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Investir en Location Meublée via une SCI : Conseils et Réglementations


Investir en Location Meublée via une SCI

Vous souhaitez vous lancer dans une activité de location meublée à travers une société civile immobilière ? Cela semble être une bonne idée puisque la SCI présente de nombreux avantages pour la gestion d’un bien immobilier. Néanmoins, sachez que d’un point de vue fiscal, la location meublée est une activité commerciale. De ce fait, la fiscalité qui s’applique à votre entreprise n’est pas la même que celle des SCI classiques. 

Location Meublée et SCI : le principe de non-cumul 

Par définition, une SCI poursuit obligatoirement des objectifs civils. La location meublée, quant à elle, est une activité commerciale. De ces caractéristiques se dégage alors une incompatibilité. 

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La Société Civil Immobilière est une entité à caractère civil. De ce fait, sa création ainsi que son fonctionnement obéissent aux articles 1832 et suivant du Code civil. De plus, la SCI permet à des associés de gérer un patrimoine immobilier. Le financement d’une SCI se fait généralement grâce à l’apport personnel des associés. Cependant, ces derniers peuvent également envisager de se lancer dans des procédures pour obtenir un prêt immobilier via une SCI. 

En tant qu’objet social, la gestion du patrimoine peut avoir deux aspects. En effet, les associés peuvent créer une SCI sans avoir l’intention de générer des profits. C’est le cas, par exemple, lorsqu’ils souhaitent éviter l’application des règles de l’indivision dans la gestion commune d’un patrimoine immobilier. 

La SCI peut également servir à mettre en location des immeubles nus ou meublés. Elle peut aussi avoir pour objet social la construction de biens immobiliers dans l’optique d’une revente. Dans ces hypothèses, la SCI générera des profits. 

En outre, selon l’objectif des associés, nous pouvons distinguer différents types de SCI. La SCI de location permet de gérer et de mettre en location les biens de la société afin d’obtenir des revenus locatifs. La SCI familiale, quant à elle, s’adresse aux associés de la même famille et qui veulent gérer un patrimoine immobilier commun. La SCI professionnelle, elle, gère des locaux qui servent à l’exercice d’une activité professionnelle.  

Un groupe d'associés peut aussi créer une SCI d’attribution. Ce type d’entreprise construit ou acquiert des biens immobiliers. Son objectif est ensuite de diviser ces biens par fraction et de conférer la nue-propriété, la jouissance ou la pleine propriété à chacun des associés. Pour une Société Civile de construction-vente, l’objet social est la revente des biens immobiliers immédiatement après leur acquisition. 

En quoi consiste la location meublée ? 

La location meublée est une activité qui vise à louer un logement équipé d’un mobilier fonctionnel. Ainsi, le locataire doit disposer de tout ce dont il a besoin pour dormir, manger et vivre convenablement dans le logement qu’il loue. Pour ce faire, le logement meublé doit comporter différents équipements indispensables à la vie courante comme : 
  • Une literie,
  • Des plaques de cuisson,
  • Un four ou un micro-ondes,
  • Un réfrigérateur,
  • La vaisselle,
  • Une table et des chaises,
  • Des meubles de rangement,
  • Des luminaires,
  • Du matériel d’entretien. 
Il existe différents types de location de logement meublé. La première catégorie concerne les biens meublés d’habitation. Ce type de logement permet de faire le choix entre un bail classique ou un bail de mobilité.

Le bail classique convient à tous les profils de locataire. Cependant, la location doit durer au minimum 9 mois pour les étudiants et au moins un an pour les autres types de locataires. Le bail de mobilité, quant à lui, s’adresse notamment aux locataires en formation, ceux qui suivent des études supérieures ou ceux qui sont en mission temporaire. La durée du bail est d’un mois minimum. En revanche, elle ne peut pas excéder 10 mois

La seconde catégorie de location logement meublée est celle qui se rapporte au meublé de tourisme. Dans ce type de contrat, le locataire ne peut pas occuper le logement plus de 90 jours consécutifs par an. Effectivement, le logement meublé de tourisme s’adresse uniquement aux vacanciers et aux personnes qui souhaitent trouver un logement en location saisonnière.

Pourquoi la SCI et la location meublée sont-elles incompatibles ?

La SCI fait partie de sociétés civiles et donc qui s’opposent aux sociétés commerciales. De ce fait, elle a pour obligation d’avoir un objet civil. Cette forme de société permet aux associés d’investir dans l’immobilier. 

Selon l’article 1845 du Code civil, une entreprise à un caractère civil si la loi ne lui attribue pas un autre caractère en raison de sa forme, de sa nature et de son objet. Par conséquent, les sociétés civiles comme la SCI ne peuvent pas exercer une activité commerciale par nature. 

C’est la raison pour laquelle une SCI ne peut pas avoir pour objet social la location meublée. En effet, l’administration fiscale considère cette activité comme une activité commerciale. C’est ainsi que les profits qu’une entreprise génère grâce à une activité meublée sont des soumis à l’impôt sur les bénéfices industriels et commerciaux. 

Exercer une activité de location meublée à travers une SCI : les aménagements possibles 

Pour créer une SCI dans le but de faire une location meublée, vous devez soit opter pour l’impôt sur les sociétés soit limiter les revenus locatifs de votre entité

Le choix de l’impôt sur les sociétés pour une SCI exerçant la location meublée

La SCI est, par défaut, soumise au régime d’impôt sur le revenu. Cela signifie que l’impôt frappe les revenus fonciers que la société génère et que les associés déclarent. De plus, l’article 206 2 du Code Général des Impôts prévoit que les sociétés civiles qui exercent une activité à caractère commercial ou industriel sont assujetties à l’impôt sur les sociétés. 

Or, le fait de pratiquer la location meublée rend la SCI commerciale par son objet. Cela signifie que la société perd la transparence fiscale et se retrouve avec un impôt sur les sociétés qui frappent l’ensemble de ses bénéfices

Les associés au sein d’une SCI peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés. Ce choix entraîne le paiement d’impôts sur les bénéfices. De ce fait, les associés ne verseront d’impôt que lorsqu’ils distribueront les dividendes. 

Une SCI qui exerce en location meublée et qui opte pour l’impôt sur les sociétés voit l’intégralité de ses bénéfices imposée. Ainsi, l’administration fiscale ne fait pas de distinction entre les revenus locatifs générés par un bien vide et ceux qui proviennent d’un bien meublé. Or, les premiers sont issus d’une activité civile et les seconds d’une activité commerciale. 

Par ailleurs, vous devez savoir que lorsque vous optez pour l’impôt sur les sociétés, vous devez honorer de nombreuses obligations fiscales et comptables. C’est ainsi que vous devez veiller à ce que la SCI tienne une comptabilité complète. Vous vous trouvez également dans l’obligation de faire un dépôt des comptes annuels. 

La limitation des revenus locatifs de la SCI afin de bénéficier du régime de l’impôt sur le revenu 

La loi autorise une SCI réalisant une location meublée de rester sur l’impôt sur le revenu. Dans ce cas, l’entité est dite transparente. En d’autres termes, les associés doivent payer l’impôt sur les bénéfices sur la base d’une déclaration de revenus annuelle. Une déclaration qui tient compte de leur quote-part dans le capital social. 

Néanmoins, tout comme le fait dopter pour l’Impôt sur le Revenu (IR) en SAS, cette ouverture aux SCI en location meublée doit respecter des conditions. Ainsi, la SCI qui fait de la location meublée en restant à l’IR doit limiter les revenus locatifs qui proviennent de la location meublée. En effet, ces derniers doivent rester minoritaires comparés aux autres éléments qui composent le chiffre d’affaires. Le montant de ces recettes doit être inférieur à 10 % du total des recettes de l’entreprise. En revanche, la loi autorise la prise en compte d’une marge à travers une moyenne des recettes réalisées durant les 3 années qui précèdent l’imposition. 

Quid du statut de LMNP pour une SCI ? 

Le statut de loueur meublé non professionnel permet de bénéficier de nombreux avantages fiscaux. En ce sens, certains experts évoquent une défiscalisation de la location meublée. Néanmoins, ce statut ne s’acquiert que sous les respects de certaines conditions. Ainsi, le bailleur ne doit pas être un professionnel de la location meublée. De plus, les revenus locatifs annuels ne doivent pas dépasser les 23 000 € ou les 50 % des revenus du foyer fiscal. 

Par ailleurs, la LMNP est possible en SCI à condition qu’elle opte pour l’impôt sur le revenu. De plus, les revenus locatifs provenant de la location meublée doivent rester en dessous des 10 % des recettes. 

Créer une SCI pour une location meublée : les avantages et les inconvénients

Les avantages et les inconvénients de la création d’une SCI pour faire une location meublée dépendent principalement du régime d’imposition de la société. 

Le cas d’une SCI relevant de l’impôt sur le revenu 

La location meublée à travers une SCI soumet l’entreprise à l’impôt sur les sociétés. Cependant, la législation admet des exceptions. 

Si une SCI reste à l’impôt sur le revenu, elle bénéficie d’une imposition unique sur les revenus de la location meublée. De plus, les revenus générés par la location meublée sont imposés directement au niveau des associés personnes physiques, en fonction de leur part dans la SCI.

Le cas d’une SCI avec un impôt sur les sociétés

En optant pour l’impôt sur les sociétés, la SCI qui fait de la location meublée peut bénéficier d’un amortissement fiscal relatif à ses biens immobiliers. Cela lui permettra de réduire la base imposable que demande l’impôt sur les sociétés. 

De plus, une SCI qui relève de l’impôt sur les sociétés peut déduire fiscalement certaines de ses charges. C’est le cas, par exemple, de la rémunération du gérant. Les droits d’enregistrement et les frais de notaires pour les démarches d’acquisition d’un immeuble sont également des charges déductibles. 

Concernant l’imposition, le choix de l’impôt sur les sociétés peut être particulièrement avantageux pour les associés. En effet, ce régime réduit considérablement les charges fiscales des associés comparées à celles de l’impôt sur le revenu. 

L’impôt sur les sociétés semble être la solution idéale pour assurer la pérennité de l’entreprise. Cependant, vous devez savoir qu’il comporte de nombreux inconvénients. En effet, la SCI qui a un objet commercial doit tenir une comptabilité commerciale. Cela pourrait exiger l’intervention d’un expert et donc engendrer des frais supplémentaires.

De plus, la SCI qui relève de l’impôt sur les sociétés doit s’acquitter d’une double imposition. La première se fait au niveau de la société et la seconde au niveau des associés. Enfin, ce régime entraîne la perte du système des plus-values immobilières des particuliers. 

 

 
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