Bail société : types de baux et règles pour les entreprises

En France, pour pouvoir louer un local à une société ou une entreprise quelconque, on peut recourir à différentes solutions. Cela peut se faire à travers la location d’un local commercial ou d’un local professionnel comme un bureau. Mais il est également possible de seulement domicilier la société chez une société de domiciliation. Dans tous les cas, la loi exige qu’un bail professionnel soit établi entre la société bailleur et l’entreprise locataire. Il est également possible que le bail de location soit établi par un particulier ou une société en nom propre.  Quels peuvent être les types de baux qu’on peut établir avec une société et quel logement peut-on mettre en location. On vous dit tout concernant les règles et principes de bail de société dans cet article.

Les différents types de baux qu’on peut établir pour une société

Si vous souhaitez louer un appartement ou un logement à une société, différents types de baux existent. Ces types de baux peuvent s’adapter aux projets et aux besoins de la société qui souhaite louer le local professionnel.

Le bail commercial

Spécificités d’un bail commercial pour une société

Ce type de bail pour société se destine aux entreprises qui veulent louer un local pour ses activités commerciales. Il s’agit entre autre, du bail de location professionnelle qu’on retrouve le plus sur le marché. Par ailleurs, ce type de bail de location assure de la stabilité étant donné qu’une activité commerciale est généralement durable. En effet, on fera usage du local, non comme d’un logement à usage d’habitation, mais à but professionnel et commercial. Le contrat de location ou bail de location permet ainsi d’utiliser les locaux pour  :

• Accueillir des clients,
• Vendre des marchandises,
• Faire des échanges commerciaux au quotidien,
• Etc.

Spécificités du contrat de bail commercial

Par ailleurs, pour les règles d’établissement d’un bail de location commerciale, la durée du bail sera de 9 ans minimum. Cependant, il est possible pour la société locataire de demander que le contrat de bail soit résilié avant termes. Cela peut ainsi se faire, tous les 3 ans, à condition de respecter un préavis de 6 mois. La durée de ce préavis est mentionnée dans le contrat de bail. Il s’agit également d’un type de bail de société qui est strictement encadré par la loi. Ainsi, le législateur permet une révision du montant du loyer du bail commercial tous les 3 ans. Toutefois, le propriétaire et le locataire doivent se référer à l’ILC (indices des loyers commerciaux) avant d’appliquer un nouveau loyer. Sachez également qu’une fois les 9 premières années du contrat de bail terminées, le contrat est reconduit de manière tacite. Cependant, il est possible pour le propriétaire du logement professionnel ou du local mis en location de ne pas renouveler le contrat de bail. Ainsi, si c’est le propriétaire bailleur qui ne reconduit pas le contrat de bail, il devra indemniser le locataire professionnel. Ce sera surtout le cas si le propriétaire ne justifie pas avec une raison valable l’éviction du locataire professionnel.

Le bail professionnel

Le bail professionnel est un type de contrat opté pour les sociétés issues des professions libérales, comme la SCI professionnelle. Ces types de sociétés l’apprécient étant donné qu’un bail professionnel est plus flexible qu’un bail commercial. En effet, la durée d’un contrat de bail professionnel est de 6 ans minimum. Elle est de 9 ans pour un contrat de bail commercial. Il est également possible de procéder à la résiliation du contrat à tout moment. La résiliation peut être effectuée par le propriétaire bailleur ou la société locataire dans ce cas. Toutefois, il est important de toujours aviser l’autre partie à l’avance et de prendre en considération la période de préavis. Cette période de préavis est mentionnée dans le contrat de bail professionnel et est de 6 mois généralement. Par ailleurs, avec ce bail, le propriétaire bailleur et la société locataire sont libres de définir le montant du loyer. Cependant, il est aussi possible que des indexations sur le montant du loyer soient mentionnées dans le contrat de bail. Elles peuvent faire référence aux indices des loyers sur le marché. Dans ce cas, si aucun indice de loyer n’est mentionné dans le contrat de bail professionnel, on peut garder le même loyer jusqu’à la fin du contrat. Et enfin, à la fin de la durée du contrat de bail professionnel, celui-ci est reconduit tacitement pour 6 ans. Cependant, si la durée du bail dépasse 12 ans, le contrat de bail professionnel doit être établi par un notaire.

Le bail de société de courte durée ou bail dérogatoire

Un contrat de bail de courte durée ou bail dérogatoire est adapté si vous venez de créer une société. En effet, on peut louer le logement professionnel ou l’appartement pour une durée de 3 ans. Pour ce qui est du loyer, le locataire et le propriétaire peuvent le fixer librement. Ce qui constitue l’un des avantages de ce type de contrat de bail pour une location professionnelle. Par ailleurs, à la fin des 3 ans du contrat de bail de location professionnelle, on y mettra fin automatiquement. Cependant, le locataire et le propriétaire peuvent renouveler le contrat. Dans ce cas, celui-ci devra avoir un caractère de bail commercial.

Les spécificités du bail civil pour la location professionnelle

Le bail civil pour la location professionnelle à une entreprise est aussi connu comme un bail de droit commun. En effet, le Code civil, dans ses articles 1713 jusqu’à 1778 régulent ce type de bail professionnel. Sa spécificité réside dans le fait que le propriétaire va mettre un logement en location meublée ou non meublée. Et cela, pour un usage professionnel.

Définition du bail civil pour la location professionnelle

Le bail civil touche surtout les particuliers ainsi que les organisations associatives sous régime de la loi 1901. Ce type de bail est adapté à un particulier voulant mettre en location son bien immobilier, mais de courte durée. Le logement ou l’appartement qui ne constitue pas sa résidence principale, peut ainsi être loué pour un usage de :

• Bureau,
• Entrepôt,
• Local commercial, mais dans ce cas, le local ne doit pas être destiné à accueillir du public.

La société locataire peut également faire usage du logement en location meublée ou non meublée pour :

• Servir de résidence secondaire,
• Servir de logement de fonction pour le personnel d’une société,
• Utiliser comme parking ou garage pour les terrains mis sous contrat de bail civil.

Les dispositions à connaitre concernant le bail civil

En choisissant d’établir un contrat de bail civil avec une société, le propriétaire particulier a une grande liberté. Cela concerne entre autres, la durée du bail. Cette liberté se constatera également dans la formulation des clauses du contrat de bail :

• Dans les conditions d’exploitation du logement en location,
• Dans les conditions de reconduction
• Concernant la définition du montant du loyer.

Les droits et obligations du locataire et du bailleur en bail civil

Pour le propriétaire bailleur en bail civil, le bailleur détient les principaux droits sur le bien mise en location. Autrement dit, la société ou l’entreprise locataire n’aura droit que de jouir du logement ou du local loué. Aussi, la principale obligation du bailleur est de délivrer le logement ou le local à louer. Et cela, à la date convenue avec la société locataire. Cependant, il est également de l’obligation du bailleur de s’assurer que le bien immobilier délivré bénéficie d’un cadre paisible. De ce fait, le bailleur doit réaliser les réparations nécessaires sur le logement qu’il met en location. Il sera aussi responsable de l’entretien de ce dernier et de fournir l’équipement nécessaire pour le confort des locataires. Mais pour ce dernier cas, cela doit être convenu entre les deux parties dans les clauses du contrat de bail. Il est surtout applicable dans le cadre d’une location meublée professionnelle. Pour ce qui est du locataire professionnel, il a pour obligation de s’acquitter du loyer à la date convenue. Il doit également assurer le respect des lieux. Il aura ainsi, à restituer le local ou l’appartement loué dans son état initial, c’est-à-dire, comme à l’entrée. À noter qu’avec un bail civil, le locataire professionnel a la possibilité de mettre le local en sous-location. Cependant, il doit avoir l’aval du bailleur propriétaire avant de pouvoir sous-louer l’appartement ou le logement loué.

Contenu et forme d’un contrat de bail avec société

Le propriétaire bailleur et l’entreprise locataire peuvent définir librement le contenu du contrat de bail civil. Cependant, aucune clause abusive ne doit être définie dans ledit contrat. Ainsi, dans un bail civil, on retrouvera les points qui suivent :

• La description détaillée du logement ou du local mis en location. Cela comprend les caractéristiques du bien immobilier loué ainsi que les équipements qui s’y trouvent pour la location meublée.
• L’usage que le locataire fera des lieux. On peut y mentionner si le local fera office de :
  • Résidence secondaire,
  • Résidence principale pour les employés de la société, à titre de logement de fonction dans ce cas,
  • Usage personnel ou professionnel,
  • Entrepôt,
• Le montant convenu pour le loyer, les modalités de paiement et son échéance,
• Les clauses sur le dépôt de garantie,
• Les obligations du locataire professionnel et celles du bailleur.

La durée du contrat de bail doit aussi y être mentionnée. À noter dans ce cas, la durée d’un bail civil ne peut dépasser 9 ans. En cas de renouvellement, le bail passera automatiquement sous la forme de bail commercial.

Établir un bail avec une entreprise : quels avantages ?

Avant de mettre en location son appartement ou un local à une entreprise, il faut connaitre ses avantages.

Risque d’impayé moindre sur les loyers

Dans un bail professionnel, commercial ou civil avec une entreprise, le montant du loyer est librement fixé. Il est convenu entre le bailleur et le locataire. Malgré tout, la définition de ce loyer doit se faire en fonction des indices du marché. Ce loyer doit également être bien stipulé dans le contrat de location. Notez qu’avec une entreprise et dans le cadre d’un contrat de location professionnelle, les risques d’impayés sont moindres. En ce sens, il est plus facile de vérifier la solvabilité d’une entreprise que d’un particulier souhaitant louer un appartement. Pour cela, le bailleur peut se référer sur ses deniers bilans financiers et comptes de résultat. Il peut également demander l’extrait kbis de l’entreprise et la solvabilité du représentant légal.

Liberté dans la définition de la durée du bail

Dans un bail avec une entreprise, vous pouvez également louer un bien ou des logements avec une durée libre. En fonction du type de bail et des conditions applicables, cette durée va de 3 à 9 ans minimum. Dans ce cas, cette durée peut être renouvelée autant de fois qu’il le faut dans un contrat de bail avec une entreprise.

Les conditions de résiliation du contrat de location et son renouvellement

Le bailleur et l’entreprise locataire sont libres de définir les conditions de résiliation et de renouvellement du contrat de location. Cela constitue également l’un des avantages de l’établissement d’un bail de location avec une entreprise. De plus, en cas de résiliation du contrat de location professionnelle, ni le bailleur ni le locataire n’est obligé de justifier l’acte. Il suffit de respecter la durée de préavis mentionnée dans les clauses du contrat de bail.

Le dépôt de garantie et l’entretien du local mis en location

Il revient au bailleur de définir librement le montant du dépôt de garantie. Et concernant l’entretien du local, le locataire devra seulement rendre le bien immobilier et les meubles loués dans leurs états initiaux.

Comment créer votre société et louer un local professionnel ?

Pour pouvoir louer un local professionnel, vous devez créer votre propre entreprise. Pour ce faire, il est préférable d’opter pour la création d’une société commerciale ou d’une société civile :

• Choisissez le statut juridique idéal pour votre entreprise,
• Rédigez les statuts de l’entreprise,
• Constituez son capital social et déposez-le sur un compte en banque professionnel au nom de la société,
• Publiez une annonce légale de création de l’entreprise,
• Faites la demande d’immatriculation de l’entreprise sur le guichet unique de l’INPI.