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Résiliation du contrat de location par le bailleur


rupture de contrat

Principe  du congé du bailleur au locataire

Lorsque la date d'échéance du bail arrive, le bailleur peut, par principe, donner congé à son locataire dès lors qu'il se fonde sur 3 motifs :
  1. La vente du bien loué
  2. La reprise du bien loué pour y habiter personnellement ou y faire habiter un bénéficiaire
  3. La reprise du bien loué pour un motif réel et sérieux

Durée de contrat de location

Lorsque le bailleur est une personne morale, la principale différence qui va s'appliquer au contrat de bail conclu avec une personne physique est la durée du contrat.

En effet, dans le cas d'un contrat de location d'un logement vide, le bail conclu avec une personne physique devra être conclu pour une durée de 3 ans, alors qu'un bail conclu par une personne morale devra être prévu pour une durée de 6 ans.

Il faut cependant souligner que lorsque le bailleur est une SCI familiale (une SCI dont les associés font partie de la même famille), il échappe à cette condition. Autrement dit, une SCI familiale pourra conclure un bail pour une durée de 3 ans.

Résiliation anticipé par un bailleur personne morale

La qualité de personne morale du bailleur lui interdira de donner congés à un locataire âgé de plus de 70 ans et ayant des revenus modestes. Par principe, cette interdiction s'applique également au bailleur personne physique. Néanmoins, le législateur a permis à ce dernier d'y déroger à condition de proposer au locataire âgé et aux revenus modestes une offre de relogement et que celle-ci soit acceptée par le locataire.

Enfin de manière générale, le bailleur personne morale ne peut pas donner congé à son locataire en invoquant le motif d'y habiter personnellement (exception faite pour la SCI). Cependant, il disposera des deux autres motifs de congé à savoir : la vente du bien mis en location ou encore le motif réel et sérieux.

Congé au locataire âgé aux revenus modestes par le bailleur

Lorsque le locataire du bailleur est âgé de plus de 65 ans et qu'il a des revenus modestes, les droits du bailleur de donner congé sont restreints

L'âge du locataire s'apprécie à l'échéance du bail.

Les revenus du locataire s'apprécient à la notification du congé faite par le bailleur.

Dans cette situation, le bailleur pourra donner congé au locataire uniquement si il lui fait une offre de relogement. Elle devra être annexée au courrier de congé, le cas échéant  délivrée avant la résiliation du bail.

Pour que cette offre de relogement soit considérée comme valable elle doit répondre à plusieurs conditions :
  • Satisfaire aux besoins du locataire en terme d'équipement et de superficie
  • Correspondre à ses moyens financiers
  • Le bien proposé devra être localisé dans le secteur géographique du bien actuellement loué
  • Le propriétaire du bien proposé dans l'offre doit avoir accepté de louer le bien
Cependant, le bailleur âgé de plus de 60 ans ou qui a des revenus modestes ne sera pas contraint de proposer une offre de relogement. En raison de son âge ou de ses revenus il pourra passer outre cette protection offerte aux locataires âgés aux revenus modestes et leur donner librement congé.

 
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