vos investissements et de réduire les risques de déficit. Il est également à noter que la création d’une société SCI devant notaire n’est plus obligatoire. 

Possibilités de transmission facilitée

Pour faciliter la transmission des biens immobiliers, la SCI de famille est une option avantageuse. En effet, la succession en SCI familiale permet de conserver le patrimoine immobilier et d’éviter les contraintes liées à l’indivision. Contrairement à la copropriété, le bien est détenu par la société et les associés possèdent des parts sociales. Ainsi, un associé peut quitter la SCI en cédant ses parts sans affecter la situation de la société.

De plus, la constitution d’une société SCI permet d’éviter les droits de mutation lors des donations entre parents et enfants. Ainsi, elle offre une exonération limitée à 100 000 € tous les 15 ans. En outre, les parents associés peuvent céder progressivement leurs parts sociales pour respecter cette limite et éviter les droits de mutation.

Enfin, le démembrement des parts sociales de la SCI leur permet de conserver la jouissance du bien et la gestion de la société. De plus, ces derniers peuvent assurer le transfert de la nue-propriété des parts à leurs enfants.

Les inconvénients du statut juridique SCI

La création d’une entreprise SCI comporte des contraintes significatives, notamment dans : 
  • la rédaction des statuts 
  • la publication d’un avis de constitution 
  • l’immatriculation de la société 
En outre, vous devez respecter l’organisation d’une assemblée générale annuelle et la tenue d’une comptabilité rigoureuse.

Il est également crucial de noter que vous assumez une responsabilité illimitée sur vos biens personnels en cas de dettes de la société. Vous engagez ainsi votre patrimoine personnel en fonction de vos parts sociales dans le capital de la SCI.

Par ailleurs, la constitution d’une société SCI engendre des frais cachés importants. Outre les frais de notaire en SCI, la mise en place de stratégies patrimoniales complexes engendre des dépenses supplémentaires. 

Outre ces points, l’obligation de recourir à un architecte pour le dépôt d’un permis de construire représente des frais supplémentaires. De même, lorsque la comptabilité devient obligatoire, l’intervention d’un expert-comptable est généralement nécessaire. 

Notez également que la création d’une SCI avec un associé unique n’est pas autorisée. Et cela, contrairement à d’autres formes sociales telles que la SASU ou l’EURL. 

Étapes pour créer une SCI pour la location de logement

La rédaction des statuts de l’entreprise SCI

La rédaction des statuts d’une SCI pour louer peut se faire, soit par acte sous seing privé, soit par acte notarié. Ce dernier est obligatoire en cas d’apport d’un bien soumis à une publicité foncière.

Conformément à l’article 1835 du Code civil, les statuts de la SCI doivent contenir :
  • la forme juridique  
  • l’objet social  
  • la dénomination 
  • le siège social 
  • le capital 
  • la durée de vie 
  • les apports des associés 
  • les modalités de fonctionnement de la société 

La constitution des apports pour le capital social de la SCI pour louer

La loi n’impose pas de capital social minimal pour une entreprise SCI, qui peut être fixe ou variable. Concernant les apports, ils peuvent être en numéraire ou en nature. De plus, ces apports sont nécessaires pour obtenir la qualité d’associé au sein de la SCI. Pour les apports en numéraire, les associés d’une SCI ont la liberté de définir les modalités de versement. En revanche, il est possible de ne pas débloquer ces apports lors de la constitution de la SCI.

Quant aux apports en nature, ils consistent généralement en des biens tels que des biens immobiliers. Cependant, un acte notarié est obligatoire pour une publicité foncière. 

La signature et l’enregistrement des statuts constitutifs de la société 

Tous les associés fondateurs doivent signer les statuts pour officialiser la constitution de la société SCI. En cas d’indisponibilité de l’un d’entre eux, l’associé peut déléguer sa signature via une procuration écrite. 

Cependant, l’enregistrement des statuts auprès du service des impôts est obligatoire seulement en cas d’acte notarié ou s’ils contiennent une opération juridique soumise à enregistrement. De plus, chaque associé de l’entreprise SCI doit en recevoir au moins un exemplaire certifié.  

La publication de l’avis de constitution de la SCI dans le JAL 

Cet avis doit inclure des informations telles que : 
  • la nature de la rédaction des statuts 
  • les conditions de cession des parts sociales  
  • la date de leur signature  
  • la dénomination sociale  
  • le sigle de la société  
  • la forme juridique  
  • l’adresse du siège social 
  • l’objet social 
  • la durée 
  • les détails du montant du capital social 
  • la ville du greffe 

La déclaration de constitution de la SCI pour location

Dans le formulaire M0 société civile, choisissez dans un premier temps, la catégorie « Société Civile Immobilière » au cadre 1. Spécifiez ensuite l’activité de votre société sous « En cas d’activité principale immobilière » au cadre 7. Optez pour « Revenu Foncier » en cas d’impôt sur le revenu ou « Assujettissement à l’IS » dans l’autre cas au cadre 19. Les autres cadres doivent être complétés en fonction des informations statutaires de la SCI. En l’absence de signature du gérant, une délégation écrite est nécessaire pour l’individu chargé de la signer. 

L’immatriculation de la SCI pour location

La demande d’immatriculation d’une SCI requiert le dépôt des éléments suivants au centre de formalités des entreprises (CFE) :
  • le formulaire M0 société civile, dûment complétée et signée 
  • un exemplaire original des statuts, daté et signé par tous les associés 
  • attestation de parution de l’avis de publicité de constitution dans le JAL 
  • copie du titre d’occupation des locaux 
  • l’acte de nomination du gérant 
  • les informations personnelles du gérant physique, la déclaration sur l’honneur de non-condamnation, et attestation de filiation 
  • copie de la pièce d’identité pour les associés non gérant
  • extrait original de moins de trois mois de l’immatriculation sur un registre public ou tout document justifiant l’existence des gérants moraux 
  • document relatif au bénéficiaire effectif et aux modalités de contrôle qu’il exerce sur l’entreprise 

Les aspects légaux à prendre en compte

Avant de créer votre SCI pour location, il faut prendre en compte ses aspects légaux. 

Responsabilité des associés de la SCI

La responsabilité des associés au sein d’une société SCI est indéfinie, non-solidaire et subsidiaire. Si la société n’honore pas ses dettes, les créanciers peuvent réclamer le remboursement sur les biens personnels des associés. Cette responsabilité indéfinie signifie qu’un associé peut être poursuivi pour sa part spécifique des dettes, sans limite de montant.

Cependant, les créanciers doivent prouver leur légitimité ou démontrer l’insolvabilité de la SCI pour engager la responsabilité des associés. Il est important de noter que les associés d’une SCI pour location ne sont pas solidaires entre eux. Ce qui signifie qu’un créancier ne peut pas se tourner vers les autres associés pour obtenir le remboursement des dettes. 

Obligation comptable 

La comptabilité n’est généralement pas obligatoire dans une SCI, à quelques exceptions près. Elle le devient si : 
  • la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés 
  • l’un de ses associés est une entité morale 
  • la structure est une SCI de construction-vente 
  • l’un des trois seuils de l’entreprise SCI n’est pas respecté 
Sur le plan fiscal, la société SCI doit effectuer une déclaration annuelle au plus tard le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai. 

Activité limitée

La société SCI est une structure juridique dédiée à une activité civile. Donc, toute pratique commerciale est généralement interdite. La création d’une entreprise SCI doit avoir pour objectif l’acquisition et la détention de biens immobiliers, sans possibilité de revente. Il est toutefois important de noter que tout changement d’objectif nécessite une modification de l’objet social de la SCI.

Fiscalité de la SCI pour louer

La fiscalité de l’entreprise SCI repose initialement sur l’impôt sur le revenu. Toutefois, il est possible de choisir l’impôt sur les sociétés lors de la création de la SCI. Par ailleurs, des particularités existent en ce qui concerne la SCI et la TVA.
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