Accueil > Création d'entreprise et d'associations > Blog > SASU Immobilière - Est-ce le statut juridique pour votre situation

SASU Immobilière - Est-ce le statut juridique pour votre situation


SASU Immobilière - Est-ce le statut juridique pour votre situation

Lorsqu’on veut créer une société pour des opérations immobilières, on a tendance à se tourner vers le statut SCI. Effectivement, bon nombre d’investisseurs et d’entrepreneurs ne connaissent que cette forme juridique en particulier. Cependant, pour lancer un projet de création d’entreprises immobilières, on peut aussi opter pour le statut SARL. Et plus récemment, on peut même investir dans une SAS ou une SASU. Pour cette dernière, la SASU, que faut-il savoir avant de se lancer ? Cette forme juridique présente-t-elle des avantages en particulier ? Il faut connaître un certain nombre de points concernant la SASU immobilière avant de l’opter.

Définition de ce qu’est une SASU

Une SASU est le diminutif de société par actions simplifiée unipersonnelle. En ce sens, il s’agit d’une SAS, mais qui ne possède qu’un seul propriétaire et un seul associé ou actionnaire. Effectivement, pour prétendre à la forme juridique SAS ou société par actions simplifiée, il faut au moins 2 associés dans la création de l’entreprise. 

Tout comme la SAS, la SASU se présente comme une société à but commercial avec une limitation dans sa responsabilité. En d’autres termes, le patrimoine de l’associé unique ne sera engagé qu’en fonction de la valeur des apports qu’il a réalisés. Ces apports vont constituer le capital social de la société. Toutefois, dans son mode de gestion, la SASU se voit comme plus souple et plus léger

Concernant l’acquisition de biens immobiliers, comme il s’agit d’une entreprise commerciale, la SASU peut en acheter. Ce type de société a également la capacité et le pouvoir d’assurer la gestion du bien immobilier acquis. Si vous souhaitez faire des transactions immobilières comme une SCI, le statut de SASU est à privilégier. En effet, en SCI tout comme en SAS immobilière, il faut au moins deux associés dans la gestion de l’entreprise. Par contre, pour avoir le statut de SASU immobilière, le fondateur doit faire au minimum une dotation de bien immobilier.  Il s’agit d’une part enregistrée comme donation en nature. Son injection au capital social de la SASU immobilière se fait au moment du processus de création de l’entreprise. 

La SASU immobilière : les avantages qu’elle procure 

En optant pour le statut de SASU immobilière, vous pouvez investir et créer seul votre société de gestion immobilière. D’autres avantages peuvent aussi être assignés pour le compte de ce type de société.

Un capital social plancher à 1 euro

Le capital social plancher d’une SASU peut se limiter à 1 euro symbolique. La législation française ne prévoit pas un capital plancher ni un plafond dans la réalisation de la dotation. En ce sens, il n’y a également pas de montant maximum dans la formation du capital social. Cependant, comme nous l’avons mentionné en amont, l’associé unique doit faire une dotation immobilière. Sans cela, la SASU ne pourra pas se permettre d’avoir comme objet social la gestion d’activités immobilières. Par ailleurs, l’actionnaire unique peut aussi opter pour un capital social variable. Ainsi, il a le droit d’augmenter ou de réduire le montant du capital social de la SASU sans devoir changer les statuts de la société. Il lui faut juste mentionner un montant minimum et une valeur maximum dans les statuts. 

Une limitation de la responsabilité de l’associé unique

La limitation de la responsabilité de l’associé unique se définit en fonction de la part qu’il a injectée dans le capital social. De ce fait, si la société contracte des dettes, il n’y aura pas un engagement des biens personnels de l’associé unique. Son engagement sera seulement à hauteur de la part qu’il a effectuée. Par contre, le créancier, au moment de la contractualisation du prêt, peut lui demander d’augmenter la dotation. Il peut aussi obliger l’actionnaire unique à fournir une garantie afin de couvrir le remboursement du crédit.

Une grande souplesse dans la gestion de la SAS

SI l’on compare avec les autres statuts juridiques existants, la SAS et la SASU proposent un régime d’une grande souplesse. La gestion et le fonctionnement de ces deux types d’organisations subissent un encadrement peu contraignant vis-à-vis de la loi. En effet, l’associé unique a une entière liberté dans la définition des règles de fonctionnement de son entreprise immobilière. Toutefois, la loi exige qu’il nomme un président pour gérer efficacement sa SASU immobilière.

Un régime social qui sécurise le dirigeant 

Le régime social d’une SASU assure la sécurité et une excellente protection pour son dirigeant. En ce sens que ce dirigeant sera enregistré au régime général de la protection sociale. Ainsi, il aura droit à toutes les prestations en termes de couverture. En d’autres termes, il bénéficie des mêmes droits qu’un salarié et jouit des diverses assurances associées. 

Les étapes de création d’une SASU

En France, pour créer une entreprise, il faut passer par quelques étapes essentielles. Cela concerne tous les types de sociétés, quelle que soit sa forme juridique.

Constituer le capital social de la SASU immobilière

Comme on l’a dit dans les avantages de la SASU, 1 euro suffit pour créer le capital social d’une SASU. Toutefois, pour pouvoir œuvrer dans le secteur immobilier, l’actionnaire unique devra posséder au moins un bien immobilier et l’injecter comme dotation en nature pour la SASU immobilière. Cet apport en bien immobilier sera libéré une fois les activités de l’entreprise lancées sur le marché. 

Rédiger les statuts de la SASU immobilière

Il n’y a pas d’exigences spécifiques quant à la rédaction des statuts dans le cas d’une SASU immobilière. L’actionnaire unique de la société est entièrement libre en ce sens. Le code  du commerce ne l’oblige pas à effectuer des démarches spécifiques. Cependant, nous recommandons de passer par les services d’un expert juridique dans la rédaction des statuts. Il peut s’agir d’avocat, de notaire, d’expert-comptable ou même d’un juriste. En effet, malgré la liberté dans la rédaction des statuts de la SASU immobilière, des points indispensables doivent se trouver dans les documents. Cela concerne par exemple le choix et la mention du siège social. Il y a aussi l’obligation de :
  • choisir le nom de l’entreprise,
  • mentionner l’objet social, 
  • rédiger les règles de fonctionnement de la société, 
  • etc.

Faire paraître l’avis de création de la SASU immobilière dans un JAL

Une société installée et en activité en France ne peut agir formellement si un avis de constitution n’est pas réalisé dans un JAL. Seul un journal d’annonces légales (JAL) peut réaliser ce type de publication. Pour justifier qu’il y a bien en une parution dans un JAL, le dirigeant doit demander une attestation de parution au niveau du journal. Cette attestation est exigée au moment de la demande d’immatriculation de la SASU immobilière. 

Établir les documents de constitution de la SASU immobilière

Le fondateur de la SASU immobilière doit rassembler un certain nombre de documents essentiels dans la création de l’entreprise. Il s’agit entre autres de :
  • Remplir la fiche M0 relative à la création de la société,
  • Fournir un justificatif de non-condamnation et une attestation de filiation de l’actionnaire unique,
  • Intégrer dans le dossier les statuts de la SASU immobilière,
  • Joindre le justificatif de dépôt du capital social de la SASU immobilière dans une banque ou chez un notaire,
  • Insérer dans le dossier l’attestation de publication de l’avis de création de la société dans un JAL.

Faire parvenir le dossier de constitution au niveau du greffe du tribunal de commerce ou au niveau du CFE

Il s’agit de l’étape finale qui va clôturer le processus de création de la SASU immobilière. Cette étape permet de demander l’immatriculation de la société. Elle sera à déposer au centre des formalités des entreprises avec les documents de constitution. On peut aussi les faire parvenir au greffe du tribunal situé dans le département où la SASU a élu domicile. 

Le fonctionnement d’une SASU immobilière

La direction d’une SASU immobilière est assurée par un président.  Il peut s’agir d’une personne morale ou d’un individu particulier. L’associé unique de la SASU peut aussi s’engager et devenir le président de la société. On peut également recruter une personne externe. Il se présente comme le représentant légal de la société auprès des autorités compétentes et des partenaires. Cependant, s’il s’agit d’une personne autre que l’actionnaire unique, ce dirigeant doit réaliser des rapports à ce dernier. 

Concernant l’approbation du compte annuel de la société, il revient à l’associé unique de le valider. Et cela, qu’il tient le titre de président ou non. Il lui revient également de prendre la décision de répartir les dividendes ou non. Outre ces points, s’il y a un changement de statuts, seul l’actionnaire unique peut décider si cela doit se faire ou non. Il n’a pas besoin de solliciter l’avis d’une assemblée générale pour prendre ces décisions vue qu’il est le seul actionnaire de la SASU. En d’autres termes, dans le PV ou procès-verbal de modification de forme juridique, il signe seul le document. 

Quid de la fiscalité de ce type de société par actions ?

Une SASU immobilière est soumise au régime d’imposition sur les sociétés. Elle respecte le règlement comptable en SASU concernant les créances et les endettements. Ainsi, ce type de société ne peut pas opter pour le régime d’imposition sur les revenus. Pour ce qui est du président de la SASU immobilière, il doit s’acquitter de l’impôt sur le revenu comme n’importe quel salarié. Cela concerne à la fois le salaire et les dividendes qu’il perçoit.

La SASU immobilière : quel régime social ?

Le dirigeant d’une SASU immo bénéficie d’une excellente sécurisation. Au même titre que les salariés, il a le droit à une protection complète au niveau de la sécurité sociale. Toutefois, si l’entreprise a subi une procédure de liquidation judiciaire, le président ne peut percevoir d’allocation au chômage.

Quelques différences à connaître entre la SCI, la SARL et la SASU immobilière

Lorsqu’on veut investir dans des activités immobilières, la SCI est la forme juridique la plus demandée. Après cette forme, vous avez aussi la SARL et la SAS. Concernant la SASU immobilière, elle n’est pas très connue, mais présente de nombreux avantages. Il faut aussi connaître ce qui la différencie avec la SCI avant de la choisir.

Spécificités de la SASU immo

Dans une SASU immo, il n’y a qu’un seul actionnaire/associé. Son objet social est surtout de type commercial et on peut démarrer le projet d’entreprise avec un capital social de 1 euro. Pour ce qui est de la responsabilité de l’actionnaire propriétaire, elle se limite à l’apport qu’il a injecté dans le capital social. Au niveau de la fiscalité, l’entreprise est régie par l’IS

Caractéristiques de la SCI

La SCI ou société civile immobilière doit compter au moins 2 associés lors de sa création. Il s’agit surtout d’une entreprise civile dont le capital social plancher peut aussi se fixer à 1 euro. Au niveau de la responsabilité, elle se perçoit comme étant solidaire et n’est pas définie de manière exacte par la loi. Concernant son régime fiscal, ce type de société est soumis à l’impôt sur le revenu, mais il peut aussi se positionner sur l’IS. 

Quid de la SARL immobilière ?

La SARL immo doit aussi avoir au minimum 2 associés au moment de la création de l’entreprise. Dans le cas où un seul associé est enregistré, l’entreprise prendra la forme d’une EURL. Tout comme la SASU immo, l’objet social de ce type de société est commerciale. Il n’y a également pas de capital plancher. On peut créer la société dès 1 euro de dépôt. Au niveau de la responsabilité, elle est déterminée en fonction de la valeur des apports effectués par les associés. Et enfin, son régime fiscal ressemble à celui de la SCI. En ce sens qu’à sa création, elle est soumise à l’impôt sur le revenu. Cela peut évoluer vers le régime d’imposition IS. 

Comment choisir entre la SASU immo et la SCI ?

Avant de vous positionner entre la SASU et la SCI, il faut prendre en compte certains paramètres et poser les bonnes questions :
  • Voulez-vous lancer le projet de création de la société seul ou avec des associés ? Il faut noter qu’il n’est pas possible de créer une SCI seul
  • Sur quelle activité immobilière souhaitez-vous vous positionner ? Seule une SCI peut proposer des activités de location meublée. Comme la forme de l’activité d’une SASU immo est commerciale, il vaudrait mieux qu’elle fasse des achats et des ventes de biens immeubles.
  • Quel type de régime fiscal voulez-vous opter concernant les bénéfices générés par la société ? Pour une SASU, le régime applicable est l’IS. Une SCI se positionne surtout sur l’IR même si elle peut aussi basculer vers l’IS. Pour ceux qui veulent réinvestir les bénéfices dans le développement de l’entreprise, il vaut mieux opter pour la forme juridique SAS. 

Les inconvénients de ce type d’établissement

Une SASU ne présente pas que des avantages. Avant de se lancer dans la création de votre société, il faut aussi connaître les inconvénients de ce type d’organisation. Comme inconvénients à prendre en compte, il y a :
  • Les charges sociales assignées au dirigeant d’une SASU reviennent très chères. En effet, ces charges doivent être supportées par l’organisation et s’élèvent à 82 % du salaire net du dirigeant. Pour le cas des dividendes, la cotisation sociale applicable est de 17,2 %.
  • Le dirigeant qui préside la structure sera imposé à la fois par l’IS s’il est aussi actionnaire unique, et l’IR s’il perçoit un salaire. 
 
Préparer une création de SASU
Préparer une création de SASU
Assistance en direct
09.72.57.50.30
(appel gratuit)
Nos spécialistes vous répondent !
Autres articles interessants :
Notre objectif : 99% de clients satisfaits !

Ces avis sont vérifiés tous les jours par un tiers de confiance.

Créer une entreprise

Documents et formalités associés :